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00683 嘉里建設
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基本數據

(百萬港幣) 12/201612/201712/2018
營業額12,99135,54821,433
毛利5,8569,7469,003
EBITDA8,38011,15010,193
EBIT7,82410,6829,684
股東應佔溢利6,5379,2427,499
每股盈利4.536.405.16
每股股息1.101.501.35
每股資產淨值57.3465.220.00

主要業務為(i) 在香港、中華人民共和國(「中國」)及亞洲太平洋區進行物業發展、投資及管理;(ii) 在香港擁有酒店,及在中國擁有及經營酒店業務;及(iii) 綜合物流及國際貨運。

業務回顧 - 截至2018年12月31日止年度

中國物業部

中國物業部營業額減少4%至133.10億港元(二零一七年:138.25億港元),降幅反映已落成物業銷售收入下跌11%,儘管租金收入增長7%。毛利亦下降2%至56.78億港元(二零一七年:57.81億港元)。

本部門因應市場需求市場需求市場需求市場需求改變,及配合改變,及配合改變,及配合改變,及配合改變,及配合改變,及配合中央政府的中央政府的中央政府的中央政府的中央政府的房屋政策,繼續政策,繼續政策,繼續政策,繼續政策,繼續規劃及調整銷售步伐。隨著內及調整銷售步伐。隨著內及調整銷售步伐。隨著內及調整銷售步伐。隨著內及調整銷售步伐。隨著內及調整銷售步伐。隨著內及調整銷售步伐。隨著內及調整銷售步伐。隨著內及調整銷售步伐。隨著內及調整銷售步伐。隨著內及調整銷售步伐。隨著內地新綜合發展項目啟用,投資物業組合產生的收入及盈利維持穩定增長。

投資物業

本年度內,本集團來自中國已落成投資物業貢獻包括租金和其他費用的營業額為36.86億港元(二零一七年:34.44億港元),毛利按年增加7%至29.05億港元(二零一七年:27.13億港元)。

於二零一八年十二月三十一日,本集團在內地之公寓、商用及辦公室投資物業組合總樓面面積合共845萬平方呎(二零一七年:739萬平方呎)

上海-靜安嘉里中心

靜安嘉里中心位於上海市南京路商業中心區,為本集團地標式綜合發展項目。集團分別持有此中心一期及二期項目之74.25%及51%權益。此項目匯集酒店、商場、辦公室及住宅,並設景致優美的中庭廣場,總樓面面積合共374萬平方呎。靜安嘉里中心為城中優越購物點及罕貴辦公室地段,而另一亮點為品味高尚的香格里拉大酒店。於二零一八年十二月三十一日,辦公室面積99%(二零一七年:98%)及零售面積97%(二零一七年:99%)已租出。靜安香格里拉大酒店於年度內的平均入住率為78%(二零一七年:80%)。

上海-浦東嘉里城

本集團在上海浦東區持有40.8%權益之綜合用途物業浦東嘉里城,包括酒店、辦公室、服務式公寓、商場及相關配套設施。於二零一八年十二月三十一日,零售及辦公室面積均100%租出(二零一七年:均為100%),服務式公寓之出租率則為85%(二零一七年:85%)。上海浦東嘉里大酒店於年內之平均入住率為74%(二零一七年:77%)。

北京嘉里中心

北京嘉里中心巍峨矗立於北京心臟地帶,包括優質辦公室、購物中心、北京嘉里大酒店及服務式公寓。本集團持有北京嘉里中心71.25%權益。於二零一八年十二月三十一日,零售面積的出租率為85%(二零一七年:94%),辦公室面積則租出99%(二零一七年:98%)。於二零一八年十二月三十一日,服務式公寓亦已租出93%(二零一七年:96%)。北京嘉里大酒店於年內的平均入住率為85%(二零一七年:85%)。

深圳嘉里建設廣場

由本集團全資擁有的深圳嘉里建設廣場共有三幢甲級辦公室大樓,坐落於深圳福田商業中心區,連接廣深港客運高速鐵路福田站,交通便捷。於二零一八年十二月三十一日,一期及二期項目出租率均為97%(二零一七年:均為94%)。

瀋陽嘉里中心

新落成的瀋陽嘉里中心位於遼寧省瀋陽市,坐落青年大街東側,為本集團租賃物業組合增添辦公室及商場面積。於二零一八年十二月三十一日,辦公室大樓出租率為19%(二零一七年:不適用),商場出租率為68%(二零一七年:不適用)。瀋陽香格里拉大酒店於年內錄得平均入住率68%(二零一七年:71%)。本集團持有該項目之60%權益。

杭州嘉里中心

杭州嘉里中心位於延安路與慶春路交匯處,毗鄰西湖。此綜合發展項目包括豪華酒店、甲級辦公室、優質公寓及零售商場,總樓面面積共220萬平方呎。於二零一八年十二月三十一日,辦公室大樓出租率為82%(二零一七年:97%),而商場出租率為94%(二零一七年:94%)。杭州城中香格里拉大酒店於年內錄得平均入住率77%(二零一七年:76%)。本集團持有該項目之75%權益。

天津嘉里中心

天津嘉里中心位處河東區海河東岸商業中心區內,交通網絡便捷。本集團佔此綜合發展項目49%權益,第一期包括酒店、優質住宅及商場,總樓面面積約360萬平方呎。第二期發展正在規劃中。於二零一八年十二月三十一日,商場嘉里匯已租出74%(二零一七年:76%)。天津香格里拉大酒店於年度內之平均入住率為73%(二零一七年:71%)。

濟南祥恒廣場

濟南祥恒廣場位於山東省濟南市歷下區。於二零一八年十二月三十一日,辦公室面積已租出76%(二零一七年:不適用),商場部分則租出37%(二零一七年:不適用)。濟南香格里拉大酒店於年度內之平均入住率為58%(二零一七年:31%)。本集團佔此項目55%權益。

物業銷售

本集團於中國內地已落成物業之銷售錄得營業額75.16億港元(二零一七年:84.63億港元),產生毛利23.81億港元(二零一七年:26.59億港元)。銷售營業額主要來自杭州雲荷廷、南京金陵雅頌居、瀋陽雅頌大苑、成都都城樂頌居、秦皇島海碧台及杭州逸廬之確認銷售。

寧波泊璟廷的銷售亦為部門帶來理想利潤。

杭州-雲荷廷

本集團全資持有之住宅及商用發展項目位於杭州之江國家旅遊度假區核心地段,總地塊面積約為153萬平方呎,住宅物業雲荷廷的總樓面面積約227萬平方呎,商用面積則約250,000平方呎。於二零一八年十二月三十一日,一期408個單位及二期550個單位已悉數售出。三期建設工程正在進行中。於二零一八年十二月三十一日,三期全部725個單位的98%已預售。

南京-金陵雅頌居

本集團於南京市秦淮區大光路發展住宅項目金陵雅頌居。此全資擁有項目之地塊面積約為396,000平方呎,總樓面面積約100萬平方呎。項目工程已於二零一七年完成。於二零一八年十二月三十一日,全部429個單位已出售97%。

瀋陽-雅頌大苑

瀋陽嘉里中心二期發展項目中,雅頌大苑其中一幢已落成入伙。於二零一八年十二月三十一日,二期全部495個住宅單位的77%已售出/預售。本集團持有此項目60%權益。

成都-都城項目

成都都城項目坐落於高新技術產業開發區南面。一期(都城雅頌居)住宅單位已全部售出及交付。二期(都城樂頌居)總樓面面積約210萬平方呎。於二零一八年十二月三十一日,二期住宅及商業單位已全部售出及交付。本集團佔此項目55%權益。

秦皇島-海碧台

本集團佔豪宅項目海碧台一期之60%權益,項目位於河北省秦皇島市中心的濱海區域,毗鄰北戴河,其建設工程已完成。於二零一八年十二月三十一日,一期全部778個住宅單位已售出82%。一期發展之總樓面面積約160萬平方呎。

杭州-逸廬

逸廬位於杭州嘉里中心,總樓面面積約為330,000平方呎。此項目毗鄰杭州西湖,並已於二零一七年落成。於二零一八年十二月三十一日,全部121個單位已售出23%。本集團持有此項目75%權益。

寧波-泊璟廷二期

泊璟廷二期位於寧波市東部新城核心區之地塊,總樓面面積約617,000平方呎,已於二零一八年落成。於二零一八年十二月三十一日,全部437個單位已售出。本集團佔此項目50%權益。

發展中物業

本集團繼續嚴選地塊以補充土地儲備,並專注在優質地段發展地標式綜合用途物業及住宅項目。

瀋陽

本集團擁有60%權益的瀋陽嘉里中心項目,位於遼寧省省會瀋陽市,坐落青年大街東側及青年公園南面。項目處於地標金廊的核心位置,總樓面面積約1,300萬平方呎,將發展為集酒店、辦公室、商場及住宅於一體的綜合發展項目。項目一期已落成,二期已完成其中部分,三期則處於興建階段。

武漢

於二零一八年九月二十日,本集團成功競買湖北省武漢市江漢區的地塊之土地使用權。地塊位於長江與漢水交匯的商業中心地帶,鄰近一環內的城市中心區域。此地塊將接駁計劃中的武漢地鐵13號線,地理位置優越。地塊佔地700,000平方呎,規劃總樓面面積450萬平方呎,由本集團全資擁有。本集團計劃發展包括辦公、商業、住宅及教育設施的大型綜合體。

深圳-前海

本集團於前海深港現代服務業合作區持有商業用地,地塊面積達350,000平方呎,坐擁一線海景,用作發展包括辦公室、公寓和商用面積的綜合發展項目,可建總樓面面積共約220萬平方呎。該項目由本集團全資擁有,為香港主要企業在前海的首項重大投資。項目預計於二零二零年落成。一幢公寓大樓於二零一八年六月推出預售,市場反應熱烈。本集團亦持有毗鄰地塊發展中項目之25%權益。於二零一六年十二月,本公司聯同嘉里控股有限公司及東亞銀行有限公司購入此面積約為207,000平方呎的地塊,計劃中總樓面面積約130萬平方呎,將作商業用途。

於二零一八年十二月十四日,公司成功投得一幅位於前灣片區之土地,毗鄰兩項現有發展項目。此新地塊佔地約184,000平方呎,計劃中總樓面面積約886,000平方呎,將作商業用途。項目計劃包括辦公、商業及地下零售面積,以及社區配套設施。新項目將鞏固集團在前海的核心地位,並實現集團打造集辦公、商業活動及都市生活的現代化綜合樞紐之計劃。

前海經濟特區位處珠江三角洲的核心位置,三幅地塊均鄰近廣深沿江高速公路。本集團相信發展相連地塊可產生高度協同效益。

福州

二零一八年八月三十日,本集團成功投得福建省福州市倉山區的商服及住宅用地。項目地塊面積約140萬平方呎,規劃總樓面面積約370萬平方呎,由本集團全資擁有。項目位於三江口片區,坐擁一線江景資源,並與福廈高速連接線及福州地鐵6號線相連,交通便捷。集團計劃將其打造為集辦公、商業及住宅為一體的綜合項目。

鄭州

本集團與香格里拉(亞洲)有限公司(「香格里拉」)合作發展位於河南省鄭州市花園路東及緯二路南之地塊,總樓面面積約210萬平方呎,將發展為包括一幢酒店、住宅、商用及辦公室物業之項目。項目預期由二零二二年起分階段落成,本集團佔其55%權益。

昆明

本集團聯同香格里拉在雲南省昆明市發展兩幅相連地塊,計劃用作發展酒店及公寓物業,總樓面面積約696,000平方呎。項目計劃於二零二一年竣工,本集團佔項目55%權益。

南昌

本集團與香格里拉合資於江西省省會南昌市發展一項物業。項目位於紅谷灘中心區之贛江西岸,本集團佔其80%權益。項目的發展包括酒店、辦公室、商舖及高級住宅。酒店及住宅部分已完成,總樓面面積約170萬平方呎。餘下之辦公室用地正處於規劃階段。

莆田

本集團與香格里拉合作發展位於福建省莆田市九華路之酒店物業,作為莆田發展項目其中一部分。本集團持有此項目60%權益。酒店總樓面面積約為368,000平方呎,正在建設中,計劃於二零二零年竣工。

上海

本集團於二零一六年購得一家上海項目公司約24.4%股權,該項目公司擁有一幅位於上海市浦東新區佔地約443萬平方呎之地塊,該地塊用地性質為工業用途。二零一六年五月,上海市政府發出關於將該專案地塊更改為商業發展用途之新規劃和批覆(「五月批覆」)。其後於二零一七年八月,上海市政府發出另一份批覆,將該專案地塊納入新規劃的世博文化公園的建設範圍。

本集團於二零一六年下半年作出的投資乃基於該五月批覆。項目的各投資方中,一間通過不同投資工具持有該項目的國有企業為當中最大的投資方。

於二零一八年第二季,上海市有關部門曾接觸項目公司並告知其欲將該專案地塊納入世博文化公園建設範圍的意向。雙方自此展開討論及協商,以期達成雙方接受的解決方案,以使本集團能退出該項目,惟並未就徵收補償款項達成結論。預計於二零一九年內可達成最終雙方同意之條款。

於二零一八年一月一日採納香港財務準則9後,該投資分類為金融資產。截至二零一八年十二月三十一日止年度,錄得公允價值減少15億港元。故此,於二零一八年十二月三十一日,本集團投資於此項目的賬面值約為17.54億港元。截至本公告日,項目公司仍為該專案地塊的法定及註冊持有者,享有原土地授予的所有權利。

香港物業部

於截至二零一八年十二月三十一日止年度內,香港物業部錄得營業額81.23億港元(二零一七年:217.23億港元);毛利則為33.25億港元(二零一七年:39.64億港元)。

部門年內營業額主要來自已落成住宅物業皓畋及滿名山之確認銷售。

年度內,香港投資物業組合受惠於高出租率及平穩的租金水平,繼續為集團帶來穩定的經常性收入。新增的公寓物業Resiglow租賃表現強勁,亦為收入增長引擎之一。

投資物業
本集團在香港之優質住宅、商業及辦公室物業組合於二零一八年錄得強健表現。年度內,香港已落成投資物業貢獻包括租金和其他費用的營業額為11.64億港元(二零一七年:10.97億港元),帶來毛利9.26億港元(二零一七年:8.74億港元)。
於二零一八年十二月三十一日,在香港之已落成投資物業組合之總樓面面積合共286萬平方呎(二零一七年:286萬平方呎)。

九龍灣-企業廣場5期/MegaBox

設計概念嶄新的MegaBox坐落於九龍東,揉合購物、娛樂、餐飲及運動於一身,總樓面面積約110萬平方呎,為香港創新零售消閒熱點。於二零一八年十二月三十一日,MegaBox之出租率

業務展望 - 截至2018年12月31日止年度

中國物業部

中國正面臨多項挑戰,包括中美貿易問題、企業再融資所帶來的挑戰,以及匯率波動引起的各種不確定性。面對此等複雜問題,中央政府正採取積極措施全力維持經濟穩定,並加強抗禦韌力。

二零一九年,中國在發展路上仍存在不少難題,惟本集團對內地整體經濟和房地產行業的長遠?健前景保持信心。隨著中國積極解決經濟問題,預計將可推動集團業務進一步增長。

中國物業部將繼續配合國家住房政策而調整銷售步伐和營銷策略。各項物業銷售和預售仍按計劃進行;其中,前海公寓單位成功推售,反映市場對核心地段優質住宅需求殷切。瀋陽、秦皇島及杭州項目的銷售同樣強健。

部門在主要都會商業中心區建立了多項綜合用途地標物業,包括去年增添的瀋陽嘉里中心,進一步鞏固經常性收入基礎。投資物業組合的租賃表現是集團業績的一大亮點,將可產生穩定收入,有助集團提供平穩的長期回報。

集團將繼續謹慎選購地塊以補充土地儲備,保持增長勢頭。去年,本集團購入多幅位於深圳前海區、武漢及福州的新地塊。本集團一貫策略為在核心地段建設綜合用途項目及住宅物業,日後會繼續在主要城市及省會中心地區尋找土地競投機會。

過去數十年,集團一直恪守力臻卓越的理念,並在此基礎上建立品牌優勢,因此有信心可應對當前的不利市場現象。管理層會正視市場風險,考慮周詳,審慎推行各項業務策略。

香港物業部

過去一年,地緣政局緊張和全球經濟波動明顯加劇,整體氣氛及趨勢難以預測,香港亦承受一定風險。上半年本地樓市維持穩定,惟自第三季起,貿易紛爭及宏觀經濟不明朗為市場增添壓力。在此背景下,集團對業務管理及投資已採納更為審慎的方針。

香港物業部繼續精心打造高級居停,品位獨特,能滿足客戶對居所的嚴格要求,因而較少受大眾市場波動所影響。部門在香港發展的優質住宅物業,包括兩個筆架山住宅項目,其中首項已接近竣工。此發展項目締造華宅之珍罕典範,反映集團在香港豪宅市場的優勢。皓畋及滿名山剩餘單位之銷售亦進展順利。

部門擁有優越的投資資產基礎,支持業績表現。其中半山名宅組合、港島東和九龍東辦公室物業,以及MegaBox商場均錄得高出租率和穩定租金。新增的跑馬地Resiglow亦備受市場歡迎並已全數租出。此投資物業組合可望繼續為集團帶來貢獻,令經常性收入基礎不斷壯大。

來年,貿易爭端及中國經濟狀況勢將對經濟環境構成影響。鑑於波動加劇,集團在推展業務時會審慎行事,對財務及人才資源作出縝密部署。

除住宅用地外,集團將繼續物色工商業相關資產。對於政府的土地投標,集團會積極參與。整體發展將保持平穩步伐,集團並會採取防禦策略應對潛在動盪風險,同時主動捕捉機會增加收入。

當前的挑戰對企業帶來極大考驗,同時也是機遇湧現的時刻,準備充分、管理精良的企業將可把握機會邁上新台階。困難的局勢下,企業管理之優越更能彰顯,管理層作出明智判斷和果斷行動,可令公司脫穎而出並蓬勃發展。本集團在過去數十年,經歷多個市場週期,一直維持穩固強韌。我們有信心應對不同挑戰,長遠保持穩健表現。

資料來源: 嘉里建設 (00683) 全年業績公告

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