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00190 香港建設(控股)
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基本數據

(百萬港幣) 12/201512/201612/2017
營業額1,2731,6401,789
毛利338535677
EBITDA-4149451,718
EBIT-5408501,626
股東應佔溢利-498386899
每股盈利-1.000.731.70
每股股息0.000.080.17
每股資產淨值22.2421.7025.10

主要業務是物業發展與投資以及再生能源投資及營運。

業務回顧 - 截至2017年12月31日止年度

中國房地產行業於本年度持續增長,銷量較二零一六年增加11%。然而,政府關注本年度上半年房價激增,並於第二季度開始實施新市場降溫政策。因此,政府對買家施加額外限制及不鼓勵銀行向房地產行業借出貸款。

因此,本集團上半年之銷售額錄得大幅度增長,下半年受限購及信貸緊縮的影響,導致銷售放緩。然而於本年度整體而言,本集團在天津、江門及瀋陽的物業,已簽約的銷售強勁,按年增長18%至人民幣1,223,900,000元。天津的已簽約銷售額增加15%至人民幣496,100,000元,而江門的已簽約銷售額則減少39%至人民幣195,200,000元。儘管過往受供過於求影響,瀋陽已簽約的銷售錄得最大增幅,增加87%至人民幣532,600,000元。瀋陽經濟有所改善,且限購較其他經歷過度投機的城市寬鬆。

本集團位於上海的兩座商業樓宇星薈中心及白玉蘭廣場基本竣工。該兩座商業項目位於上海的黃金地段,坐擁黃浦江全景,佔本集團大部分投資。

住宅開發

天津

天津奕聰花園位於天津南開區之優質地段。該項目由樓面總面積(「樓面總面積」)約150,000平方米之洋房及高層樓宇組成。三個階段之建設均已竣工。

由於天津經濟現時與北京關係更加密不可分,故此其市場環境於二零一七年保持強勁。政府目前正協調北京、天津與河北省(或稱京津冀地區)之經濟發展,旨在創造一個能與長江三角洲及珠江三角洲競爭之城市群。作為發展該地區計劃的一部分,政府於二零一七年上半年宣佈計劃在距北京西南約100公里外的雄安建立新示範城市,旨在將許多「非首都功能」遷至雄安。該城市初期將涵蓋面積100平方公里,約為曼哈頓的兩倍,並可達2,000平方公里,超過新加坡面積兩倍。未來數十年,政府將於該城市投入約人民幣4萬億元,因此可能會出現溢出效應,從而增加對本集團天津項目的追捧。

於本年度,本集團出售樓面總面積22,600平方米,產生已簽約銷售額人民幣496,100,000元,與二零一六年同期人民幣432,900,000元相比,增加15%。第一季度的銷售,尤為強勁,但由於政府透過限購及增加抵押貸款難度,令銷售困難,故第二季度銷售放緩。於二零一七年,本集團將公寓售價提高34%至每平方米約人民幣26,500元。

本集團位於天津團泊湖的土地儲備因區內地價繼續上升,導致區內備受關注而受益。近期的土地成交價介乎每平方米人民幣5,000至10,000元(目前於本集團資產負債表之價值為每平方米人民幣1,200元)。由於須等待天津頒布總體規劃,團泊湖的發展項目因而延後。然而,於本年度,區政府已批准本集團展開總體規劃設計。本集團委聘著名的設計公司ChapmanTaylor進行總體規劃,初稿將於二零一八年三月份完成。本集團希望於二零一八年年中取得總體規劃之批准。該地區可開發之樓面總面積為836,000平方米,而本集團相信該區將成為世界一流的住宅小區,並為本集團提供龐大發展儲備。該小區計劃將分五期開發,一期建造工程將爭取於二零一九年年中動工。

江門

江門奕聰花園為樓面總面積約189,000平方米低層洋房及高層樓宇組成之住宅項目。該項目坐擁河岸優質地段,江門╱香港渡輪碼頭、一所國際學校及遊艇會僅咫尺之遙,信步可達。該地段亦靠近連接江門至廣州及珠海之廣珠城際輕軌之外海站。

三期建設工程已全部竣工,最後一期於二零一六年下半年竣工。珠江三角洲之市場環境於第一季尤為強勁。深圳及廣州的限購政策,使人們於尚未公佈任何限制的江門買房。因此,第三期的大部分高層單位均已售出。然而,於第二季度,購買物業住宅的新居住規定,開始對銷售產生不利影響。

本集團售出洋房及樓宇單位約29,100平方米,錄得已簽約銷售額人民幣195,200,000元,較二零一六年同期人民幣319,200,000元減少39%。於本年度,本集團第三期公寓的售價上漲至每平方米約人民幣6,600元,較二零一六年同期增加6%。

瀋陽

於本年度,瀋陽經濟大幅改善。於二零一七年,遼寧的地區生產總值增長4.2%,而二零一六年則下降2.5%,乃由於本年度該省的外商直接投資增加77.9%。此外,瀋陽為少數限購相對寬鬆的城市之一。鑒於經濟改善及限購較其他城市相對寬鬆,本集團瀋陽奕聰花園的銷售額大幅增加。

瀋陽奕聰花園位於瀋陽高檔住宅區,毗鄰瀋陽市中心南湖公園。該項目細分為A、B及C地塊,包括樓面總面積約266,000平方米之洋房、高層樓宇及小量商店。就B地塊(樓面總面積約133,500平方米)而言,所有四棟高層樓宇及洋房建設工程均已完工。於本年度,本集團售出樓面總面積約43,300平方米,己簽約銷售額為人民幣532,600,000元,較二零一六年同期僅人民幣285,200,000元增長87%。

C地塊(樓面總面積約57,500平方米)分為兩個部分。其中一部分包含兩棟高層建築(主要用於重置迴遷舊住戶),並設地面商店和小部分公共社區。第二部分(樓面總面積約6,000平方米)現正開發為低層樓宇。上層結構之工程預計於二零一八年第二季度動工,計劃於二零一八年年中預售。建造工程預期於二零一九年第一季度完工。

A地塊(樓面總面積約75,000平方米)的開發,因政府正搬遷原居民而延遲。搬遷工作現已接近尾聲。該項目預期於二零一八年下半年動工,定於二零一九年第三季度預售,並爭取於二零二一年第四季度交房。

投資物業

回顧期間,香港建設的投資物業繼續為本集團提供穩定租金收益來源,而租金收益按年增長22%至202,800,000港元。

深圳、廣州、北京及南潯

本集團現有物業投資組合主要由深圳、廣州、北京及南潯多項優質商業及零售發展項目所組成。本集團於深圳經營信興廣場及南海中心。信興廣場於二零一八年一月完成翻新,並將更名為深圳地王星薈中心,且預期於二零一八年租賃租金將大幅度提高。本集團於廣州經營中信廣場。本集團於北京前門23號(美國駐北京前大使館舊址)經營零售中心。本集團亦於浙江省南潯擁有面積約180,000平方米之家具建材貿易中心。

上海

於上海新落成的商.即將為本集團未來帶來新租金收入。本集團於北外灘擁有兩個商業項目,將受惠於該區基礎設施改善。當中包括新落成之國際郵輪碼頭,連接外灘的地下街,及連接虹口和浦東之新隧道等基建改善。延續不斷的江畔步行路位於外灘北端,七月對外開放,從鄰近本集團上海星薈中心,歷史悠久的外白渡橋開始一直延至白玉蘭廣場。這將增加北外灘地區之吸引力,令與歷史悠久的外灘區之聯繫更為緊密。

上海辦公室需求保持強勁。國內企業及較多跨國企業正在尋求提升其在國內市場的市場份額,導致辦公室需求.勁。儘管本集團對長遠前景感到樂觀,但對短期市場仍持審慎態度。逾二百萬平方米的新辦公樓將於二零一八年落成。然而,穩定的租金表明高需求正在消化增加的供應量。根據萊坊國際,甲級辦公室租金於二零一八年第四季度維持穩定,為每日每平方米人民幣9.7元。

北外灘將獲益於價格敏感租戶的增長勢頭,該等租戶將從商業中心區(「商業中心區」)向鄰近外圍地區搬遷,例如北外灘。總之,鑒於北外灘之地理位置及基礎設施不斷完善,預期北外灘將逐漸融入商業中心區。

上海星薈中心為辦公室及零售綜合項目,本集團擁有此項目60%權益,樓面總面積約為160,000平方米(包含地庫樓面總面積約為246,000平方米),其離商業中心區及歷史悠久的外灘僅幾分鐘路程,一覽黃浦江、外灘和陸家嘴全景。周邊的街區愈趨時尚,而一街之隔的米高梅白樂宮酒店已於二零一七年年底開業,附近的寶格麗酒店將於二零一八年開業。半島酒店亦座落於附近。上海星薈中心於本年度完工,本集團現時專注於出租物業,於本年度下半年產生少量的租賃收益。

由於該項目已竣工,該物業的價值增加,本集團錄得重估收益1,075,200,000港元。

白玉蘭廣場,為辦公室、酒店及零售物業,本集團擁有此項目25%權益,樓面總面積約為257,000平方米,包含地庫之樓面總面積約410,000平方米。由於建設工程已基本完工,本集團目前正專注於出租物業。辦公樓幾乎可俯瞰上海全景。酒店於二零一七年七月開業,且由StarwoodGroup以W品牌經營。隨著該項目竣工,北外灘物業的價值亦有所增加,本集團錄得重估收益35,300,000港元。

再生能源

本集團透過其附屬公司─中國再生能源投資有限公司(「中國再生能源」)進行所有可再生能源項目。中國政府持續支持再生能源項目,務求減少污染及碳排放。於本年度上半年,河北省及甘肅省的風力資源不及預期,對本集團單晶河、綠腦包及昌馬風力發電場的收益產生不利影響。然而,於本年度下半年,風力資源大大改善。此外,政府對在限電量嚴重的地區建設新風電場的限制及新特高壓輸電網的竣工,令限電情況有所減少。因此,中國再生能源於下半年錄得較高溢利,並改善於本年度上半年不盡如人意的收益。儘管風力資源不如預期,但我們通過專注於降低單位成本(「每千瓦時發電成本」)及提高項目經濟效益,達到與二零一六年相若的發電量及淨收入水平。整體而言,於本年度,淨收入輕微下降1%至60,300,000港元。更多詳情請參閱中國再生能源之年報。



資料來源: 香港建設(控股) (00190) 全年業績公告

業務展望 - 截至2017年12月31日止年度

物業

本集團對二零一八年持一般樂觀態度,但由於政府試圖抑止房價過度上漲,故仍保持審慎。然而,本集團認為政府僅尋求降低房地產市場的風險,實現房地產市場的長期穩定,因此預期於本年度房地產市場將維持穩定。

於二零一八年上半年,儘管市場不如二零一七年上半年政府實行限購前火爆,本集團預期住宅銷售表現仍將強勁。本集團將會持續專注天津、江門及瀋陽住宅物業之銷售。由於經濟改善及限購較其他城市寬鬆,瀋陽住宅物業之銷售預計仍將保持強勁。由於將利潤較高產品留待最後出售,本集團預期別墅的銷售將增加。

本集團主要著力將上海星薈中心及白玉蘭廣場之商廈全面出租。該兩個物業將為本集團提供長期穩定的現金流,且免受政府收緊住宅信貸的影響。儘管大量商業物業供應湧入市場,但租金保持穩定。本集團發現來自金融、聯合辦公空間及醫療技術公司的需求,因此本集團持一般樂觀態度。

團泊湖作為專門用於未來住宅物業發展的黃金地段,原因為該土地可支持開發最多達836,000平方米的住宅物業,或足夠至少五至八年的發展。本集團已開始制定該項目的總體規劃,旨在將本計劃的發展規範納入團泊湖總體規劃中。區政府計劃於二零一八年年初向天津市政府提交總體規劃。本集團正緊鑼密鼓的開展工作,以於取得動工的所有必要批准後,於二零一九年年中開始一期項目的施工。

本集團於第一季度完成深圳信興廣場的翻新。翻新工程預期能使本集團吸引更優質租戶,令收益於二零一八年開始上漲。

瀋陽的低層公寓已經開始興建。挖掘及後期支援工程已完成,建築工程預期將於二零一八年年中展開,並計劃於二零二一年竣工。

本集團於南潯仍有一塊可開發之地皮。該地皮原先設計用作酒店用途,惟其土地用途近期已改為建造提供23,600平方米高端傢俱展示店舖的商業樓宇。該等店舖將與鄰近之現有建築材料及傢俱貿易中心,互相補足。預計建築工程將於二零一八年第一季度開展。

再生能源

於二零一八年至二零二零年的中國十三五規劃期間,預期限電情況將繼續減少,這會提高中國再生能源的現有投資組合的盈利能力。本集團現正在興建位於河南省的74兆瓦嵩縣風力發電項目。該項目於二零一八年上半年完成後,中國再生能源之風力發電能力將會提升21%。鑒於該地區限電率相對較低,且風力電費較高,故中國再生能源對該項目抱持樂觀態度。

除風力發電項目外,中國再生能源還於香港建設位於南潯的其中一幢商業樓宇投資,首個4兆瓦分佈式屋頂太陽能發電項目,並將其提前於二零一七年底前投運。

展望未來,中國再生能源可能考慮增加對位於中國東南沿海地區,電力需求較高的省份的分佈式太陽能投資。

更多資料請參閱中國再生能源之年報。

資料來源: 香港建設(控股) (00190) 全年業績公告

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