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00224 建生國際
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基本數據

(百萬港幣) 3/20153/20163/2017
營業額319417502
毛利173213251
EBITDA907389656
EBIT907388656
股東應佔溢利804366805
每股盈利0.700.320.70
每股股息0.040.040.04
每股資產淨值4.184.445.12

主要從事物業及酒店投資以及投資控股。

業務回顧 - 截至2017年03月31日止年度

於過去一年,全球股市並未受英國脫歐事件及美國總統特朗普當選這兩大出乎意料的事件影響而創出新高。儘管美國聯邦政府於二零一六年十二月開始加息,但受特朗普政府的稅收改革承諾及其他全球中央銀行的充裕流動資金支持,市場繼續蓬勃發展。

於二零一六年中國放寬購房限制措施和貨幣刺激政策為房地產行業帶來繁榮。然而,行業極度的繁榮帶來引發房地產泡沫的擔憂,故此,政府開始重新引入上年採取的多項市場降溫措施,以控制價格。直至二零一七年第二季度,該等限制已經展現出其影響力,一線城市的房價趨於穩定,成交量大幅下降。直到中國開發出更多樣化的投資產品之前,房地產行業將繼續經歷受這些政府政策驅動的急促高低起伏週期。另一方面,經濟繼續從傳統的出口導向型增長模式向國內消費及服務業健康轉型。特別是由一批世界一流的公司及企業家推動的科技行業呈現優秀表現。該發展趨勢確實令人鼓舞,而隨著中國向更高的增值活動邁進,將推動經濟向前發展,引導中國走向輝煌未來。

儘管政府進一步提高印花稅和抵押貸款限制措施以遏制價格,香港住宅房地產市場仍創歷史新高。而由於低利率、充裕流動資金及中國大陸企業的需求,商業寫字樓的租金及資本價值亦處於高位。二零一七年第一季零售額及入境旅客人數亦有所增加。鑑於美國利率上升趨勢(而港幣利率與其掛鉤)以及美國聯儲局顯示削減資產負債表跡象,確實難以預測本港牛市的可持續性。在此背景下,本集團決定於本年度出售部分在香港及中國華南地區的資產。

由於泰國的外國遊客人數於二零一六年達至歷史新高,泰國旅遊市場普遍表現良好。然而下半年業界仍面臨若干阻力。首先,泰國政府開始打壓「零」團費中國廉價旅遊活動,導致中國旅遊團大量取消。其次,備受尊敬的泰王蒲密蓬於二零一六年十月辭世使國家陷入深切哀悼,對國內旅遊、飲食、會議展覽活動造成重大影響。直至最近幾個月,會議展覽活動再次開始復甦。

截至二零一七年三月三十一日止財政年度,本集團實現總營業額(包括應佔聯營公司營業額)達到港幣501,900,000元,較二零一六年的港幣416,600,000元,上升20.5%。營業額的上升是由於我們投資物業的租金收入穩健增長、香港及泰國酒店的較高貢獻,以及我們在馬來西亞HillcrestGardens的投資獲更高股息派發。年內經營溢利為港幣227,500,000元,較上年同期增長19.1%(二零一六年:港幣191,000,000元)。

除投資物業及酒店收入增加外,本集團亦於本年度內進行若干重大出售事項,包括以港幣156,000,000元(收益為港幣79,800,000元)出售亞洲金融集團(控股)有限公司股份,並以港幣十億元出售本公司位於上環的柏庭坊大廈,而出售柏庭坊大廈亦為本財政年度帶來港幣210,900,000元收益。同時包括之前財政年度已入賬的公平值收益,自二零一一年收購以來,本集團從柏庭坊大廈投資中獲得的總溢利為港幣477,000,000元。於本財政年度,本集團的投資物業亦貢獻港幣432,500,000元的公平值收益(二零一六年:港幣208,000,000元)。由於所有該等正面因素,股東應佔溢利淨額為去年的一倍以上,達港幣805,200,000元(二零一六年:港幣365,600,000元)。

物業投資(香港及中國)

截至二零一七年三月三十一日,本集團位於香港觀塘的投資物業建生廣場(245,678平方呎)的出租率為74%。儘管經全面翻新後,首批出租率已成功達至65%,但由於東九龍地區競爭越來越激烈,要出租餘下空置單位(現主要由兩層零售樓層(1-2樓)組成)仍比預期中更為困難。於二零一六年十月,該大廈的10樓已簽訂租約,提升出租率至74%。截至二零一七年三月三十一日止年度,建生廣場貢獻租金及有關收入港幣51,300,000元及公平值增加港幣93,300,000元。

本集團擁有位於香港銅鑼灣怡和街68號之物業(229,200平方呎)60%權益。該投資物業持續表現良好,於本財政年度末的出租率為92%。截至二零一七年三月三十一日止年度,該物業為本集團帶來租金及有關收入港幣128,600,000元及公平值增加港幣172,200,000元。

位於香港中環的西洋會所大廈(80,100平方呎)持續表現良好,出租率為88%,且租金水平居高。於本財政年度,該物業為本集團貢獻租金及有關收入港幣52,000,000元及公平值增加港幣127,600,000元。

誠如上文所述,位於香港上環的柏庭坊大廈(70,616平方呎)於二零一七年三月以港幣十億元出售,為本年度帶來財政收益港幣210,900,000元及於持有期間帶來總收益港幣477,000,000元。出售前,柏庭坊大廈的出租率為100%,而年內貢獻租金及有關收入港幣30,900,000元。

於二零一七年二月,本集團以物業價值為港幣648,000,000元收購擁有位於香港西營盤的僑發大廈(皇后大道西115-119號)56,740平方呎商業平台的控股公司。隨著地鐵線延伸至港島西區及該等地區的鄰近舊區不斷改善,因此本集團對西營盤的長遠前景保持樂觀態度。本集團計劃將該物業作為一項長期投資持有,並進行翻新以改善租戶組合。

於截至二零一七年三月三十一日止財政年度,上海嘉華中心(透過本集團擁有50%權益之聯營公司持有15.4%權益之一幢位於上海建築面積為750,000平方呎之商業大廈)向本集團貢獻聯營公司溢利港幣2,600,000元。

本集團與一家由基匯資本管理之投資財團共同擁有仙樂斯廣場(一幢位於中國上海南京西路388號,樓面面積為84,968平方米的商業大廈)的98.68%股權。本集團實益擁有該財團股本權益的4%。於二零一七年三月三十一日,仙樂斯廣場出租率為92%。該財團計劃翻新平台外牆及若干主要公用區域,並將該物業作為一項長期投資持有。

於二零一六年六月,本集團以代價淨額港幣68,800,000元出售其位於廣州市越秀區解放大廈的50%股權。該出售實現了約四倍的投資回報率。

酒店投資(香港、泰國及緬甸)

本集團於酒店業之投資乃全部透過聯營公司作出。

本集團持有擁有503間房間的香港洲際酒店10%權益,香港洲際酒店為區內知名的五星級酒店之一,以其無敵海景及米芝蓮星級餐廳享譽全球。截至二零一七年三月三十一日止年度,該酒店錄得收入港幣1,074,500,000元及經營溢利為港幣404,900,000元。儘管香港旅遊業低迷,香港洲際酒店於該期間仍保持85%的平均入住率。

於截至二零一七年三月三十一日止十二個月內,PullmanBangkokHotelG(由本集團擁有49.5%權益之聯營公司持有)錄得的收入為538,200,000泰銖(相等於港幣119,500,000元)(二零一六年:519,100,000泰銖,相等於港幣112,500,000元)及經營溢利為201,600,000泰銖(相等於港幣44,800,000元)(二零一六年:191,400,000泰銖,相等於港幣41,500,000元)。於相同期間,PullmanPattayaHotelG(由本集團透過擁有49.5%權益且持有PullmanBangkokHotelG之同一聯營公司持有)錄得的收入為366,600,000泰銖(相等於港幣81,400,000元)(二零一六年:333,200,000泰銖,相等於港幣72,200,000元)及經營溢利為141,600,000泰銖(相等於港幣31,400,000元)(二零一六年:118,500,000泰銖,相等於港幣25,700,000元)。於年內,PullmanBangkokHotelG的入住率為81%,而PullmanPattayaHotelG的入住率為79%。

本集團擁有43.24%權益之非上市聯營公司Strand Hotels International Limited,是一間與緬甸政府按50:50出資比例組成之合營公司,其在仰光擁有及經營三間酒店(即StrandHotel、InyaLakeHotel及ThamadaHotel)。StrandHotel已完成翻新且該酒店已於二零一六年十一月初重新開業。ThamadaHotel現正按計劃進行翻新並計劃於二零一七年第三季度以HotelGYangon之名重新開業。於本財政年度,三間酒店錄得收入9,100,000美元(二零一六年:11,300,000美元)及經營溢利為3,200,000美元(二零一六年:5,500,000美元)。由Strand Hotels International Limited的一間附屬公司擁有內設27間客艙的豪華內河郵輪「StrandCruise」於緬甸伊洛瓦底江營運。該郵輪於二零一五年十二月首航,並已經與仰光的StrandHotel一起以同一品牌名稱進行組合式推廣。二零一六╱二零一七年之財政年度為StrandCruise的第一個完整營運年度並錄得虧損為1,300,000美元。儘管二零一六年選舉順利進行,軍政府亦將政權和平移交予由昂山素姬的全國民主聯盟黨領導之民選政府,但緬甸的旅客及商務遊人數卻一直低於預期。由於大部份業內人士預期遊客數量將於選舉後大幅增加,故這一情況.實令人感到意外。同時,新酒店的開業及預期遊客人數會增加的其他內河郵輪營運亦使得營運環境充滿挑戰。

資料來源: 建生國際 (00224) 全年業績公告

業務展望 - 截至2017年03月31日止年度

於二零一七年六月,本集團自合營夥伴收購香港洲際酒店額外20%的股權,令本集團於該資產的總持股達30%。該額外收購以酒店估值港幣7,700,000,000元計算。本集團認為該酒店獨特且具吸引力並計劃長期持有。持有酒店的合營公司將繼續由基匯資本管理且目前正籌備提升酒店客房及配套設施的計劃,並預期於二零一九年開始翻新工程。

因本集團於年內成功出售數項資產,促本集團保持強健的資產負債表,且具有能力作出額外投資(甚至於收購西營盤資產及香港洲際酒店的額外20%股權之後)。因此,本集團將繼續物色包括重建在內的新投資良機。

資料來源: 建生國際 (00224) 全年業績公告

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