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01778 彩生活服務
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基本數據

(百萬) 12/201512/201612/2017
營業額8281,3421,629
毛利454586731
EBITDA274305452
EBIT246254385
股東應佔溢利168188321
每股盈利0.200.210.39
每股股息0.100.100.15
每股資產淨值1.501.632.07

主要從事提供物業管理服務、提供工程服務以及提供社區租賃、銷售及其他服務。

業務回顧 - 截至2017年12月31日止年度

物業管理服務

物業發展商在獲取預售許可證前,需要聘請物業管理公司。此時,物業發展商通常會通過招標選取合格的物業管理公司,本集團會組織市場部門進行投標。合同中標後,本集團將物業管理合同內的面積計入訂約管理建築面積。其後,物業發展商在將物業售出後,會對購房人發出入伙通知書。購房人在收到入伙通知書後,將承擔交納物業管理費的義務,所以訂約管理建築面積轉化為計算收益的建築面積。近些年本集團堅持快速擴張的戰略,並於2016年底開始將彩之雲APP的底層技術向物業管理業內的其他企業輸出。彩之雲APP不僅可以服務本集團管理的社區,也可以服務合作夥伴的社區。彩之雲平台可以覆蓋的社區面積總和,統稱為平台服務面積。

於2017年12月31日,本集團根據管理合約及顧問服務協議的建築面積達到436.0百萬平方米,根據本集團管理和諮詢服務合約的住宅社區達到2,384個,分別同比增長10.3%和1.9%。其中,於2017年12月31日本集團計算收益的建築面積達到293.6百萬平方米、社區數量達到1,926個。本集團管理項目遍佈中國222個城市及一個海外國家(新加坡),實現了合約建築面積的快速擴張。特別需要強調的是,2017年本集團新增管理面積大部分通過投標(全權委託方式)獲得,是彩生活品牌、服務質量、市場擴張等核心競爭力的體現。

與此同時,本集團設計出「彩生活住宅」銷售模式,在提供優質物業服務的同時,幫助物業發展商加速去化,進而提高本集團獲得全權委託物業管理合同的可能性。「彩生活住宅」以「房屋+服務」的銷售模式得到開發商與業主的認可,累計與41家開發商達成戰略合作協議,其中包括安徽國購集團、西安榮華集團等區域性龍頭開發商。2017年彩生活住宅新進入西安、天津及武漢等城市,已經在全國67個城市全面鋪開,幫助開發商加快新房銷售速度。同時,本集團創新開發出「彩生活車位」產品,在加速去化的同時,也幫助開發商盤活原有存量的車位資產。截至2017年12月31日,「彩生活住宅」+「彩生活車位」產品累計完成銷售10,057套,同比增長122.8%。「彩生活住宅」與「彩生活車位」產品,一方面幫助本集團與房地產開發商形成良性互動,獲取物業服務資源,另一方面,使彩之雲平台上積累了大量由開發商返還給買家的「飯票」。飯票作為連接商品、服務的紐帶,將在平台上形成強大的購買力,進而吸引更多優秀供應商以及創業者的加入,形成生態圈良性的正向循環。

本集團的業務結構轉型已經逐漸明朗,在業務數據以及財務數據方面均得到驗證。2017年增值服務對本集團的分部溢利貢獻進一步上升至42.9%,同比提升12.7個百分點。這一方面得益於生態圈產品公司的不斷豐富,而另外一方面,則是業主對於增值服務的接受程度逐漸提高。正是由於增值業務的良好發展勢頭,本集團適時提出了平台輸出戰略。通過將平台輸出給合作夥伴,使本集團的線上平台可以服務於更多非彩生活管理的社區及家庭。2017年本集團先後與蘭州城關物業服務集團有限公司、江蘇中住物業服務開發有限公司、湖北雲帆物業服務有限公司等50家物業公司達成合作。截至2017年12月31日,彩生活平台服務面積達到900.2百萬平方米(包括本集團管理面積404.3百萬平方米、本集團顧問服務面積31.7百萬平方米、與本集團合作面積214.2百萬平方米及本集團同盟協議面積250.0百萬平方米)。本集團的領導優勢愈加雄厚。

此外,於2018年2月28日舉行的股東特別大會,有關收購萬象美物業管理有限公司(「萬象美」)的建議決議案獲獨立股東正式通過。因此,萬象美將於2018年成為本集團的全資附屬公司。

萬象美向超過132個社區提供物業管理服務,該等社區的總建築面積突破40.0百萬平方米。截至2017年10月31日止十個月,萬象美錄得純利人民幣235.0百萬元,較2016年同期增加約15倍。將萬象美合併報表後,本集團的財務數據將有更大增長潛力及創造更多協同效益,通過將本集團領先的管理模式及多樣的增值服務帶入萬象美管理的社區。

物業發展商性質

本集團所管理、提供顧問服務以及合作的物業主要由本公司控股股東花樣年控股集團有限公司(「花樣年控股」)及其附屬公司(統稱「花樣年集團」)以外的獨立物業發展商所興建。

物業管理服務模式

本集團的物業管理服務範圍與行業內的其他企業相同,但其管理服務的組織方式卻有很大差異。隨著智慧社區建設的深入推進,本集團正在轉變為一個由科技服務主導的現代化服務企業,這主要體現在,一方面本集團積極擁抱互聯網帶來的新興技術、注重智能設備的投入,並以此推動管理效率的提升來為小區提供更優質服務體驗。本集團以總部為中心,建立了強大的數據化「雲」系統,強化「端」的服務承接能力,弱化「管」的職能與範圍,來組織有效的社區服務。同時本集團也將其管理的小區根據不同的收費標準,劃分為若干個服務層級,制定設備改造和服務方案標準,確保了不同項目客戶體驗的一致性,也為本集團在全國範圍內的快速擴張提供保障。正是因為自動化、集中化、標準化管理體系的建立,本集團在管理面積不斷增加,保證客戶滿意度的前提下,實現了優秀的成本控制能力。
本集團也創新性的使用移動技術,優化社區公共服務。通過E維修、E電梯、E清潔、E安全、E園藝等功能落地,本集團初步實現了基礎物業服務的訂單化,進一步提升了本集團的服務效率。例如,E維修在保持單位面積維修開支不變的情況下,實現了設備完好率10個百分點的提升;E清潔在單位面積清潔開支減少10%的情況下,將客戶滿意度提升了5個百分點。

與此同時,本集團積極打造小區服務的線上平台彩之雲,將傳統的線下繳付物業管理費、維修、通知以及投訴等功能遷移至在線平台,一方面增加了小區居民的生活便利性,另一方面也增進了小區業主與本集團的聯繫。同時,本集團根據小區居民數量配置一定比例的客戶經理,客戶經理通過彩之雲平台預約拜訪,對客戶滿意度進行及時的跟蹤和反饋,一方面進一步確保線下的基礎小區服務質量,另外一方面也將高效瞭解小區業主的實時所需服務,推動相應增值業務的進展,將小區在線和線下業務進行有機結合,從而進一步擴大本集團的競爭優勢。

物業管理服務的服務範圍

物業管理服務,主要包括:(i)以酬金制為住宅社區提供服務;(ii)以包幹制為住宅社區提供服務;(iii)為物業發展商提供預售服務;及(iv)向地區物業管理公司提供顧問服務。

按酬金制計算的物業管理服務收費

根據酬金制,本集團本質上是擔當業主的代理。本集團有權保留業主支付物業管理費的約定百分比(一般為10%)為本集團的收益。剩餘的物業管理費則用作物業管理的運營資金,以補足與物業管理工作有關的開支。截至2017年12月31日,本集團按酬金制管理的總建築面積達到334.2百萬平方米,其中221.0百萬平方米為已經產生收入的面積,剩餘113.2百萬平方米為暫未入伙的面積,將於未來逐漸轉化為計算收益的建築面積。

按包幹制計算的物業管理服務收費

根據包幹制,本集團有權將向業主收取的全部物業管理費確認為收益,並從物業管理費中支付與物業管理先關的開支。因此,相關成本確認為本集團的銷售及服務成本。截至2017年12月31日,本集團按包幹制管理的總建築面積達到70.1百萬平方米,其中55.2百萬平方米為已經產生收入的面積,剩餘14.9百萬平方米為暫未入伙的面積,將於未來逐漸轉化為計算收益的建築面積。

預售服務

本集團可能於物業發展初期獲物業發展商委任為物業管理公司。本集團就物業發展商籌備預售活動向彼等提供預售示範單位的清潔、保安及保養服務,並根據本集團部署的員工數目及職位確認收益。所產生的相關員工成本為就提供服務產生的銷售成本。

物業管理顧問服務費

為延伸本集團的覆蓋範圍、向更多受眾展示本集團的服務及能力、使本集團的品牌更廣為人知及擴闊社區租賃、銷售及其他增值服務的客戶基礎,本集團已選擇性與地區物業管理公司訂立顧問服務合約。根據該等安排,物業管理公司訂約為相關社區提供物業管理服務,而本集團向該等地區物業管理公司提供諮詢及意見,使彼等得以憑藉本集團的經驗及平台,改善其自身多個方面(如物業管理、質量控制、人力資源管理)。此外,本集團按照合約為相關社區提供社區租賃、銷售及其他增值服務,日後可能為本集團產生額外收益。

截至2017年12月31日,本集團向113個社區提供顧問服務,顧問服務面積31.7百萬平方米,其中絕大部分為萬象美管理的社區。

社區租賃、銷售及其他增值服務

秉承將「社區服務做到家」的價值理念,本集團注重多元化服務在社區業主的拓展。根據社區業主不同時期的需求變化,本集團及時組織服務,並優化服務供給。通過十六年的小區管理和服務經驗,本集團建立了完善的線下服務體系。本集團聘用了多名客戶經理與小區主任,為業主提供更為便利的服務,與小區居民建立起良好的信任關係。通過本集團的客戶經理高頻度的拜訪業主與業主溝通,本集團對社區業主的需求以及小區場景的構建有了更加清晰的認識。基於對本集團所管理、提供顧問服務、提供平台服務的住宅小區住戶的深度瞭解,以及服務供給能力的增強,本集團專注打造的開放式生態圈線上平台也逐漸走向成熟。

2017年彩之雲APP吸納用戶的反饋意見,對底層架構、交互模式、UI界面均進行了升級優化。無論是繳納物業管理費及接收服務通知等基礎剛性服務,還是通過平台實現與各類服務或商品供貨商的連接,用戶在產品及服務方面的消費體驗都得到了大幅提升。

另一方面,2017年本集團堅持推進開放平台建設既定戰略,在孵化的第三方服務公司取得了豐碩的成果,尤其是具有競爭力的服務產品開始被合作夥伴所管理的社區接受認可。

以E能源、E停車、E租房、E理財等為首,該等服務及產品在社區的滲透率提升,並為本集團貢獻更多收益。而E電梯、E維修、E廣告等服務產品則在不斷優化中被市場廣泛接受,呈現出快速增長的態勢,處於快速擴張階段。同時,本集團在2017年透過引入智能門鎖製造商及教育文化供應商等,推出補齊適合家庭消費的新類服務和產品。本集團亦與okliang.com(良食網,其股東之一為「COFCO」全資投資的附屬公司)進行策略合作,進一步豐富了平台產品服務供給。

截至2017年12月31日,本集團線上平台累計成交金額約為人民幣7,614.0百萬元;E理財的累計成交金額約為5,771.7百萬元人民幣,其中彩富人生增值計劃累計成交金額達到約5,681.2百萬元人民幣;E電梯透過SAAS(即利用軟件作為服務)平台令電梯上線量達到10萬台,超過70%來源於非本集團管理的社區。良好的經營數據顯示本集團生態的構建初有成效。2017年6月30日彩生活生態圈華東中心落地,成為繼彩生活生態圈華南中心以後,面向華東市場的第二個孵化中心,經過半年的有效運營,彩生活生態圈華東中心已吸引超過20個供應商進駐,為華東居民提供多元化的服務及產品。

伴隨著「彩生活住宅」銷售模式的成熟以及新業務「彩生活車位」商業模式的成功推行,獲發展商發還並存入小區居民在彩之雲賬戶中的飯票金額也在不斷增多。由於飯票的累積,本集團能以更好的議價能力與供貨商商討溝通,從而以優惠的價格為社區居民爭取到優質的產品與服務。

截至2017年12月31日,線上的註冊用戶數增加至10,340,000人,活躍用戶數增加至3,494,000人,未來本集團將進一步增強對社區入口、社區場景的探索與構建,進一步促成線上、線下綜合服務平台的打造。

社區租賃、銷售及其他增值服務的服務範圍

本集團的社區租賃、銷售及其他增值服務主要包括(i)公共空間租賃協助;(ii)網上推廣服務及租賃信息系統軟件的使用費;(iii)住宅及零售單位租賃及銷售協助;及(iv)辦公室分租及其他增值服務。

公共空間租賃協助

公共空間租賃協助住宅小區的實體宣傳空間(如升降機內牆或公共空間)為物業發展商或業主的財產。本集團協助彼等出租該等空間,並收取佣金作為回報。本集團亦就住宅小區的額外空間提供該等服務,以便出租作貯存空間。

網上推廣服務及租賃信息系統軟件的使用費

本集團與不同產品及服務供貨商合作,並透過本集團營運的線上平台彩之雲APP向業主推廣產品或服務。供貨商根據其透過彩之雲APP下訂單的銷售額向本集團支付一定金額的酬金。於2017年12月31日,彩之雲平台APP向2,813個住宅小區提供服務。此外,本集團向其提供管理和諮詢服務的項目出租系統或軟件,以提高服務質量及效率。

住宅及零售單位租賃及銷售協助

集團將(i)有意出租物業的業主轉介至獨立第三方物業代理,代理以第一手租客身份租用單位,再將單位轉租予分租租客;或(ii)向第三方物業代理轉介個案,協助業主完成出售。我們就每宗來自物業代理的成功轉介收取費用,亦自授予物業代理使用我們的在線租賃數據平台產生收益。

辦公室分租及其他增值服務

辦公室分租及其他增值服務包括(i)彩生活生態圈華東中心的辦公室分租業務服務;(ii)能源管理服務;(iii)停車場管理服務;(iv)購物協助;及(v)其他增值服務。

工程服務

本集團透過外包予合資格第三方承包商及與其合作,以及透過本集團的附屬公司深圳市開元同濟樓宇科技有限公司(「深圳市開元同濟」)、深圳懿軒科技有限公司(「深圳懿軒」)及深圳市安彩華能源管理有限公司(「深圳市安彩華」),為物業發展商(主要包括獨立物業發展商,亦在較低程度上包括花樣年集團)及本集團所管理的社區提供工程服務。

工程服務一方面為社區業主提供了安全、舒適的環境體驗,更為推動集團所服務社區的整體智能化變革,落地社區E化服

業務展望 - 截至2017年12月31日止年度

本公司的發展離不開社會各界的鼎力支持,以及各級員工盡忠職守作出寶貴的貢獻,本人藉此機會代表董事會向全體股東、投資者、合作夥伴及客戶的信任和支持致以衷心的謝意。本公司將緊抓貼近客戶與輕資產發展思維,不斷地顛覆式創新,成為社區服務企業的領導者,在夢想的牽引下為客戶創造更大的價值!本公司竭誠為股東及投資者實現最大的價值,創造最佳回報!

資料來源: 彩生活服務 (01778) 全年業績公告

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