越秀房地產投資信託基金主要在中國內地（「中國」）從事商用物業租賃業務。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

二○二三年是防疫政策優化後第一年，國內宏觀經濟波浪式復蘇，各行業的復蘇程度和市場表現與我們預期略有偏差。管理人直面經營壓力，針對不同業態項目精準施策，寫字樓項目聚力提升客戶品質，零售商場積極推動招調優化，酒店公寓緊抓旅遊恢復機遇拉升業績，專業市場創新突破經營穩步攀升，為基金持有人交出一份來之不易的成績單。

物業組合及估值

截至二○二三年十二月三十一日，越秀房產基金之物業組合共有十項，分別為位於廣州的白馬大廈單位（「白馬大廈」）、財富廣場單位及若干停車位（「財富廣場」）、城建大廈單位及若干停車位（「城建大廈」）、維多利廣場單位（「維多利廣場」）、廣州國際金融中心（「國金中心」）、越秀金融大廈（「越秀金融大廈」）、位於上海的越秀大廈（「上海越秀大廈」）、位於武漢的武漢越秀財富中心、星匯維港購物中心及若干停車位（「武漢物業」）、位於杭州的維多利商務中心單位及若干停車位（「杭州維多利」）及位於香港的越秀大廈17樓及23樓單位（「香港越秀大廈」），物業總建築面積為1,184,156.5平方米，總可出租面積為803,984.1平方米（不包括財富廣場1,408.3平方米的停車位面積；城建大廈2,104.3平方米的停車位面積；國金中心91,460.9平方米的酒店、51,102.3平方米的服務式公寓、76,512.3平方米的停車位面積及7,752.5平方米其他配套用房面積；上海越秀大廈13,502.6平方米的停車位面積及2,610.4平方米的特定用途面積；武漢物業62,785.8平方米的停車位面積及12,415.1平方米的公建配套用房面積；杭州維多利17,663.6平方米的停車位面積；越秀金融大廈10,289.1平方米的停車位面積及29,797.1平方米的公建配套用房面積，以下總在租面積及出租率統計範圍均不包括上述面積）。

物業估值

於二○二三年十二月三十一日，越秀房產基金之物業組合由獨立專業評估師第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司重估，其重估市值約為人民幣425.59億元。

國金中心－寫字樓優結構穩續約，商場調品牌促銷售

面對激烈市場競爭格局，國金中心寫字樓順利完成「建信金科」、「法興銀行」等多家重點租戶續約，全年續租面積達2.6萬平方米，整體續租率78%，其中重點租戶續租率87%。透過實施「一客一策」策略，成功引入「交銀施羅德」、「中國人壽」等百強央企、行業領軍企業、高端服務業龍頭，以及兩家承租全層的律師事務所，全年新簽面積約2.5萬平方米，其中優質客戶佔50%，租戶結構持續優化向好。

二○二三年國金天地主動開展定位及品牌調整，通過資源整合和多渠道招商，全年新簽品牌9個（租金增幅14.3%），持續優化租戶結構，進一步提升廣州國金中心裙樓商場租值及配套服務能力。同時充分發揮綜合體業態優勢，進一步深化場景化營銷、商戶載體聯動、會員管理及服務，整體提升顧客體驗，賦能商戶經營。透過開展各類主題活動為場內商戶持續引流，商場全年銷售額實現同比提升21%。

四季酒店二○二三年平均入住率為79.9%，同比增長23.5個百分點；平均房價為人民幣2,238元，同比增長32.6%；RevPAR為人民幣1,787元，同比增長87.8%。酒店RevPAR競爭指數為116.8，同比增長7.7個百分點。四季酒店把握消費反彈的紅利，牢抓國際性貿易盛會和假日經濟市場需求，在平均房價的積極拉升下，酒店客房收入突破二○一九年疫情前水平，實現高質量增長。酒店RevPAR競爭指數連續第十年在主要競爭群酒店中保持強優勢位置，並連續九年榮獲福布斯旅遊指南頒發的「福布斯旅遊指南五星級酒店」殊榮。

雅詩閣公寓二○二三年平均入住率達90.2%，同比提升3.1%；平均房價為人民幣1,117元，同比提升11.3%；RevPAR為人民幣1,008元，同比提升15.2%；公寓RevPAR競爭指數達150.3，以高位水平領跑公寓競品市場第一梯隊。面對外資企業長住客退房的短週期波動挑戰，公寓主動發揮大戶型公寓在短租市場的產品差異化優勢，強勢拉動短住收入較同比增長119%，推動公寓整體營收突破經營天花板，高於二○一九年水平。公寓經營收入和GOP自二○一六年起連續八年穩居雅詩閣集團中國區第一名。且在第三、四季度分別被「攜程口碑榜」評為廣州十大豪華酒店。

越秀金融大廈－多措並舉穩經營，內調外引優結構

越秀金融大廈緊緊把握優質儲客，成功簽約「瀛和律所」、「華金證券」等行業領軍企業，促成「創興銀行」等內部重點客戶擴租，全年新簽面積約2萬平方米，進一步鞏固大廈高質量租戶基本盤。面對4.4萬平方米到期面積，運營團隊提前開展續約談判，順利完成「王老吉」、「中興通訊」等重點租戶續約，全年續約率達78%，租金增幅3.2%。另外面對市場需求低迷，為增強項目產品競爭力，項目著力提高資本性改造及零星工程的精準度，全年改造單元去化率高達96%，有效實現了租金溢價。

白馬大廈－精準招商提出租，重塑定位擴影響

在服裝專業市場疫後恢復緩慢，市場競爭白熱化的大環境下，白馬運營團隊謀定而動，明確首二層經營定位，瞄準國內服裝產銷重點區域實施定向精準招商，深挖商圈對標客戶，有效推動招商去化。年底出租率攀升至95.8%，為白馬市場近三年最高，出租率同比增加14.6個百分點。重塑白馬作為中國品牌服裝國際交易中心的定位，強化「時尚白馬品質首選」的價值主張，透過行業交流和重點營銷活動持續打造白馬影響力工程，有效增加白馬的媒體曝光量，擴大了採購商流量池，促成交易超人民幣5,000萬元。持續創新商業模式，成功引入15家新銳服裝設計師品牌進駐「中國原創設計品牌基地」，夯實白馬新定位推動白馬轉型升級。二○二三年白馬市場榮獲「中國商品市場綜合百強市場」及「中國商品市場時尚市場」國家級榮譽稱號，彰顯白馬的行業標杆地位。

財富廣場、城建大廈－去風險穩續租，拓新客優結構財富廣場扎實做好續租管理，全年錄得82%的較高續租率；穩妥處理西塔12、13樓突發退租風險，確保大廈出租率保持高位運行。城建大廈順利去化22、26樓整層的退租面積，引入優質客戶「普方立民」進駐，信息科技類租戶佔比持續提高；利用大面積到期之契機，成功吸引「招商仁和」、「東興證券」等多家知名企業進駐，租戶結構持續改善。

維多利廣場－主力續租穩經營，活動引流促銷售

成功續約主力租戶「優衣庫」和重點客戶「招商銀行」，穩定優質客戶資源。風險單元預招商，引入「吳系粵菜館」等知名品牌進駐，增加了品牌豐富度。在運營推廣方面積極拉通主力店資源，透過與場內知名商戶舉辦聯名活動，有效促進了商場全年銷售額同比提升28%，商場的媒體曝光度和知名度同步增加。

上海越秀大廈－迎難而上抓機遇，攻堅克難保業績

面對上海寫字樓市場新增供應井噴式增加，供大於求的困局，招商團隊通過分割租賃單元、置換樓層等辦法積極挽留客戶，抓住每一個招商成交機會，大廈出租率從全年最低時81.2%重新回到年末的89.2%。針對樓內優質客戶提供定制續租方案，成功實現「紅塔證券」等六家重點客戶續租，保證優質客戶不流失。

武漢物業－聚力招商促進成交，重構商場業態規劃

多渠道主動拓客，成功引進「一汽紅旗」、「東莞證券」等優質客戶，全年實現新簽面積2.3萬平方米。積極推動政企聯動，聯合礄口區政府舉辦多場圈層活動，走訪企業挖掘客戶需求。推進空置單元精裝調改，有效匹配市場需求，改造單元招商去化率達90%，有效壓縮了招商週期。二○二三年八月，武漢越秀財富中心獲得淨零碳建築卓越級認證，成為湖北省首個淨零碳認證和LEED最高鉑金級雙重加持的超高層建築。

二○二三年，星匯維港購物中心主動實施業態品牌調改。順利引進「霸王茶姬」、「屈臣氏」等20家代表性商戶，有效提升A館首層經營形象品質，滿足了塔樓辦公客群的消費需求。全年新簽面積達1.1萬平方米，期末出租率逆勢攀升至90.2%。根據疫後消費特點開展經營幫扶，為商戶制定專項業績提升計劃，商場全年銷售額同比提升18%，固租提成取高商戶數量達23家。

杭州維多利－力推租戶優化，化解經營風險

力推租戶結構優化，主動化解經營風險。積極引進實力客戶，實現2,500平方米退租面積無縫銜接。成功挖掘樓內客戶租賃需求，促成實力客戶「財通證券」擴租七樓整層單元。主動清退陷入經營風險客戶，提前籌劃到期續租事宜，全年續租率達80%。

資料來源: 越秀房產信託基金 (00405) 全年業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

市場預期美國經濟增長和通脹率的放緩預示著美元和港元利率將見頂，但市場仍預期一定時間內利率水平將維持高水平。國際環境依然複雜嚴峻，在地區衝突與疫情後艱難恢復中，各大經濟體持續穩步回升。國際貨幣基金組織(IMF)發佈《世界經濟展望報告》更新內容，認為全球增長面臨的風險大致平衡，經濟有可能實現「軟著陸」，同時上調二○二四年全球經濟增速至3.1%，二○二五年為3.2%，但仍低於3.8%的歷史平均水平（二○○○年至二○一九年）。

管理人將堅守資產價值最大化的初心，透過實施積極穩健的租務策略，敏銳把握潛在的投資機會，開拓資本市場融資機會，有效降低融資成本，繼續為基金單位持有人帶來穩定回報。

資料來源: 越秀房產信託基金 (00405) 全年業績公告