主要從事物業及酒店投資以及投資控股。

業務回顧 - 截至2023年09月30日六個月止

儘管利率迅速上升，美國消費支出仍然保持驚人的韌力，亦出現低失業率及持續的工資增長。雖然通脹有所緩和，但年內預期中的經濟衰退從未到來。目前市場的共識是，利率將在更長時間內保持較高水平。雖然美國經濟表現優於預期，但長期利率上升的環境使全球商業房地產市場面臨挑戰，但日本除外，因日本央行一直維持利率在極低水平。

中國於COVID後重新開放，最初人們對此非常樂觀。連同COVID期間儲蓄創歷史新高，市場預期中國經濟將強勁快速復甦。然而，住宅行業持續的信貸危機及溫和的政策反應大大打擊了投資者及企業的信心。雖然消費上升及國內旅遊業強勁，但消費者的支出主要集中於低成本商品及服務上，而避免公寓及汽車等的大額消費。

就香港而言，中國經濟復甦慢於預期，加上地緣政治因素，對商業寫字樓行業尤其構成挑戰。由於沒有明確的經濟驅動力，跨國公司對在香港發展的需求很少。因此，香港商業寫字樓市場受到打擊，出租率及租金均呈持續下降趨勢。就本集團而言，我們的商業寫字樓組合亦面臨類似的不利因素，但卻表現出有韌性。令人欣慰的是，隨著COVID後邊境重新開放，酒店業正捲土重來，儘管如此，但由於航班時間表及中國出境旅遊全面恢復的時間滯後，酒店業復甦亦弱於預期。

泰國的旅遊業正在復甦，前八個月遊客超過1,800萬，預計二零二三年全年遊客將超過2,500萬。雖然這仍遠低於二零一九年的近4,000萬訪客，但考慮到定期航班及中國出境遊尚未完全恢復，這是一個良好的趨勢。無論如何，我們欣然看到我們在泰國的兩家酒店（曼谷和芭提雅）恢復經營溢利並持續增長。

截至二零二三年九月三十日止六個月中期期間，本集團錄得收入港幣125,400,000元，較去年的港幣118,100,000元增加6.2%。收入增長乃由於部分投資物業的租金收入增加（來自建生廣場及西洋會所大廈的租金收入增加，扣除怡和街68號物業的租金收入減少）、物業管理費增加及利息收入增加。於本中期報告期間，經營溢利為港幣86,600,000元，較去年的港幣81,200,000元增加6.7%。應佔聯營公司業績為虧損港幣39,300,000元，而二零二二年同期為虧損港幣35,300,000元。該虧損乃由於利息開支增加及香港麗晶酒店的經營虧損（由於酒店開始走向全面營運），以及我們於東京物業投資帶來的日圓貶值所致。投資物業公平值之變動為增加港幣25,100,000元，而二零二二年同期則為增加港幣16,400,000元。由於利率上升，財務費用由二零二二年的港幣21,900,000元大幅上升至本中期期間的港幣56,800,000元亦不足為奇。本集團六個月中期期間的溢利淨額為港幣27,600,000元（二零二二年：港幣11,800,000元），其中股東應佔溢利淨額為港幣18,100,000元（二零二二年：港幣2,800,000元）。

物業投資（香港及亞洲）

附屬公司

於二零二三年九月三十日，位於香港觀塘的建生廣場（245,678平方呎）的出租率為76%，較二零二二年九月的58%有所上升。由於該地區有大量新寫字樓供應，東九龍區一直是香港寫字樓租賃最具挑戰性的地區，空置率高且租金下跌。於六個月期間，建生廣場貢獻租金及有關收入港幣24,000,000元（二零二二年：港幣21,500,000元），及公平值增加港幣10,000,000元（二零二二年：公平值未有增加）。

於二零二三年九月底，本集團擁有位於香港銅鑼灣怡和街68號物業（229,200平方呎）的60%權益，而其出租率為86%（二零二二年九月：81%）。儘管整個期間平均租金一直在下跌，但整體出租率上升。截至二零二三年九月三十日止六個月，該物業擁有租金及有關收入港幣49,800,000元（二零二二年：港幣50,200,000元），及公平值增加港幣3,000,000元（二零二二年：公平值未有增加）。

截至二零二三年九月三十日止六個月期間，位於香港中環的西洋會所大廈（80,100平方呎）能夠維持96%的穩定出租率，與去年的96%出租率相同。於六個月中期期間，該物業貢獻租金及有關收入港幣30,700,000元（二零二二年：港幣27,600,000元），及公平值增加港幣10,000,000元（二零二二年：港幣19,300,000元）。

於中期報告期末，位於香港西營盤皇后大道西115-119號僑發大廈的56,740平方呎商業平台的出租率維持在100%（二零二二年九月：100%），這受惠於長期租約。截至二零二三年九月三十日止六個月，該物業貢獻租金及有關收入港幣10,600,000元（二零二二年：港幣10,600,000元），及公平值增加港幣4,000,000元（二零二二年：公平值未有增加）。

聯營公司

本集團透過聯營公司持有位於中國的上海嘉華中心(7.7%)的投資。於二零二三年九月三十日，該物業擁有94%的穩健出租率（而二零二二年九月為95%）並錄得應佔聯營公司之業績為匯兌差額前溢利港幣4,900,000元（二零二二年：港幣5,600,000元）。

本集團透過一間聯營公司擁有位於日本東京的三棟鄰近商業樓宇的5.1%的實益權益。該三棟樓宇分別為位於青山通的Aoyama Building（400,594平方呎）、Mihashi Building（5,419平方呎）及Clover Aoyama Building（9,250平方呎），位處三條地鐵線上。於二零二三年九月三十日，該三棟樓宇的出租率分別為78%、91%及100%（二零二二年九月：96%、68%及100%）。於報告期內，該項投資錄得應佔聯營公司虧損港幣11,100,000元（二零二二年：虧損港幣17,300,000元）。應佔聯營公司虧損主要來自日圓貶值。

股本工具

本集團為擁有位於香港太古城的太古城中心三座（半座）及太古城中心四座的投資財團的一份子。該兩棟鄰近樓宇的總建築面積為792,780平方呎，且本集團的投資佔該等物業0.9%的實益權益。於二零二三年九月三十日，該物業的出租率為76%（二零二二年九月：78%）。期內，該項投資錄得公平值虧損港幣4,000,000元（二零二二年：虧損港幣1,400,000元），主要由於反映香港寫字樓行業的估值下降。

本集團透過股本工具持有位於中國上海的仙樂斯廣場(4.0%)的投資。於二零二三年九月三十日，該物業的出租率為77%（二零二二年九月：74%），該項投資錄得公平值虧損港幣2,900,000元（二零二二年：虧損港幣19,700,000元），主要由於匯兌虧損所致。

酒店投資（香港及泰國）

本集團的酒店業投資均全部透過聯營公司作出。

本集團擁有香港麗晶酒店的30%股權。該酒店（前身為香港洲際酒店）自二零二零年四月起關閉進行翻新，並於二零二二年十二月部分試業，易名為香港麗晶酒店，重新建立該酒店於一九八零年首次開業時的原始品牌。在翻新期間，該酒店唯一持續經營的部分為欣圖軒餐廳（現易名為麗晶軒）。於二零二二年十二月下旬，酒店的大堂酒廊、港畔餐廳及TheSteak House亦重新開業。自三月底以來，隨著承包商移交，客房分批開放。於二零二三年四月至九月，該酒店的平均入住率為55%，已開業客房的平均每日房價為港幣4,485元。截至二零二三年九月底，合共497間客房的284間可供入住。儘管該酒店的營運仍在不斷提升，但迄今為止，顧客對新餐廳及酒店客房的評價非常正面。截至二零二三年九月三十日止六個月，該酒店的收入為港幣197,200,000元（二零二二年：港幣13,500,000元）及經營虧損為港幣60,700,000元（二零二二年：虧損港幣28,100,000元）。由於只有部分客房供應，而為全面開業做準備，員工數量已經增加，酒店仍處於經營虧損狀態。於中期期間，於該聯營公司的應佔業績錄得虧損港幣47,800,000元（二零二二年：虧損港幣46,600,000元），主要由於貸款利息、開業前開支及經營虧損所致。

於二零二三年，泰國旅遊業持續復甦，期內我們兩間泰國酒店的業績均大幅改善。截至二零二三年九月三十日止六個月，Pullman Bangkok HotelG（由本集團擁有49.5%權益的聯營公司擁有）錄得收入為237,600,000泰銖（相等於港幣51,700,000元）（二零二二年：145,800,000泰銖，相等於港幣31,600,000元）及經營溢利為63,600,000泰銖（相等於港幣13,800,000元）（二零二二年：24,400,000泰銖，相等於港幣5,300,000元），平均入住率為71%（二零二二年：41%）。於同期，Pullman Pattaya Hotel G（由本集團透過擁有49.5%權益且持有Pullman Bangkok Hotel G的同一聯營公司持有）錄得收入為186,300,000泰銖（相等於港幣40,500,000元）（二零二二年：145,600,000泰銖，相等於港幣31,600,000元）及經營溢利58,300,000泰銖（相等於港幣12,700,000元）（二零二二年：39,400,000泰銖，相等於港幣8,500,000元），平均入住率為77%（二零二二年：63%）。應佔該泰國聯營公司之業績於期內錄得溢利港幣4,000,000元（二零二二年：港幣600,000元）。

資料來源: 建生國際 (00224) 中期業績公告

業務展望 - 截至2023年09月30日六個月止

顯然，全球經濟及地緣政治仍然充滿不明朗因素。尤其是香港，正面臨中國經濟增長放緩及地緣政治挑戰等前所未有的不利因素。由於沒有明確的需求驅動力，而新的供應又不斷湧現，商業房地產行業在可預見未來將繼續面臨壓力。雖然政府的短期政策，如大幅削減物業交易的「辛辣」印花稅等措施產生了積極影響，但不足以克服根本性的挑戰。在過去二十年，香港作為中國及亞洲卓越的金融中心，憑藉其籌集國際資本的能力，尤其是對中國龍頭企業而言，創造了最大價值。因此，我們認為除非中國的大型首次公開募股重新開始在香港進行，否則香港無法重新恢復其作為地區主要金融中心的地位。鑑於金融業對香港的巨大影響力，短期內並無可以取代金融業的直接增長驅動力。此外，長期高利率環境開始產生影響。在目前的利率水平下，資產價格出現重大調整才會出現良好的投資機會。長遠而言，我們認為引入優才計劃及進一步融入大灣區等政策可有助成為香港新的增長動力。

儘管商業寫字樓行業在未來一段時間內仍充滿挑戰，但酒店業的情況有所好轉。隨著COVID後豪華酒店行業房價上升，以及旅遊和商務旅客人數持續復甦，我們樂觀地認為，重新開業的香港麗晶酒店的收入將很快達到或超過COVID前的水平。鑑於全球通脹環境，未來的關鍵任務是控制成本結構。同樣，隨著地區旅遊（尤其是中國出境旅遊）全面恢復，我們預期泰國酒店的業績將繼續改善。

資料來源: 建生國際 (00224) 中期業績公告