該公司及其附屬公司（統稱「該集團」）為物業租賃公司，亦於中華人民共和國（「中國」）提供物業管理服務。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

本集團的主要業務為物業租賃、提供物業管理服務及銷售持作出售物業。

截至2023年12月31日止年度，本集團的收益約為人民幣46.8百萬元（2022年：約人民幣52.3百萬元），較去年減少約10.5%，主要由於租金收入下跌所致。截至2023年12月31日止年度，本公司權益股東應佔溢利約為人民幣19.3百萬元（2022年：約人民幣22.1百萬元），較去年減少約12.7%。溢利減少主要由於本年度毛利下降及行政開支增加所致。截至2023年12月31日止年度每股基本盈利約為人民幣0.04元（2022年：人民幣0.05元）。本集團個別業務分部的回顧載列如下。

物業租賃

截至2023年12月31日止年度，本集團物業租賃業務的租金收入約為人民幣33.2百萬元（2022年：人民幣38.3百萬元）。由於平均租用率及每平方米（「平方米」）的平均租金下跌，所以總租金收入減少。本集團的租賃物業位於中國四川省成都市及雲南省昆明市。於2023年12月31日，本集團的物業組合包括三棟商業樓宇，即光大金融中心、光大國際大廈的部分物業及明昌大廈的部分物業，總建築面積（「總建築面積」）約為89,507平方米（2022年：89,507平方米）。

物業管理服務

本集團為其物業（即光大金融中心及光大國際大廈）提供物業管理服務。截至2023年12月31日止年度，本集團物業管理服務的收益約為人民幣13.6百萬元（2022年：人民幣14.0百萬元）。年內，由於每平方米的平均管理費下降導致物業管理服務收益減少。於2023年12月31日，本集團管理的總建築面積上升11.2%至約66,051平方米（2022年：59,413平方米）。

投資物業

本集團的投資物業主要包括擁有或按租賃權益持有以賺取租金收入及╱或資本增值的土地及╱或樓宇。於2023年12月31日，投資物業的公允價值為人民幣959.5百萬元（2022年：人民幣954.1百萬元），較去年增加約0.6%，該增加顯示中國物業市場在新冠疫情後逐漸改善。截至2023年12月31日止年度，投資物業的估值收益約為人民幣5.3百萬元（2022年：約人民幣0.1百萬元）。

資料來源: 光大永年 (03699) 全年業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

隨著環球多個國家實施了緊縮貨幣及高息政策，國與國之間的貿易疲軟，導致企業和消費者信心下降，致使環球經濟於2023年仍未步出陰霾。國家統計局日前公佈，2023年全年國內生產總值人民幣1,260,582億元，按不變價格計算，按年增長5.2%；中國兩會提到2024年的內生產總值增速目標定在5%。國際貨幣基金組織(IMF)指出，中國經濟實現政府2023年的增長目標，反映新冠疫情後的強勁復蘇，該機構預計中國實際國內生產總值在2024年將達到4.6%的增長。

從國家統計局多項數據中反映，國家房地產債務危機持續，引致物業管理板塊的調整周期仍未結束，市場繼續面臨下行壓力。然而，隨著中央政府將繼續大力推動經濟增長，陸續推出振興經濟政策，市場憧憬有助推動樓市及租賃市場，對穩定物業管理行業增長亦能發揮正面作用。此外，內地物業管理板塊的盈利重置大致完成，只要樓市銷售回穩，相信對改善行業氣氛有正面作用。

雖然物業管理行業跟隨內地房產市場下跌，但由於本集團旗下管理的物業主要為商用物業，下調幅度相對較住房低，令回顧年度內本集團的租戶及租務合同、出租率持續穩定。儘管市場普遍未看好2024年經濟增長，但在客戶經營情況穩健及本集團的出租合約穩定的情況下，加上國策支持，預期租金走勢回穩，將有助物管行業改善。

國家政治局會議、中央經濟工作會議於2023年底召開，市場對於化解供給端債務風險、「三大工程」等新模式建立高度關注，宏觀政策利好房地產板塊平穩發展；伴隨房地產穩經濟作用將重新納入政策視野，亦有助物業管理板塊回暖度增加。

同時，市場預期愈來愈多城市取消新房降價的限制，市場憧憬各類型物業銷售回暖，內地房地產市道明年將仍有溫和增長。事實上，物業管理行業的回暖速度及抗風險能力一般而言都較房地產市場良好，所以相對重資產的內房企業而言，物業管理企業經營風險將能下調。

在行業前景未明的大環境疊加息口高企下，本集團的物業平均租用率仍維持健康水平，財務狀況依然穩健，年度內繼續保持沒有負債及財務壓力的狀態。展望未來，本集團預期整體經營環境仍傾向較為保守，惟公司會繼續在投資物業為主導下，審慎地尋找合適且具長線回報潛力新投資項目。

就行業發展勢態而言，物管行業已進入回歸服務本質的階段。物管的本質是服務，近年愈來愈多物業管理企業皆積極提高對服務品質的水平，致力實現長期可持續發展；相信行業未來會愈來愈著重品質和速度協同的發展，同時亦會爭取拓寬服務範圍，找尋增值服務的發力點。有見及此，本集團的專業物業管理團隊將持續為旗下現有的項目提供優質的物業管理服務，同時亦繼續於提升物業及相關的物業管理服務價值方面深耕細作。

面對現時的經營環境下，本集團決心迎難而上，繼續以與母公司中國光大集團的協同效應及「光大」的品牌知名度發展多元化增值服務，一方面致力增收創收，同時亦積極提升品牌影響力，伺機在行業調整期進一步加強自我裝設，鞏固自身的競爭力及抗風險能力，令本集團成為一家長期可持續發展的實力雄厚企業。

資料來源: 光大永年 (03699) 全年業績公告