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00190 香港建設(控股)
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基本數據

(百萬港幣) 12/201612/201712/2018
營業額1,6401,7891,270
毛利535677641
EBITDA9451,7181,200
EBIT8501,6261,102
股東應佔溢利386899734
每股盈利0.731.701.39
每股股息0.080.170.26
每股資產淨值21.7025.1024.97

主要業務是物業發展與投資以及再生能源投資及營運。

業務回顧 - 截至2018年12月31日止年度

由於本集團出租其於上海新落成之商業物業,物業租金收益大幅增加。二零一八年租金收益增加67%至338,000,000港元。隨著該等物業的租用率預期於二零一九年繼續上升及本集團已完成深圳信興廣場的翻新,租金收益很可能於二零一九年持續上升。

然而,天津、瀋陽及江門之住宅銷售收益有所下降。天津及瀋陽之經濟於二零一八年表現低迷及住宅物業市場氛圍已惡化。於江門之收益亦減少,因本集團已出售其大部分的存貨。

投資物業

上海

由於本集團於北外灘的兩座商業樓宇的租用率上升,預期未來數年的租金收益將大幅增加。該地區受惠於基礎設施改善,當中包括新落成之國際郵輪碼頭,連接外灘的地下街及連接虹口和浦東之新隧道等。延續不斷的江畔步行路位於外灘北端,二零一七年對外開放,從鄰近本集團上海星薈中心,歷史悠久的外白渡橋開始一直延至白玉蘭廣場。這將增加北外灘地區之吸引力,且更緊密地聯繫至歷史悠久的外灘區。

此外,對價格敏感的租戶而言,從中心商業區(「中心商業區」)搬遷至鄰近外圍地區(如北外灘)已成趨勢,令北外灘區受惠。鑒於北外灘之地理位置及基礎設施不斷完善,預期北外灘最終將逐漸與中心商業區融合。根據KnightFrank,上海辦公室市場保持穩定。於二零一八年第三季度,上海的甲級辦公室租金持平及甲級辦公室空置率季度環比下跌0.5個百分點至5%。

上海星薈中心

本集團擁有上海星薈中心60%權益,上海星薈中心為一幢商業綜合大樓,包括兩幢甲級辦公室及一個零售商場,樓面總面積(「樓面總面積」)約為246,000平方米。該項目位於四川北路與天潼路的交匯處,距離地鐵站(天潼路站為10號線及12號線的換乘站)僅有數分鐘步距,亦毗鄰中心商業區及歷史悠久的外灘,一覽黃浦江、外灘和陸家嘴全景。隨著一街之隔的米高梅白樂宮酒店與寶格麗酒店於近期開業,周邊的街區變得更為時尚。半島酒店亦座落於附近。上海星薈中心於本期間已全面完工。因此,該物業的價值增加,且本集團錄得重估收益552,600,000港元。

上海星薈中心於本年度開始產生大量租金收益,租金收益較比二零一七年的58,500,000港元增至164,800,000港元。儘管上海市場的辦公室持續供應過剩,但由於知名國內企業及跨國企業追求增加本地市場的市場份額,上海星薈中心受惠於此強勁需求。部分過往由國有企業主導之行業(如保險業)的限制放寬,使美國大都會人壽保險公司及美國友邦保險有限公司等公司的需求上升,而該兩間公司均已承諾租用上海星薈中心之大量空間。聯合辦公空間運營商的需求亦強勁,已跟Weworks及美百年訂立了租賃安排。本集團亦與一所領先的國際數據中心Equinix確認了辦公室的租賃交易。本集團於上海星薈中心取得之出租率符合原先期望。現時已出租逾40%的辦公室空間。

白玉蘭廣場

白玉蘭廣場為辦公室、酒店及零售物業,而本集團擁有此項目25%權益,樓面總面積約為257,000平方米,包含地庫之樓面總面積約410,000平方米。建設工程已於本年度完工。辦公樓可高度俯瞰上海天際線之全景。酒店於二零一七年開業,且由StarwoodGroup以W品牌經營。儘管白玉蘭廣場因僅有部分已出租,仍處於虧損中,但本集團預料,隨著租用率上升,項目短期內將變為有所盈利。

深圳、廣州、北京及南潯

本集團的物業投資組合亦包括深圳、廣州、北京及南潯多項優質商業及零售發展項目。本集團於深圳經營信興廣場及南海中心。於本年度,本集團完成信興廣場的翻新,並於二零一八年七月六日試業。由於翻新,租金收益於二零一七年有所下降,但因新租戶按較高租價入駐預期將會提昇。南海中心表現良好,其租用率由二零一七年十二月三十一日的72%上升至100%。

本集團於廣州持有中信廣場。本集團於北京前門23號(美國駐北京前大使館舊址)經營零售中心。本集團亦於浙江省南潯擁有一個傢俱建材貿易中心,租用率目前達80%。本集團正在擴建該綜合貿易中心,其上層結構已於二零一九年一月完工。這26,900平方米(包括地庫)的擴建將於二零一九年第一季度開展,並預計於二零一九年第二季度竣工。

住宅開發

天津

天津奕聰花園位於天津南開區之優質地段。該項目由樓面總面積約150,000平方米之別墅及高層樓宇組成。三個階段之建設均已竣工。

天津的市場環境近期處於低迷,於本年度上半年,地區生產總值增長為3.4%,較比二零一六年為9%及二零一七年為3.6%。增長下滑主要由於濱海新區的地區生產總值增長放緩。再者,政府抑制於二零一七年存在的投機環境及宣佈將許多政府職能遷至雄安後,購房意慾一直低迷。然而,北京、天津及河北省經濟發展持續協調的工作。

於本年度,本集團出售樓面總面積約9,100平方米,錄得已簽約銷售額人民幣211,800,000元,較二零一七年同期人民幣496,100,000元減少57%。由於可供出售庫存減少,部分銀行亦限制向尋求改換較大單位的買家提供按揭,導致剩餘的高價庫存需求不振,銷售額有所下降。然而,住宅單位以高於往年的合約訂價售出。例如,服務式公寓的價格,於本期間同比上漲14%。此外,本集團售出更多利潤較高的別墅。因此,毛利率於本年度上升至43%,而二零一七年同期則為37%。

本集團已啟動天津團泊湖土地儲備的總體規劃。該地區可開發之樓面總面積約為836,000平方米,而本集團相信該區將成為世界一流的住宅小區,並為本集團提供龐大的發展管道。該區計劃將分五期開發。本集團委聘著名的設計公司ChapmanTaylor進行總體規劃。然而,由於本集團正等待天津市總體規劃正式完成,故已延後提交該計劃。

江門

江門奕聰花園為樓面總面積約189,000平方米別墅及高層樓宇組成之住宅項目。該項目坐擁河岸優質地段,江門╱香港渡輪碼頭、一所國際學校及遊艇會僅咫尺之遙,信步可達。該地段亦靠近連接江門至廣州及珠海之廣珠城際輕軌之外海站。江門為大灣區的一部分,受益於完善的基礎設施。

本年度的限購抑制江門的需求,本集團售出別墅及樓宇單位約8,600平方米,錄得已簽約銷售額人民幣74,300,000元,較二零一七年同期人民幣195,200,000元減少62%。於本年度,本集團提高第三期公寓的售價,較二零一七年同期增加18%,且按較高的利潤率出售更多別墅。因此,毛利率上升至31%,較比二零一七年則為11%。

瀋陽

瀋陽奕聰花園位於瀋陽高檔住宅區,毗鄰瀋陽市中心南湖公園。該項目細分為A、B及C地塊,包括樓面總面積約266,000平方米之洋房、高層樓宇及小量商店。就B地塊(樓面總面積約133,500平方米)而言,所有四棟高層樓宇及洋房建設工程均已完工。C地塊(樓面總面積約57,500平方米)分為兩個部分。其中已完工部分包含兩棟高層建築(主要用於重置迴遷舊住戶),並設地面商店和小部分公共社區。第二部分樓面總面積約6,400平方米(包含地庫樓面總面積約為9,590平方米)現正開發為低層樓宇。地庫工程剛於冬季前完工。上層結構將於二零一九年四月開始動工。計劃於二零一九年第一季度預售。建造工程預期於二零二零年第一季度完工。A地塊(樓面總面積約75,000平方米)之開發準備工作亦正在籌備中。本集團繼續與當地政府合作,以完成A地塊居民之遷徙。

由於經濟疲弱及需求受限購的不利影響,瀋陽市場環境於本年度低迷。本集團較大單位的升級需求,受到政府限制對第二套單位提供按揭所影響。於本年度,本集團售出約17,100平方米樓面總面積,已簽約銷售額為人民幣239,200,000元,較二零一七年同期之人民幣532,600,000元減少55%。於本年度,本集團將其公寓的售價提高逾5%。毛利率上升至36%,較比二零一七年則為28%。

再生能源

本集團透過其附屬公司─中國再生能源投資有限公司(「中國再生能源」)進行所有可再生能源項目。儘管風力資源與二零一七年之水平相若,但限電整體減少及本集團分佈式太陽能項目之新貢獻令收益增加14%。於二零一八年,牡丹江的限電由16%減少至7%;四子王旗的限電由28%減少至17%。然而,本年度之純利僅增加3%至63,000,000港元,乃因人民幣貶值而錄得匯兌虧損4,200,000港元所致。更多詳情請參閱中國再生能源之年報。

資料來源: 香港建設(控股) (00190) 全年業績公告

業務展望 - 截至2018年12月31日止年度

物業

由於本集團出租其於星薈中心及白玉蘭廣場的物業,本集團預期租金收益將持續提升。此兩所物業將長期為本集團提供穩定的現金流量,且相對不受政府集中於住宅信貸收緊之影響。由於本集團於二零一八年完成深圳信興廣場的翻新,租金收益應有所提高。隨著翻新完成,商場有望吸引更多優質租戶,租金收益預期將會增加。

然而,鑒於中國經濟疲弱,本集團相信二零一九年的住宅物業銷售前景仍不樂觀。若干跡象顯示政府正對房地產行業放寬其政策,然而,由於政府仍高度關注房地產市場的投機性質,本集團預期該變動並不重大。

就現有的住宅物業而言,本集團將繼續專注於銷售其在天津、瀋陽及江門的住宅物業。對於未來住宅開發,本集團專注於其團泊湖之土地儲備。該地塊可支持開發約836,000平方米的住宅發展項目,並將分五期開發。然而,本集團需等待天津市總體規劃正式完成後方能取得所需的開發許可證。瀋陽新增的低層樓宇的施工工程繼續進行,目標於二零二零年初完工。

本集團於南潯仍有一塊可開發之地皮。該地皮已獲批准建造一幢提供高端傢俱直銷的商業樓宇。此擴建區將與鄰近地皮之現有建築材料及傢俱貿易中心產生協同效應。建設工程已啟動,這26,900平方米(包括地庫)的擴建將於二零一九年第一季度開展,並預計在二零一九年第二季度完成目標項目。

本集團在過去數年一直不願購買其認為價值虛高的地塊。房地產市場本身具有週期性,而本集團尋求機遇提高股東價值,而非僅建立龐大的土地儲備。因此,在目前信貸嚴重緊縮的環境下,本集團並未面臨其他房地產開發商所面臨的財務壓力。所以,本集團將當前環境視作機遇,而非危難。本集團的資產負債表極為強健,有別於許多凈負債對權益比率高的房地產開發商,本集團於二零一八年十二月三十一日的凈負債比率僅為2%。於二零一九年,鑒於許多公司正尋求去槓桿,本集團希望利用其強健的資產負債表以把握可能出現的任何機會。

再生能源

由於新輸電網已經完成及鼓勵使用再生能源之新政策已實施,預期限電量將於二零一九年繼續下降。本集團於河南省繼續建造嵩縣項目。該項目已延後完工,現時預期將於二零一九年上半年完成。於完工後,預期中國再生能源之凈風電產能將提升21%。此外,本集團已獲洛陽市發展和改革委員會批准,於嵩縣建設額外40兆瓦風力發電項目。本集團現時正等待併網批准。鑒於該地區限電率較低且風力電費率較高,故中國再生能源對該項目持樂觀態度。

資料來源: 香港建設(控股) (00190) 全年業績公告

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