主要業務為投資控股、財務投資、物業投資及公眾貨倉營運。

業務回顧 - 截至2023年09月30日六個月止

貨倉營運分部

上半年度，由於全球高息環境、國際雙邊貿易爭端、地緣政治關係持續緊張等問題影響經濟復甦步伐，海外及內地對本港貨物及轉口需求持續疲弱；本地私人消費對比去年疫情高峰時期雖有改善，外出境旅客人次增加也對本地消費有所影響；種種原因引致本港整體營商氣氛仍持保守及觀望態度。本集團物流客戶同樣表現出謹慎的倉儲策略，令上半年度業績較預期及去年同期遜色。總倉儲量在二零二三年九月底跌至約一萬立方米，是自二零二零年疫情以來最低。本集團因應營商環境變化亦改變策略，將位於葵涌倉庫的兩樓層出租，縮減貨倉業務的倉儲面積，使其能保持約平均64.0%倉儲率。

本集團之貨倉營運分部上半年度業績較預期及去年同期遜色。總收入下跌至900萬港元，比去年同期之1,029萬港元下跌129萬港元或12.6%。

物業投資分部

至於租務方面，自今年初開始，本港逐步放寬防疫要求，加上香港與內地通關，商業活動有所恢復。但振萬廣場仍受到東九龍區寫字樓供應增加的影響，呎租租金持續受壓，加上觀塘碼頭正在進行改善工程（過程估計到二零二五年中完工），期間對吸引新租客有影響。尚幸集團於上年度期末及本年度伊始，成功出租位於葵涌安全四倉物業兩層樓面，因此上半年度租金收入增至5,598萬港元，比去年同期之4,901萬港元，增加696萬港元或14.2%。

財務投資分部

由於集團過往採取保守策略，大部份流動資產以定期存款存於可信賴、有良好評級之金融機構。上半年度來自銀行利息收入增加約3.2倍至2,042萬港元，加上股息269萬港元及債券利息收入78萬港元，減去公平值損失608萬港元，分部錄得淨溢利1,609萬港元。財務投資收入表現尚算滿意，此方面收入勉強可以彌補貨倉物流經營環境不利的影響。

資料來源: 安全貨倉 (00237) 中期業績公告

業務展望 - 截至2023年09月30日六個月止

香港經濟，特別是本地消費的恢復速度較為疲弱，以及物流客戶謹慎的倉儲策略，對現時的貨倉業務有重大影響。有鑑於疫情後消費模式和以往有所改變，特區政府及其他機構亦開始著力推廣夜市及其他計劃，用於刺激消費。由於貨倉客戶組合已由工業產品客戶改為本地消費品客戶為主，倘若有關計劃能取得成效，本地消費市場希望在年尾開始有改善，並推動本集團下半年度儲倉率及週轉率上升。

集團自二零二一年商務中心The LU+開張起，一直著力加強振萬廣場的配套及服務水平，這些舉措已取得一定成效。然而由於大環境變化，加上觀塘碼頭正在進行翻新工程令大廈附近環境有負面影響，上述努力只能勉強保持收入而未能令業務進一步突破。本集團將繼續在各項改進工作上下功夫，期望振萬廣場的競爭力及吸引力進一步加強。待碼頭工程完成，並隨商廈物業市場及經濟大環境改善時，出租率及平均呎租可望突破。

全球利率自二零二二年開始上升，令與物業價值有關連的風險溢價亦隨之上升。加上香港地產市場面對供求因素影響，集團之投資物業在過去幾年均錄得重估虧損，本期亦不例外。儘管預期利率將持續維持高位一段時間，集團在全年業績公佈時（除非利率或物業市場前景有重大改變），投資物業重估價值時相信仍會錄得進一步虧損。

資料來源: 安全貨倉 (00237) 中期業績公告