主要業務為銷售金融資產、物業投資、借貸、以及設計及銷售珠寶產品。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

銷售金融資產業務

於截至二零二三年十二月三十一日止年度內，本集團之銷售金融資產業務呈報分部虧損（除稅前）為6,508,000港元，較上一年度錄得之82,154,000港元減少92%。分部虧損（除稅前）減少乃主要由於截至二零二三年十二月三十一日止年度確認買賣收益4,165,000港元，對比截至二零二二年十二月三十一日止年度則為買賣虧損9,850,000港元，以及按公平值計入損益表之金融資產之公平值變動產生之虧損減少58,862,000港元所致。

於截至二零二三年十二月三十一日止年度內，本集團購入兩隻香港上巿股本證券，總收購成本為7,957,000港元，及由於出售五隻香港上巿股本證券賬面值總額為25,515,000港元，而總出售所得款項淨額為29,680,000港元，故產生買賣收益4,165,000港元。本集團持有之香港上巿股本證券產生股息收入734,000港元。於報告期末，本集團根據聯交所所報收市價按公平值計量其香港上巿股本證券。本集團確認按公平值計入損益表之金融資產公平值變動產生虧損11,036,000港元。

董事相信，本集團持有之香港上市股本證券之未來表現主要受經濟因素、投資者氣氛、被投資公司股份之供求情況及被投資公司之基本因素（如被投資公司之消息、業務基本因素及發展、財務表現及前景）所影響。故此，董事密切監察上述因素，尤其本集團股本證券投資組合之各間被投資公司之基本因素，並不時積極調整本集團之股本證券投資組合，並於適當時將香港上市股本證券變現。

按公平值計入損益表之金融資產之回報由截至二零二二年十二月三十一日止年度之-29%改善至截至二零二三年十二月三十一日止年度之-5%，主要由於按公平值計入損益表之金融資產之公平值變動產生之虧損減少所致。

借貸業務

於截至二零二三年十二月三十一日止年度內，本集團之借貸業務產生之貸款利息收入為31,474,000港元，較去年的45,868,000港元減少31%。分部虧損（除稅前）為124,120,000港元，較去年的148,853,000港元減少17%。

貸款利息收入減少31%主要是由於不再就分類至第3階段（信貸減值）之貸款確認其利息收入並將之全數撇銷。

分部虧損（除稅前）錄得17%減幅主要由於應收貸款預期信貸虧損撥備減少34,282,000港元所致，惟部分被貸款利息收入減少14,394,000港元所抵銷。

於截至二零二三年十二月三十一日止年度內，本集團並無授出新貸款，並延長兩筆本金總額為25,000,000港元之現有貸款之最終還款日期。此外，並無客戶從現有貸款中提取本金，而六名客戶向本集團償還26,698,000港元。

於二零二三年十二月三十一日，本集團借貸業務所批出之14筆貸款尚未償還。未償還本金額合共254,267,000港元之六筆應收貸款分類為第1階段（初始確認），及未償還本金額合共749,253,000港元之八筆應收貸款分類為第3階段（信貸減值）。於截至二零二三年十二月三十一日止年度內，由於兩名客戶未能於最後還款日償還貸款本金及其應計及未付利息，因此兩筆應收貸款總額59,506,000港元由第1階段（初始確認）重新分類至第3階段（信貸減值）。本集團目前正與該等客戶磋商，以期達成具有約束力的和解協議。截至本業績公佈日期，磋商仍在進行中。

於報告期末，董事已參考一名獨立專業估值師編製之估值就本集團之應收貸款進行減值評估。該估值根據香港財務報告準則第9號金融工具使用一般方法（通常稱為「三階段模型」）計量應收貸款之減值。根據該估值，已作出應收貸款之預期信貸虧損撥備132,972,000港元，相比截至二零二二年十二月三十一日止年度減少34,282,000港元。於預期信貸虧損撥備總額中，已就分類為第1階段（初始確認）之應收貸款確認撥備3,802,000港元，及已就分類為第3階段（信貸減值）之應收貸款確認撥備129,170,000港元。

第3階段（信貸減值）應收貸款確認之預期信貸虧損撥備為129,170,000港元，包括(i)就由第2階段（信貸風險明顯增加）重新分類至第3階段（信貸減值）之兩筆未償還本金額合共59,506,000港元之應收貸款所確認之44,795,000港元，及(ii)已予進一步確認的93,900,000港元撥備，以將已經分類為第3階段（信貸減值）之兩筆未償還本金額合共243,342,000港元之應收貸款的餘下結餘全數撇銷，惟部分被因收回分類為第3階段（信貸減值）之應收貸款之未付利息而導致預期信貸虧損撥備撥回9,525,000港元所抵銷。

於二零二三年十二月三十一日，本集團之應收貸款及利息（除累計預期信貸虧損撥備後）為248,614,000港元（二零二二年：412,069,000港元）。

應收貸款之回報由截至二零二二年十二月三十一日止年度之5%下降至截至二零二三年十二月三十一日止年度之3%，乃主要由於並就無分類為第3階段（信貸減值）及全數減值的應收貸款進一步確認利息收入所致。

有關本集團借貸業務之資料包括(i)業務模式、(ii)內部控制系統、(iii)應收貸款預期信貸虧損撥備之釐定基準、(iv)各筆未償還應收貸款之主要條款，及(v)為追討分類為第3階段（信貸減值）之應收貸款而採取的行動已於本公司截至二零二三年十二月三十一日止年度之年報中披露。

銷售珠寶產品業務

於截至二零二三年十二月三十一日止年度內，本集團之銷售珠寶產品業務產生之收益為83,421,000港元，較上一年度之82,397,000港元增加1%，及呈報分部溢利（除稅前）為2,730,000港元，較上一年度1,588,000港元增加72%。

本集團發現，自二零二二年下半年以來，由於歐元貶值及通脹利率加劇，購買珠寶產品之意欲低迷，其珠寶產品銷售訂單出現放緩。金價大幅上漲亦進一步影響了購買珠寶產品之意欲。因應其珠寶產品銷售訂單減少，本集團投入更多心力於取得珠寶配飾之銷售訂單，該等訂單通常量大利薄。由於金價大幅上漲，本集團已提高鑽石產品售價以與市場上其他珠寶生產商一致。該鑽石產品售價之漲價導致截至二零二三年十二月三十一日止年度毛利、毛利率及分部溢利（除稅前）有所改善。

為應對市況低迷及金價飆升，本集團正開發廉價珠寶產品擴展其產品種類，以迎合消費者持續縮減的預算。於二零二三年第四季度，本集團推出其他寶石類珠寶產品，並收到多個客戶要求提供產品樣本以作評估的銷售查詢。預計客戶於二零二四年第一季度之前不會大量訂購其他寶石類珠寶產品。此外，本集團將於二零二四年為其珠寶產品開拓新市場，如日本及其他東南亞國家。

於報告期末，董事已按一名獨立專業估值師編製之估值就本集團之貿易應收款項進行減值評估。根據該估值，已作出貿易應收款項之預期信貸虧損撥備120,000港元，較去年減少472,000港元。

於二零二三年十二月三十一日，本集團之珠寶產品存貨（包括原材料、在製品及製成品）為31,235,000港元（二零二二年：32,153,000港元）。本集團之銷售珠寶產品業務有1,200,000港元（二零二二年：587,000港元）之未交貨銷售訂單。

出售珠寶產品所投入資本於截至二零二三年及二零二二年十二月三十一日止年度之回報為11%。

物業投資業務

於截至二零二三年十二月三十一日止年度內，本集團之物業投資業務產生之收益為48,206,000港元，較去年之51,511,000港元減少6%，並錄得分部虧損（除稅前）52,446,000港元，而去年則錄得分部溢利（除稅前）13,316,000港元。

總收益當中，有22,585,000港元來自會所資產的租金收入，4,363,000港元來自信德物業之投資物業部分的租金收入，4,940,000港元來自住宅服務式公寓（受短期租賃協議規限）的租金收入，14,742,000港元來自確認出售予住宅服務式公寓承租人之會所會員之會籍費用，及1,576,000港元來自物業及停車場管理費。住宅服務式公寓之空置管有權於二零二二年第三季度三座主體地塊上的住宅服務式公寓落成並交付予承租人後，租金收入自住宅服務式公寓（受短期租賃協議規限）產生，並已就已交付住宅服務式公寓收取物業管理費。收益減少主要由於承租人於二零二三年十月五日終止有關會所資產之會所租賃協議，導致會所資產產生之租金收入減少8,865,000港元，惟部分因(i)短期租賃協議項下之住宅服務式公寓所產生之租金收入增加3,749,000港元，及(ii)物業及停車場之管理費增加1,231,000港元而被抵銷。毛利及毛利率改善，主要因為在終止會所租賃協議後將會所的租賃付款分配至高爾夫球會所營運業務所致。

分部業績惡化，主要由於(i)在根據長期租賃協議交付空置管有權之住宅服務式公寓數目減少，導致出售住宅服務式公寓之收益減少59,140,000港元，及(ii)商譽之減值虧損增加22,977,000港元，惟部分被確認利息收入的全年影響，導致根據長期租賃協議出租住宅服務式公寓的其他應收款項之估算利息收入增加15,798,000港元所抵銷。

本公司之間接全資附屬公司北湖九號公司擁有(i)建設及經營會所內的會所設施之權利；及(ii)開發及經營主體地塊之權利以及建設及管理主體地塊上已建物業（各為一項「物業」，統稱為「該等物業」）之權利（「管理權」），為期約39年，至二零六二年一月三十日止。誠如本公司截至二零二零年十二月三十一日止年度之年報先前披露，由於新型冠狀病毒疫情對酒店行業造成前所未見的影響，本集團已修訂有關主體地塊第二及第三階段的業務策略，而該等物業已按長期或短期租賃基準出租。

主體地塊第二及第三階段已開發為七座三層服務式公寓，包括279套服務式公寓，總建築面積為45,165平方米（單套公寓的面積約為88至459平方米），連同北湖九號公司正在建設及出租的兩座三層寫字樓，建築面積均為約6,300平方米，總建築費用為人民幣727,000,000元（相等於802,245,000港元）。住宅服務式公寓及寫字樓由北湖九號公司提供租賃。

儘管與該等物業之承租人訂立的全部租賃協議均由北湖九號公司的中國內地營銷人員在本集團正常業務過程中於不同時間通過真正的獨立交易，按公平基準與各承租人單獨協商，但北湖九號公司致力於租賃協議上包含以下主要條款：(i)視乎承租人偏好，租賃期可能屬長期或短期性質，但在任何情況下不得超過管理權餘下限期、(ii)整個租賃期的總租金收入（「總租金收入」）的付款條款（「付款條款」）可能一次性支付或分期支付、(iii)主體地塊上的該等物業的所有權仍歸北湖九號公司所有，在租賃期結束時承租人須將該等物業無條件及無償歸還北湖九號公司，及(iv)如違反租賃協議，承租人須支付相當於總租金收入15%的違約金。若任何該等租賃協議的適用比率超過相關百分比率值，或任何承租人（及公司承租人的最終實益擁有人）為本公司的關連人士（定義見上市規則），本公司將確保遵守證券交易所上市規則（「上市規則」）第14章及第14A章。

根據適用會計準則，長期租賃協議乃視為融資租賃，因為租期大致上已涵蓋管理權之剩餘年期。將物業之空置管有權交付予受長期租賃協議規限之承租人時，按長期租賃協議隱含利率貼現之總租金收入乃確認為「應收融資租賃」，按以現行適用稅率貼現之總租金收入計算之相關增值稅（「增值稅」）乃確認為「應付增值稅」，而已計入「物業、廠房及設備」、「無形資產」及「使用權資產」之相關物業資產乃予以解除確認。按經貼現總租金收入減物業之應付增值稅及已解除確認相關資產計算得出之收益或虧損乃在綜合損益及其他全面收益表中「其他損益」項下確認為「出售收益或虧損」。就預期於十二個月內交付物業之已簽訂長期租賃協議而言，相關物業資產在物業之空置管有權獲交付之前乃分類為綜合財務狀況表中流動資產項下之「分類為持作出售之資產」。

另一方面，短期租賃協議乃視為經營租賃處理。本集團在將物業之空置管有權交付予承租人時開始，於短期租賃協議年期內按直線法將總租金成本（扣除增值稅）確認為租金收入。短期租賃協議開始後，物業相關資產原已計入「物業、廠房及設備」、「無形資產」及「使用權資產」已轉撥至「投資物業」。於報告期末，按獨立專業估值師所編製之估值，該等投資物業以公平值計量。

於截至二零二三年十二月三十一日止年度內，已就住宅服務式公寓簽署一份長期租賃協議、概無簽署寫字樓租賃協議，而三個住宅服務式公寓的空置管有權乃根據長期租賃協議交付。因此，本集團於截至二零二三年十二月三十一日止年度內確認出售住宅服務式公寓之收益為18,411,000港元。

於二零二三年十二月三十一日，仍有就住宅服務式公寓已簽署之三份長期租賃協議尚未交付。

就北湖九號公司訂立的每份租賃協議所計算得出的適用比率均低於5%，根據上市規則第14章，該等租賃協議並無構成本公司須予公佈的交易。就董事於作出一切合理查詢後所深知、盡悉及確信，所有承租人（及公司承租人的最終實益擁有人）均為獨立於本公司及其關連人士（定義見上市規則）的第三方。

儘管有跡象顯示中國內地經濟正在放緩，本集團負責租賃活動的中國內地營銷團隊將通過相比鄰近地區類似物業更具競爭力的定價政策及靈活的付款條件激勵感興趣的承租人，努力提高出租率。本集團亦設立與績效掛的薪酬體系，以激勵其中國內地營銷團隊。通過其員工的努力，本集團擬在管理權的剩餘期限內從物業的年度租金收入中創造持續受益來源。

於報告期末，董事已參考貼現現金流量預測，就收購Smart Title Limited產生之商譽、無形資產以及有關(i)建設及經營會所設施之權利及(ii)開發及經營主體地塊之權利以及管理主體地塊主體地塊上已建物業之權利進行減值測試，以評估位於中國大陸北京之物業投資業務及高爾夫球會所營運業務之使用價值。由於本集團物業投資業務及高爾夫球會所營運業務之現金產生單位賬面價值超過其可收回金額，故於截至二零二三年十二月三十一日止年度確認商譽減值虧損51,779,000港元。減值虧損乃由於(i)自物業投資業務之貼現現金流量中剔除三項根據長期租賃協議交付之住宅服務式公寓（就會計目的而言作為出售處理），而出售之相應收益乃在綜合損益及其他全面收益表中「其他損益」項目中確認及(ii)為反映當時市況及管理層的最新估計，就住宅服務式公寓及寫字樓較長之交付日期，更改物業投資業務的貼現現金流量預測所使用

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

於二零二三年，全球經濟表現勝於預期，並繼續表現強韌，通脹穩步下降，增長保持不變。然而，過去一年出現了新問題。俄烏衝突持續、中東出現新戰爭及危機、美國與中國內地之間的緊張局勢依然嚴峻，而貿易及跨境投資的模式亦正發生變化。在此背景下，董事預計全球宏觀經濟環境於二零二四年將出現不明朗情況。

董事預期二零二四年全球宏觀經濟環境將仍然不明朗。因此，董事將在二零二四年謹慎觀察股票市場，不時調整本集團的股本證券投資組合，並於適當時將本集團的股本證券變現。

鑑於預期全球宏觀經濟環境不明朗，董事擬於二零二四年維持本集團貸款組合的規模。因此，本集團借貸業務於二零二四年產生的貸款利息收入預期將與二零二三年大致相同。儘管如此，董事將密切監察本集團貸款組合的表現，尤其是每名客戶的還款及財務狀況，並竭盡全力收回逾期應收貸款。

由於市況欠佳，本集團正已發展新產品系列－如其他寶石類及廉價珠寶產品，以迎合消費者持續縮減的預算。此外，本集團計劃通過開拓新海外市場，如日本及其他東南亞國家，以擴闊銷售區域。儘管本集團已採取措施改善銷售珠寶產品業務的表現，但董事預計，由於全球宏觀經濟環境不明朗，本集團銷售珠寶產品業務於二零二四年的表現將與二零二三年大致相同。

儘管有跡象顯示中國內地經濟正在放緩，董事仍將投放更多心力及資源於營銷及租賃活動以提高佔用率，從而建立自主體地塊上所建物業產生之持續性收入來源。此外，董事將投放更多心力及資源以按計劃完成餘下四座住宅服務式公寓和兩座寫字樓。由於與會所資產有關的會所租賃協議已於二零二三年十月五日終止，董事預期，本集團物業投資業務於二零二四年之租賃收入將較二零二三年大幅減少。

於二零二三年十月，本集團於承租人終止與會所資產有關的會所租賃協議後擴展至高爾夫球會所營運業務。董事預期，由於會所的高爾夫球場自二零二三年十一月起冬季關閉，本集團高爾夫球會所營運業務於二零二四年的表現將較二零二三年有所改善。

考慮到全球宏觀經濟環境於二零二四年仍然不明朗，董事對二零二四年主要風險及其影響保持謹慎及警惕。董事致力於領導本集團應對挑戰，審慎監察營商環境，通過專注於現有業務鞏固本集團之業務基礎。

資料來源: 永恒策略 (00764) 全年業績公告