主要從事提供(i)物業管理服務；(ii)增值服務；及(iii)停車位買賣業務。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

物業管理服務

透過持續改善服務質素及提升客戶滿意度，有助鞏固我們主航道上作為知名中高端物業管理服務供應商的品牌知名度，同時，透過擁有多元化及一站式的業務能力，提供全程物業服務方案予發展中物業，我們可及早涉足相關項目並與其保持緊密業務關係，有助我們取得相關新物業管理之聘用。於二零二三年，憑藉集團的品牌價值及規模優勢，我們積極主動進行市場拓展擴大經營規模，並透過豐富市場業態獲得更多來自獨立第三方的項目。在管面積增加至401.5百萬平方米，較去年增加25.4%（二零二二年：320.3百萬平方米）。於年末，來自獨立第三方的在管建築面積比例增加至40.5%（二零二二年：32.8%）。

我們推動客戶資源縱向及橫向挖掘，穩固已有客戶資源，並積極挖掘新型客戶資源，我們得以拓展實現非居業態的全新突破，涵蓋商業綜合體、寫字樓、購物中心、酒店、產業園區、物流園區、航空、高鐵、醫院、學校、政府物業、城市服務、公園、口岸、道路橋樑、公交場站及其他公共設施，以推進落實我們作為城市空間綜合營運商的戰略定位，於二零二三年十二月三十一日，非住宅在管面積佔比為30.1%（二零二二年﹕24.5%）。

於截至二零二三年十二月三十一日止年度，物業管理服務收益佔總收益之72.1%（二零二二年：74.5%），較去年增加16.0%至人民幣9,414.9百萬元（二零二二年：人民幣8,116.3百萬元（重新表述））。其中，核心物業管理服務收益上升25.7%，與在管面積上升趨勢一致，惟升幅受香港社區隔離設施於年初停用減少了額外管理收益而有所抑制。

於截至二零二三年十二月三十一日止年度，來自包幹制及酬金制的固定物業管理合同的收益分別佔分部收益約97.5%及2.5%（二零二二年：分別佔96.8%及3.2%）。

年內，來自包幹制及酬金制的固定物業管理合同的毛利率分別為12.7%及100.0%（二零二二年：分別為10.6%及100.0%）。綜合而言，加權平均物業管理服務分部毛利率上升至15.0%（二零二二年：13.4%）。包幹制合同毛利率有所提升，主要由於(i)加大分包力度及優化人力資源結構，以提升生產能力及成本效益；及(ii)並無去年為應對新冠肺炎疫情而採取防控措施的額外成本。

而隨著分部收入的持續上升，於截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集團物業管理服務分部毛利比去年上升29.6%，達人民幣1,407.8百萬元（二零二二年：人民幣1,086.5百萬元（重新表述））。

經扣除分部行政費用和貿易應收款、應收保固金及代業主支付按酬金制管理物業的款項的淨減值及計及其他收益後，本年物業管理服務分部利潤上升35.0%至人民幣1,320.2百萬元（二零二二年：人民幣977.6百萬元（重新表述））。

非住戶增值服務

非住戶增值服務子分部服務涵蓋為物業發展商及其他物業管理公司提供的工程、審閱建築圖則、設備設施選型建議、交付前、協助入伙、交付查驗、工程服務質量監控及顧問諮詢等增值服務。於截至二零二三年十二月三十一日止年度，非住戶子分部收益佔總收益的16.5%（二零二二年：16.6%），按年增加18.3%至人民幣2,144.7百萬元（二零二二年：人民幣1,813.6百萬元（重新表述）），主要由於：(i)透過「海博工程」圍繞建築物時間線提供予商家企業客戶及業主之設備系統安裝、維修保養及專項工程等業務量大幅增加；及(ii)「興海物聯」為打造智慧社區以滿足項目的智慧園區體驗，拓展了智慧化建設業務。惟部分升幅受中國房地產行業處深度調整期的影響下，物業發展商減少對交付前服務（如發展中物業賣場示範單位的保安、清潔以及維修保養服務）、審閱建築圖則及顧問服務的需求而有所抵銷。

盈利方面，非住戶增值服務子分部毛利率下降至13.1%（二零二二年：16.4%），反映年內銷售組合變化對利潤率侵蝕的影響。因此，子分部毛利下降5.8%至人民幣280.4百萬元（二零二二年：人民幣297.8百萬元（重新表述））。

年內，非住戶增值服務之子分部利潤，於扣除子分部費用後，較去年下跌13.5%，至人民幣182.3百萬元（二零二二年：人民幣210.9百萬元（重新表述））。

住戶增值服務

住戶增值服務子分部服務涵蓋(i)社區資產經營（例如：租賃協助、房產交易代理托管、公共空間租賃協助、向物業業主提供一站式商舖資產管理服務及自有產權房產的租賃）；(ii)居家生活服務（以滿足物業住戶各方面的居家生活需求，包括房屋生態、家居家裝、新零售、到家服務、旅遊休閒、教育培訓、健康養老、汽車服務、平台服務等）；及(iii)商業服務運營（以滿足商務用戶的需求）。客戶對我們傳統物業管理服務的認可，加上我們的線上線下平台服務把我們的產品供應及營銷渠道變得更多元化，有利於滿足物業住戶各方面的生活需求，亦確保了客戶的生活品質及滿意度。

於截至二零二三年十二月三十一日止年度，住戶子分部收益佔總收益的9.9%（二零二二年：6.9%），其大幅增加70.9%至人民幣1,291.8百萬元（二零二二年：人民幣756.0百萬元（重新表述）），主要由於(i)居家生活服務及商業服務運營內對家居家裝、零售、社區集採團購及到家服務等消費需求有所增加，同時拓展了提供予商務用戶之商業輔助服務；及(ii)隨著在管面積的上升，各類社區資產經營服務需求有所增加（包括房產交易代理、租賃協助、招商廣告及公共空間租賃協助）。

住戶增值服務子分部毛利率下降至26.1%（二零二二年：38.4%），乃由於以下的綜合影響(i)年內毛利率較低的零售、社區集採團購及家居裝飾服務業務量大幅增加；及(ii)涉及額外成本以多樣化營銷渠道並完善社區服務體系所致。綜合而言，受收益上升帶動下，本年住戶增值服務子分部毛利增加16.1%至人民幣337.3百萬元（二零二二年：人民幣290.6百萬元（重新表述））。

於扣除子分部費用後，住戶增值服務之子分部利潤較去年上升10.1%至人民幣303.6百萬元（二零二二年：人民幣275.8百萬元（重新表述））。

停車位買賣業務

透過取得不受限制的權利以及控制及協調本集團管理物業的停車位銷售的能力，本集團可為有關物業的住戶帶來更多便利及創造更高價值，從而加強本集團於該等物業內設施的整體管理。這亦令本集團可發揮其現有充足的現金水平優勢及提升股東價值。

於截至二零二三年十二月三十一日止年度，停車位買賣業務分部收益較去年溫和下跌6.6%至人民幣199.9百萬元（二零二二年：人民幣213.9百萬元（重新表述）），於二零二三年出售車位較多，為3,109個（二零二二年：2,392個），但由於平均成交單價較低，導致分部利潤減少至人民幣43.1百萬元（二零二二年：人民幣59.4百萬元（重新表述））。

資料來源: 中海物業 (02669) 全年業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

展望未來，在全面市場化的激烈競爭中，我們將以砥礪前行的領潮姿態，推動傳統物業向現代化服務轉型，以「科技創新、跨界合作」路徑實現「中海式物業管理現代化」，以「標杆項目、保值增值」呈現現代化專業水平價值，以「人才隊伍、企業風貌」彰顯現代化管理水平表現，全面推進生態鏈合作、服務體系、科技應用、品牌建立、人才隊伍及基礎管理的現代化建設。

資料來源: 中海物業 (02669) 全年業績公告