主要從事機票銷售及其他旅遊相關業務、提供金融服務、房地產及旅遊綜合發展以及其他投資控股業務。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

本集團於二零二一年開始其物業管理及租賃服務業務以及環境衛生業務，標誌著本集團成功實現業務重心多樣化，業務伸延至具有內需及公共服務特色的城市服務相關業務。受惠於業務的進一步發展及中國政府政策，本集團於本年度分別錄得收入及溢利增加約115.4百萬港元及約10.1百萬港元。

物業管理業務

國家政策持續推動物業管理行業健康發展。於二零二三年三月召開的最近一次全國兩會上，會議提出物業管理要更好地融入社區治理，更有效地識別及解決群眾的問題。會議亦強調推動高質量發展的重要性，與之前由中華人民共和國住房和城鄉建設部等十個政府部門發佈的《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》（建房規(2020)10號）互相呼應，提升物業管理服務的質量及多樣性，與「十四五」規劃的總體方向一致，即要求住宅服務行業高質量發展、全面推進鄉村振興、鞏固扶貧成果、提升城市治理水平、完善社區管理和服務機制，構建綠色政策發展系統。

於本年度，港譽物業服務及其附屬公司除提升現有項目服務質量外，亦著力擴大經營規模，主要在中國河北省石家莊市中標多項物業管理服務項目，涵蓋醫院、高校、商業大樓及政府大樓等物業。於二零二三年十二月三十一日，港譽物業集團的合約總建築面積約為11.8百萬平方米（二零二二年：約8.8百萬平方米），其中在管總建築面積約11.0百萬平方米（二零二二年：約7.9百萬平方米）。總建築面積主要包括住宅物業、商業物業、寫字樓、售樓處及醫院、政府及其他公共設施等相關區域。於本年度，共新增15個公共樓宇物業管理項目(其中一個已經屆滿)，導致本集團於本年度的物業管理收入增加，顯示本集團已成功擴大其物業管理組合及產生額外收入。透過將其組合多樣化，本集團降低其對東勝房地產項目的依賴，最終帶來更穩定及可持續的收入來源。

為進一步擴大本集團的租賃相關服務規模，本集團與河北祈福乾悅房地產開發有限公司（「祈福乾悅」，由東勝房地產擁有51%權益（東勝房地產由石先生全資擁有））訂立多份買賣（預售）協議，以收購紫晶悅和中心47個商用單位，估計總建築面積約為2,563平方米，位於中國河北省石家莊市長安區豐雅路2號紫晶悅和中心南區1號樓17樓及18樓（「紫晶悅和物業」）。預期紫晶悅和物業將於二零二三年十二月或之前（「計劃完成日期」）完成交付，而本集團計劃以經營租賃安排運營紫晶悅和物業。由於新型冠狀病毒疫情（「疫情」）及中國環保政策的影響，計劃完成日期已受到影響。因此，祈福乾悅未能於二零二三年十二月三十一日前交付紫晶悅和物業。有關收購的進一步詳情載於本公司日期為二零二二年一月二十日、二零二二年一月二十一日、二零二四年一月二日及二零二四年二月二十九日的公告。

東勝房地產及其附屬公司為本集團提供有關其房地產項目物業管理服務的商機。於二零二一年十二月一日，本公司與東勝房地產訂立框架協議，據此，東勝房地產同意委任本集團提供物業管理服務及商業物業及商戶管理服務，期限自二零二一年十二月一日起至二零二三年十二月三十一日止，讓本集團經營其物業管理業務。根據上市規則第14A章，該等服務構成本公司的持續關連交易，而獨立股東已於二零二二年三月十六日舉行的股東特別大會上以投票方式批准相關框架協議及其項下擬進行的交易。於本年度，向東勝房地產及其附屬公司提供相關服務為本集團貢獻收入約48.0百萬港元（二零二二年：約48.6百萬港元）。

於二零二三年十二月四日，本公司與東勝房地產訂立重續框架協議（「二零二四年框架協議」），據此，東勝房地產同意委任本集團提供物業管理服務、商用物業及商戶管理服務及環境衛生工程服務，期限自二零二四年一月一日起至二零二六年十二月三十一日止。根據上市規則第14A章，二零二四年框架協議項下擬進行的服務構成本公司之持續關連交易，而獨立股東於二零二四年一月十八日舉行之本公司股東特別大會上以投票表決方式批准二零二四年框架協議及據此擬進行之交易。

隨本集團致力於發展其物業管理業務，於本年度，本集團於物業管理業務錄得收入（包括物業管理服務及租金收入）約185.7百萬港元（二零二二年：約157.5百萬港元），增長約17.9%。

環境衛生業務

中國生活水準改善帶動中國環境衛生服務的發展。

於二零二二年及二零二三年，中國政府推出一系列支持環境衛生相關行業的政策及實施措施，包括促進城鄉環保基礎設施的投資及建設，加強城鄉社區公共服務及公共衛生服務等重點領域的政府採購服務改革，及加快完善垃圾收集處理系統以推動智慧垃圾分類設施建設。中國政府亦嚴格實施環境衛生行動計劃，包括加強對問題整改落實狀況的監督、檢查及反饋。以滿足客戶需要及納入先進實踐為重點，該行業正在蓬勃發展並為提高公共衛生及清潔作出貢獻。

因此，中國社區、住宅區及公共空間對清潔及維護項目的需求有所增加。本集團繼續透過納入先進清潔技術及採納更高效及可持續的實踐，升級其環境衛生服務組合以滿足客戶需要。本集團亦繼續提供包含清潔、維護及廢棄物管理的全面解決方案。

於二零二二年下半年，多個環境衛生服務項目在中國河北省四個城市開展。該等項目均於本年度全年投入全面運營。此外，本集團亦獲得另一個環境衛生服務項目，該項目於二零二三年九月開始運營。於二零二三年，為現有項目提供服務及新增項目導致本集團來自環境衛生服務的收益大幅增加。

於本年度，本集團於環境衛生業務確認收入約147.4百萬港元（二零二二年：約40.8百萬港元），增長約261.3%。

值得注意的是，中國政府近期已出台國家城鄉環衛清潔服務標準，以進一步規管該行業及改善服務品質。隨著行業標準持續增加，本集團的利潤率預期日後進一步下跌。再者，中國的經濟形勢仍在持續，於本年度尚未完全恢復，導致客戶服務費的收款週期延長，本集團面臨更多挑戰。應收若干客戶款項的收款週期延長或多或少會影響本集團現金流狀況，並可能阻礙本集團投資業務擴充或改善經營效率的能力。儘管收款週期過長，本集團手頭上仍有充足現金以應付其業務的需要。

為應對該等難題，本集團將繼續擴大服務範圍、維持現有客戶關係以及擴大現有客戶群，以確保收入穩定增長。本集團將進一步提升經營效率及優化工作流程，以降低往後年度的行政及經營成本。本集團將實施以下措施，包括但不限於：

1.進行定期及適時機械設備維護，以確保最佳表現及降低維修成本；

2.降低對體力勞動的依賴；

3.定期為僱員實施安全培訓計劃、強調安全規程的重要性以及盡可能減少事故的發生；及

4.加強減少作業工具及生產材料的損耗，有效控制材料消耗成本。

綜合發展業務

於本年度，本集團的綜合發展業務包括旅遊景區及文化景點的經營管理、旅遊相關設施的發展及營運以及提供推廣、活動策劃及諮詢服務。因此，於本年度，綜合發展業務包括來自以下各項的收入：(i)旅遊景點相關收入；及(ii)推廣、活動策劃及諮詢服務。

旅遊景點相關收入

河北土門旅遊開發有限公司（「土門旅遊」）主要從事旅遊景區及文化景點的經營管理，在中國河北省石家莊市擁有一個旅遊景區及文化景點。

於本年度，土門旅遊為本集團貢獻收入約8.3百萬港元（二零二二年：約8.3百萬港元）。遊客人數及收入於疫情結束後尚未經歷重大反彈，主要原因為國際旅遊限制放寬導致二零二三年初的出境旅遊數目日益增加，因而影響本地旅遊業。

於本年度，土門旅遊的毛利約為7.3百萬港元（二零二二年：約2.9百萬港元）。毛利率改善乃主要由於有效成本控制及高效利用資源。

於二零二三年八月二十九日，石家莊市文化廣電旅遊局發佈石家莊「十四五」文化和旅遊發展規劃。該計劃旨在利用地方鄉村資源、生態優勢及文化遺產（包括土門關驛道小鎮），以加快新鄉村旅遊模式。

經考慮石家莊「十四五」文化和旅遊發展規劃，本集團繼續實施土門關驛道小鎮的規劃目標，例如打造主題旅遊特色小鎮以吸引遊客，最終可能降低舖位空置率。

本集團亦探索租賃臨時攤位及使收入來源多樣化，以增加土門關驛道小鎮的旅遊產品及服務業務收入。

整體而言，本集團參與旅遊及文化景點管理與政府的發展規劃一致，並旨在發揮地區文化及生態優勢以改善綜合發展業務的盈利能力。

本集團亦在中國從事旅遊相關設施開發業務。於本年度，位於中國河北省石家莊市鹿泉區白鹿泉鄉東土門村2018-48號地塊總面積為14,637平方米的一幅土地正處於規劃階段，並於本集團於二零二三年十二月三十一日的綜合財務報表中確認為存貨，賬面值約為15.1百萬港元（二零二二年：約15.3百萬港元）。

根據本集團與地方政府單位訂立日期為二零二一年十月二十八日的協議，一幅位於中國河北省石家莊市地盤總面積約為21,647平方米的土地（於二零二零年十二月三十一日的綜合財務報表中確認為存貨，賬面值約為102.3百萬港元）已於二零二一年退還予地方政府，代價約為人民幣85.0百萬元（相當於約102.2百萬港元）。

於二零二三年十二月三十一日，應收政府部門結餘約為人民幣10.0百萬元（二零二二年：人民幣28.0百萬元），相當於約11.0百萬港元（二零二二年：約31.６百萬港元），預期於二零二四年六月或或之前收到。

推廣、活動策劃及諮詢服務

另一方面，本集團繼續經營推廣、活動策劃及諮詢服務，於本年度為本集團貢獻收入約1.0百萬港元（二零二二年：約20.4百萬港元）。由於東勝房地產於二零二三年的銷售銷售及營銷策略發生變化，東勝房地產對本集團推廣、活動策劃及諮詢服務的需求大幅下跌。因此，二零二四年框架協議不再包括活動策劃服務。董事會預期日後來自該分部的收入將微不足道。

多樣化旅遊產品及服務業務

於出售四海旅行社有限公司（「四海」）之前，本集團多樣化旅遊產品及服務分部主要為中國及香港客戶提供出境旅遊相關服務，該出售事項已於二零二二年八月三十日完成。有關詳情，請參閱本公司日期為二零二二年八月二十二日的公告。其後，本集團並無在香港經營旅遊相關業務。

鑒於北京金旅時代旅行社有限公司（「金旅時代」，本集團當時非全資附屬公司，於中國從事出境旅遊業務）持續錄得虧損，根據本集團（作為賣方）與金旅時代其他權益擁有人（就上市規則第14A.09(1)條而言並非本公司的關連人士）（作為買方）訂立日期為二零二三年四月二十七日的協議，本集團以人民幣4.0百萬元（相當於約4.5百萬港元）的代價出售其持有的金旅時代51%股權。於二零二三年五月五日完成出售事項後，金旅時代不再為本公司的附屬公司，而本集團於本年度確認出售收益約11.9百萬港元。

由於本集團專注於受疫情影響相對較小的其他業務（如物業管理業務），故本集團於本年度無於該分部錄得收入（二零二二年：無）。基於近期恢復出境旅遊，本集團將重估週邊業務環境，並為該業務分部作出適當安排，以為本公司及其股東取得整體最佳利益。

資料來源: 東勝智慧城市服務 (00265) 全年業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

展望未來，本集團致力恪守社會責任，為客戶提供優質服務，為更優質生活帶來貢獻。同時，本集團旨在藉此提升其品牌價值。

中國政府對物業管理及環境衛生行業的長期支持政策為本集團的物業管理業務及環境衛生業務奠定良好的發展基礎。本集團將繼續通過內生增長、競投新項目以及戰略收購與合作方式，逐步發展及拓展其物業管理及環境衛生業務。為降低風險及保持財務穩定，本集團將優先選擇優質項目及過往按時付款的客戶。預期該策略將增強收入來源及現金流穩定性，確保本集團實現長遠可持續發展。

再者，本集團計劃實施收入來源多元化。透過收購商用物業以供出租，本集團預期租金收入將作為本集團的穩定及可靠收入來源。

本集團的中長期投資策略基本採用輕資產投資模式，即投資需要最少資本開支的項目或公司。該方針有助降低流動資金風險及增加投資管理彈性。

作為本集團策略的一部分，本集團積極於海外市場尋事收購機遇，以擴闊其商業版圖及使其投資組合多樣化。本集團旨在識別物業管理、旅遊業及環境服務分部的潛在目標。該等潛在收購涉及與於該等領域具備專業知識及資源的可靠業務合作夥伴合作。或者，本集團將會考慮收購目標公司的控股權，以優化其投資組合及盡可能增加本集團回報。

總括而言，本集團優先考慮其投資策略的長遠發展，並透過輕資產投資模式減輕不必要的風險。本集團亦重點透過收購海外目標公司進行全球擴張，並尋求物業租賃的租金收入。該等策略將會鞏固本集團的財務狀況、使其投資組合多樣化以及為其持份者帶來有利回報。

資料來源: 東勝智慧城市服務 (00265) 全年業績公告