主要於中國從事物業發展及物業投資業務。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

2023年，本集團錄得物業銷售額人民幣58.98億元，主要來自於上海蟠龍天地。本集團（包括合營公司及聯營公司）物業銷售總額為人民幣385.65億元。截至2023年12月31日，合約銷售額為人民幣113.96億元，其中包括住宅物業銷售額人民幣72.08億元，商業物業銷售額人民幣29.82億元及其他資產處置人民幣12.06億元。本集團（包括合營公司及聯營公司）已鎖定的銷售總額為人民幣90.55億元，將有待交付並於2024財年及以後確認。

武漢天地-雲廷三期推售，預售價創下武漢新高，平均售價達每平方米約人民幣64,000元。武漢長江天地一期於2023年第四季推售。武漢光谷創新天地的辦公樓獲得終端用戶的殷切需求，錄得商業物業銷售額人民幣24.97億元。

本集團的商業物業組合的經常性租金收入上升。本集團（包括合營公司及聯營公司所持物業）於2023年的租金及相關收入總額按年增加16%至人民幣32.43億元，其中76%來自上海的物業組合。年內增幅主要得益於：

(i)上海蟠龍天地開業：上海蟠龍天地的41,000平方米零售設施於2023年4月末展開試營業，試業第一周即錄得逾100萬訪客人次。標誌性的城市微度假項目表現強勁，並贏得市場的高度讚譽。

(ii)上海鴻壽坊開業：該物業屬於市區重建項目，擁有14,000平方米的零售設施。該項目於2023年9月末開幕，已成為上海普陀區的地標。在開業第一周，上海鴻壽坊錄得超過70萬人次的客流量，獲得社交媒體的廣泛報道。

2023年4月，本集團設立了一所佔有90%權益的合作公司（上海召樓天地有限公司），用於競拍位於上海市閔行區浦江鎮的地塊。該用地將主要發展為綜合用途項目，包括住宅、商業及配套設施。

2023年4月，本集團成功發行全國最大規模民企私募綠色抵押貸款支持在岸CMBS，標誌著在岸融資的重要里程碑。該證券在上海證券交易所上市，發行規模達人民幣44.01億元，信用評級為AAAsf，票息率為3.9%。本公司擬將發行CMBS的全部所得款項淨額用於償還本集團的現有債務及用作一般營運資金。成功以低票息率發行大規模CMBS，凸顯本集團投資物業的優越資產質素。亦反映本集團將可持續發展理念融入其融資機制的承諾。本集團透過成功發行CMBS向在岸融資邁出非凡的一步，見證本集團強勁的資本管理能力。

本集團貫徹高水平的可持續發展。2023年7月，本集團的1.5℃科學基礎碳目標獲得科學基礎碳目標倡議組織（SBTi）的批准，使本集團成為中國最先因其短期公司減排目標符合《巴黎氣候協定》的目標而獲得該倡議組織批准的房地產發展商之一。本集團亦受到各大知名ESG評級機構的廣泛認可。隨著本集團在可持續發展方面不斷取得進步，本集團在2023年的MSCI ESG評級由A級提升到AA級，CDP評級由B級提升到A-級，GRESB評級則從四星升至五星。作為可持續發展領域的先鋒，瑞安新天地於2023年12月與中電集團建立戰略合作夥伴關係，向集團旗下商業物業供應綠色能源，為未來的城市社區奠定可持續發展楷模。

2023年12月，本集團與大家人壽保險股份有限公司旗下投資公司上海鴻瑞壽遠諮詢管理合夥企業（有限合夥）達成協議，出售在上海鴻壽坊項目的65%權益，初步作價人民幣12.06億元。該交易符合本集團的「輕資產策略」，透過與長期投資者建立戰略合作夥伴關係，擴大管理資產組合。

資料來源: 瑞安房地產 (00272) 全年業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

2023年，通脹升溫、利率高企及地緣政治風險加劇，令全球經濟持續受壓。儘管多國央行大幅加息，但穩健的勞動力市場為居民消費帶來支持，美國及歐元區經濟展現出強大韌性。2024年，通脹降溫為美聯儲及歐洲央行提供減息的政策空間，紓緩了經濟硬著陸的風險。然而，曠日持久的中東衝突擾亂了紅海的航運活動，令全球通脹前景及央行放寬貨幣政策的時機變得極不明朗，當前持續高企的借貸成本及不斷攀升的債務將拖累經濟擴張步伐。在此背景下，世界銀行預期全球經濟增長將由2023年2.6%放緩至2024年的2.4%，低於2010年代3.1%的平均增速。

在新冠疫情封鎖措施解除後，中國經濟於2023年錄得5.2%的增幅，但回升步調仍不穩固。由於房地產市場持續低迷，經濟復甦步伐較預期緩慢，且市場信心疲弱，通縮壓力巨大。踏入2024年，市場重啟後經濟增長動能減弱，中國仍面對人口、地緣政治等多項週期性和結構性挑戰。2023年底中央經濟工作會議提出「穩中求進、以進促穩」，顯示宏觀經濟政策將更有力進取，以促增長為主調，達到穩預期、穩增長、穩就業、穩經濟的目標。

2023年，儘管政府為鼓勵購房逐步放寬政策，但中國住宅市場仍持續低迷，房地產融資受限，發展商獲得的融資額從2021年的峰值下跌35%以上。土地銷售及新開工面積在2022年分別收縮53.4%及39.8%後，於2023年再度下降24.5%及21.4%。全國住房庫存創下歷史新高，迫使房企降價促銷，從而籌集資金償還到期債務。2024年初，170個城市建立了房地產融資協調機制，發佈了房地產項目「白名單」，這顯示合資格房企的融資管道增加，政府已加大力度滿足房地產行業的融資需求。

商業辦公樓繼續面臨供應過剩，租戶對擴充租賃面積的態度趨於審慎。面對業務前景不明朗和充滿挑戰的市場形勢，企業加強了對營運成本的控制。在上海，甲級辦公樓租賃主要受國內地企業續租帶動。仲量聯行的數據顯示，2023年上海甲級辦公樓淨吸納量減少27%至381,686平方米，空置率上升5.3%至22.9%。中央商務區的空置率上升至15%左右。新供應量激增，令辦公樓租戶獲得更多的議價能力，對租金帶來下行壓力。2023年中央商務區甲級辦公樓租金下跌5.6%，跌幅有擴大的趨勢。在新增供應及需求持續疲軟的壓力下，預期租金的跌勢將延續至2024年。

在消費復甦帶動下，客流逐漸重回商場，被壓抑的需求得到釋放，顯著地提振了服務業，尤其是餐飲消費。2023年，餐飲營業額大幅增長30%，而消費品銷售額僅增長4.8%。仲量聯行的數據顯示，餐飲業拉動了零售物業租賃，2023年上海優質零售物業新吸納量為94,009平方米，空置率下降至9%。儘管空置率有所改善，租戶對租金的負擔能力仍然受限，零售物業租金按年微跌0.2%，但跌勢到年底趨於穩定。鑒於2024年新增優質零售物業的供應有限，在租賃需求反彈情況下，預期租金將稍有增長。

2023年，在充滿挑戰的外部環境下，上海GDP錄得5%增長，低於設定的5.5%增長目標，全年實際利用外資額為240億美元，出口錄得1.6%增長。上海港集裝箱輸送量連續14年穩居全球首位。政府推出了自貿區新一輪改革措施，包括放寬跨境數據傳輸。除了聚焦提振經濟增長，政府將促進數碼經濟和綠色產業發展，致力發展全球資產管理中心和再保險中心，鞏固上海國際金融中心的地位。

2023年重慶GDP取得6.1%增長，經濟總量達到人民幣3.01萬億元。政府以經濟結構轉型為發展重點，高技術製造業及戰略新興產業取得了雙位數字增長。固定資產投資增長4.3%，但房地產投資下降13.2%。2023年重慶消費市場強勁復甦，社會消費零售總額達人民幣1.51萬億元，取得高於全國平均水準的8.6%增長。2024年重慶將致力建設國際消費中心城市，目標為商業零售額增加7.5%和GDP增長6%。

2023年武漢GDP增速為5.7%，其中固定資產投資上升0.3%，房地產投資增長2.5%。家庭消費回升至人民幣7,530億元，較去年增長8.6%。2024年，武漢將採用創新驅動的城市發展戰略，建設具有全國影響力的科創中心，並致力構建先進製造業主導的現代產業體系，透過智慧城市及武漢都市圈一體化發展，提升城市的綜合競爭力。

2023年佛山製造業穩步復甦，錄得5.0%GDP增長。該市以製造業升級及創新作為2024年的重點發展戰略，目標是80%以上的工業企業在2025年實現數字化轉型。佛山將積極推動傳統產業升級，大力發展新型儲能、生物醫藥、高端裝備、工業機械人等新興產業。2023年12月，連接佛山西站與廣州南站的城際鐵路投入營運，將大幅提升互聯互通和廣佛都市圈的運輸效率。

2023年，南京錄得4.6%經濟增長，低於5%的GDP增長目標。在全國商業城市排行榜中，南京位居第11位，該市175個商場匯集了逾95%的全球高端品牌。2023年，南京新增住房供應及成交面積分別下降19.4%及24.3%，達到近十年的最低水準。為提振購房需求，政府推出多項扶持政策，包括提供購房補貼、放鬆公積金及購房限制等。2024年，新增住房供應減少，將緩解市場供過於求，穩定信心，紓緩住房價格下行的壓力。

儘管高通脹和美國經濟硬著陸的風險正在減弱，但地緣政治及貨幣政策的不確定性將繼續影響2024年的全球經濟前景。中國將加強貨幣及財政政策提振內需，以緩衝房地產市場持久調整帶來的影響。當前經濟面臨通縮壓力，但上海政府的城市更新三年行動計劃將加快城中村改造，帶來新的發展機會。我們將密切關注市場風險，按相關發展趨勢探尋新的機遇。

資料來源: 瑞安房地產 (00272) 全年業績公告