主要從事物業發展及投資、發展、投資及╱或經營公路、航空、建築、保險、酒店營運及其他業務（包括設施管理、環境、物流、百貨、媒體及科技及其他策略性業務）。

業務回顧 - 截至2023年12月31日六個月止

香港物業發展

2023年，香港住宅市場於高息環境下持續疲弱，加上環球經濟市場仍然面對不少挑戰，使本港樓價及成交量進一步下跌。根據土地註冊處公開數據，2023年7月至2023年12月，香港一手住宅樓宇買賣合約數量按年跌20%，合約價值按年減少9%。

於回顧期內，本集團於香港的物業發展收入為1,246百萬港元及分部業績為817百萬港元。物業銷售貢獻主要來自住宅項目傲瀧及名鑄。

於回顧期內，本集團於香港的應佔物業合同銷售為約143百萬港元，主要來自住宅項目天瀧，以及出售南商金融創新中心的單位。

於2023年12月31日，本集團香港未入賬之應佔物業合約銷售收入當中，2,632百萬港元合同銷售將於2024財政年度下半年入賬，7,900百萬港元合同銷售將於2025財政年度入賬。預計2024財政年度下半年入賬的主要項目包括傲瀧及柏蔚山，預計2025財政年度入賬的主要項目包括柏傲莊III期、傲瀧及天瀧。

香港物業投資及其他

在香港旅遊業邁向復蘇及經營環境有所改善下，香港政府亦積極推出各種推廣活動，帶動遊客消費。集團的零售物業組合表現穩健，商場人流和租務活動均有所增加。

於回顧期內，本集團香港物業投資收入為1,745百萬港元及分部業績為1,299百萬港元，分部業績增長主要受惠於K11 MUSEA人文購物藝術館及K11 Art Mall購物藝術館之營運效率提升及獨有的「文化商圈」商業模式，整體銷售表現及人流錄得增長。

於回顧期內，K11 MUSEA的銷售額按年增長41%，主要受惠於奢侈品消費、美容護理及文娛活動帶動，總客流量超過1,500萬人次，按年增長39%。備受「Z世代」歡迎的K11 Art Mall銷售額按年上升29%，整體出租率近100%，人流亦錄得強勁增長，更於12月創下開幕以來的新高。本集團一直積極完善租戶組合，並憑藉獨特的營銷策略及舉行各種文化藝術活動，吸引本地顧客和遊客消費。

儘管本港寫字樓租務市場於通關後有改善跡象，但仍然充滿挑戰。於回顧期內，本集團旗下寫字樓的租賃查詢和租務活動率維持在滿意水平，積極吸納新客戶亦獲大部份現有租戶繼續承租。

於回顧期內，投資物業的公平值虧損365百萬港元，其中就若干投資物業作出撇減總額為1,801百萬港元。另外，轉撥至投資物業所得公平值收益為1,257百萬港元。

香港土地儲備

回顧期內，香港政府推進一系列土地房屋政策，其中包括增加土地供應及推動《北部都會區發展策略》。長遠而言，「北部都會區」將成為香港未來發展的新引擎，新發展區會是主要土地供應來源之一。本集團將繼續加快農地轉換以釋放價值，並於補充土地儲備時善加利用政府的政策及措施，以應付香港的房屋需求。

於2023年12月31日，本集團在香港持有應佔總樓面面積約800萬平方呎之土地儲備可作即時發展，其中物業發展應佔總樓面面積約323.4萬平方呎。與此同時，本集團於新界持有合共約1,634.2萬平方呎待更改用途之應佔農地土地面積，其中約90%位於「北部都會區」範圍。

中國內地物業發展

2023年7月以來，中央及各級政府先後出臺了包括發行萬億特別國債、放鬆限購、支持包括城中村改造在內的“三大工程”等政策，穩預期、提信心、促進房地產市場平穩健康發展的態勢凸顯；住建、金融部門堅持“穩中求進、以進促穩、先立後破”的工作主基調，相繼推出房地產融資協調機制、貸款利率下調、因城施策、一城一策、精准施策等措施，滿足剛性和改善性住房需求。具體來看，核心城市政策持續優化，房地產市場逐步築底企穩。

2024年1月，廣州出台放鬆限購政策，再次成為一線城市當中首個放開中心城區限購的城市，有望帶動大灣區、一線城市、區域核心城市放鬆限購，具備極強的風向標效應。本集團重倉廣州，主打改善型產品，深耕聚焦大灣區、長三角核心城市，持續受益。

於回顧期內，本集團中國內地物業發展為5,495百萬港元及分部業績為3,136百萬港元。貢獻主要來自廣州嶺南新世界、瀋陽新世界花園、廣州逸彩庭園等住宅項目。

憑藉本集團前瞻佈局粵港澳大灣區和長三角地區的核心城市，加上高質量的項目定位和良好的品牌口碑，在充滿挑戰的市場環境下，本集團銷售表現理想，多個項目持續熱銷，其中"耀勝新世界廣場｜耀勝尊府"住宅項目，推出至今累計銷售已超過人民幣40億元，目前作為長隆萬博第一個住宅、商業、寫字樓齊頭並進、全業態封頂的項目，預計2025年內業主入住即可享受綜合體全方位的生活品質；而瀋陽悅景·新世界2023年屢創熱銷佳績，2023年7至9月多次加推清棟，蟬聯瀋陽商品住宅銷售金額月度冠軍，2023年以超人民幣14億銷售業績，穩居瀋陽商品住宅銷售金額第一位，締造了超6000組客戶到訪熱潮。

於回顧期內，本集團中國內地整體物業合同銷售額為人民幣75.5億元，完成2024財年人民幣150億元銷售目標的50%，合同銷售面積約18.3萬平方米，整體合同銷售的平均價格超過每平方米人民幣41,000元。合同銷售金額的地區分佈，以大灣區為首的南部地區及長三角地區為首的東部地區貢獻最大，超過82%。貢獻主要來自廣州耀勝新世界廣場｜耀勝尊府、上海天璽、瀋陽悅景·新世界等。

於2023年12月31日，本集團中國內地未入賬之物業合同銷售當中，人民幣約98億元將於2024下半財政年度入賬及人民幣約34億元將於2025財政年度入賬。

於回顧期內，本集團的中國內地項目竣工量(不包括車庫)的總樓面面積為約55.0萬平方米，主要位於大灣區。預期2024財政年度項目竣工量(不包括車庫)的總樓面面積將達到約131.2萬平方米。

中國內地物業投資及其他

國家統計局公佈數據顯示，2023年社會消費品零售總額為人民幣471,495億元，同比增長7.2%，創歷史新高。消費重新成為經濟增長的主動力，人民追求美好生活的需求日益增長，為消費市場帶來龐大的增長空間、發展持續性強。

於回顧期內，本集團在中國內地物業投資收入達到929百萬港元，分部業績為454百萬港元，分別增長4%及3%，投資物業組合內主要項目的整體出租率表現穩健。

憑藉本集團K11獨特品牌定位，本集團位於中國內地的本集團擁有或管理的K11購物藝術館銷售額取得亮麗表現。

於回顧期內，上海K11以文化驅動為核心出發，聯動探索更多潮流媒體，合作開展各類商業活動，以體驗有效帶動租戶品牌的銷售，引發交叉銷售效應。廣州K11通過夏季“Everyday Wonder玩得時刻”，聯動藝術家進駐抖音，社交媒體相關話題曝光近1,300萬。武漢光谷K11 Select聯動各大年輕社團，深度挖掘數百Gen Z興趣愛好者共同打造年輕新引力，強化K11 Select潮趣品牌，提高消費轉化率。瀋陽K11 Select銷售額和客流均同比增長超過30%，回顧期內，瀋陽K11 Select推出多模式會員促銷活動，協同並帶動租戶共同提升經營業績，並協助租戶小紅書運營，取得租戶好評和認可。

隨著由K11品牌運營或管理的項目陸續落成開業，本集團將會繼續秉承「聚焦深耕大灣區一線城市及長三角重點區域」的戰略佈局，發展多元業態，進一步拓展經常性租金收入。

此外，於回顧期內，本集團位於廣州東部中心的廣匯新世界綜合體隆重揭幕。廣匯新世界綜合體彙聚四大品質業態：超甲級寫字樓廣匯新世界金融中心、時尚商業廣匯天地、跨界潮流生活方式品牌同派酒店、高端住宅新世界廣匯尊府。這也是增城地區首個集寫字樓、商業、酒店和高端住宅於一體的綜合體項目，其投入運營將極大提升增城的商業品質，豐富的業態規模和體量也將有力支撐廣州東部中心的發展。

位於廣州的雲門NEW PARK，作為廣州北精緻生活地標和高端商業名片，自2018年亮相以來，日均客流超10萬，為城市持續注入新鮮商業活力。項目彙聚超過170個品牌，薈萃國際大牌、多元業態組合、原創IP活動，讓顧客每次到達雲門NEW PARK都能感受到新的感官體驗。

廣粵天地作為廣州CBD內的高端商業體，位於珠江新城國際品質生活圈。完成煥新升級後的廣粵天地，不僅是都市型國際社區的生活中心，更是面向市民的文化社交目的地。通過空間的靈活運用，連結消費者與世界文化，打造商業、藝術、社交共融的開放式國際社區。

2023年8月，本集團深圳項目公司喬遷儀式在深圳前海周大福金融大廈隆重舉行。這不僅標誌著前海周大福金融大廈正式落成，更是本集團在深圳揚帆遠航的新起點。前海周大福金融大廈南塔已於2022年12月交付，並整棟出售給世界五百強金融機構。目前，隨著北塔的全面交付，前海周大福金融大廈成為本集團在深圳落成的第一個地標性綜合體項目，租賃成績達到預期。

中國內地土地儲備

截至2023年12月31日，本集團於中國內地持有不包括車庫的土地儲備總樓面面積約435.0萬平方米可作即時發展，其中約229.8萬平方米為住宅用途。核心物業發展項目主要分佈於廣州、深圳、佛山、武漢、上海、寧波、杭州、北京及瀋陽等城市，不包括車庫的土地儲備總樓面面積約366.2萬平方米，約64%位於大灣區及長三角地區，住宅約為173.9萬平方米。

多年來，本集團重點聚焦深耕粵港澳大灣區及長三角市場，恪守高品質發展理念。隨著市場加快復蘇，本集團在土地儲備方面的優勢和價值將進一步凸顯。此外，中國內地在城市更新的相關政策方面不斷探索、完善，本集團將一如概往根據政策、市場及經營情況靈活調整項目推進進度，擴大在城市更新領域的發展優勢。

本集團現時在內地投資發展8個城市更新項目，全部位於核心城市廣州和深圳，可售面積達200萬平方米。其中，位於深圳龍崗區的188工業區的更新項目已經動工，預期於2025財年進行銷售。另外兩個位於深圳的城市更新項目，包括深圳西麗新圍工業區項目，以及光明光僑食品廠項目，亦已進入全面開發階段，至於其餘多個廣州中心地段的城市更新項目也有序推進，標誌著集團的城市更新業務進入收成階段。

酒店運營

香港方面，隨著2023年1月起與中國內地全面通關帶動中國內地旅客訪港人數上升，加上國際航班運力逐步復蘇，香港酒店及旅遊業錄得強勁反彈。2023年7月至12月，訪港旅客總數估計達2,100萬人次，較去年同期大幅增長，當中中國內地旅客佔訪港旅客總數達80%。於回顧期內，本集團在香港的酒店收入同比增長55%，主要由客房業務所帶動，而餐飲業務，尤其是宴會業務較去年同期更勝一籌。

中國內地方面，2023年第一季度開始放寬出行管控，帶動國內旅遊強勁復蘇。從十月黃金周假期的數據來看，國內旅遊已經重回疫情前水平，惟受國際航班運力所限，出境和入境遊客數字仍有待全面復蘇。為了刺激旅遊業，中國內地政府自9月下旬陸續推出各類促進入境遊的措施，當中包括在2023年11月起進一步放寬簽政政策，向來自部分歐洲和亞洲國家的遊客開放落地簽證。於回顧期內，本集團在中國內地的酒店收入增長超過70%，其中北京的酒店錄得最大增長，同比上升120%至140%。

東南亞地區方面，受惠於國際出遊旅客的大量湧入和會議及展覽旅客的穩定回升，本集團的4間酒店收入同比增長25%。此外，中國內地作為東南亞最大的旅客來源國，重新開放國際口岸對東南亞旅遊業市場的復蘇帶來重要影響。

展望未來，預期香港的航班運力在2024年底能完全恢復至疫情前水平，香港酒店和旅遊業將繼續有序復蘇，並有望於2024年底和2025年全面復蘇。中國內地方面，放簽證政策有利於出境遊，同時國際航班運力預計將在2024年至2025年持續恢復。預計復蘇勢頭將持續到2024年上半年，其中出境遊的復蘇速度會較入境遊快。總的來說，中國內地業務整體將維持穩定。東南亞地區方面，由於團體旅遊限制放寬，中國內地旅客人次將在2024年顯著回升。同時，從中國內地到東南亞主要旅遊城市的直飛航班陸續增加，加上泰國宣佈擴大免簽國家名單並包含中國內地和印度，這將進一步吸引遊客到訪。

於2023年12月31日，本集團在香港、中國內地及東南亞合共擁有17間酒店物業，提供6,567間客房。

已終止經營業務

新創建集團有限公司(「新創建」)的三大核心業務

新創建的核心業務為道路、建築及保險。本集團已於2023年11月17日完成出售其擁有的所有新創建股份，且本集團已於2023年11月20日收到相關新創建股份的代價。因此，本集團不再持有新創建任何股份，而新創建自2023年11月17日起不再為附屬公司，新創建的業務營運及表現將不再綜合反映於本集團的財務資料中。

以下分析以新創建由2023年7月1日至11月17日之業績與去年同期按比例比較。

道路

回顧期內，中國內地經濟在放寬新型冠狀病毒防疫措施後逐步復蘇，持續利好新創建的道路業務，抵銷了來自人民幣貶值及亞運會期間臨時交通管制影響杭州繞城公路表現的負面影響。以比例計算，道路業務的收入及分部業績分別同期與去年比例相比上升12%及15%。

回顧期內，在深圳惠州高速公路(惠州段)的特許經營年期獲延長13年後，新創建於2023年9月增持其股權約5.2%至38.5%，以受惠於此公路持續增長的交通流量和蓬勃發展的大灣區所帶來的樂觀前景。同時，廣肇高速公路的擴建工程已於2023年底動，擴建工程完成後，該高速公路將可申請延長特許經營年期。

保險

由於採用香港財務報告準則第17號，保險業務於去年同期的財務業績已重列。

受惠於業務增長導致合約服務邊際釋放增加、較高的盈餘資產投資回報及由於採用香港財務報告準則第17號而帶來的一次性影響，新創建的保險業務於本期間的應佔經營溢利增長亮麗。根據香港財務報告準則第17號，以比例計算，保險業務分部業績於回顧期內同期與去年比例相比增長12%。

建築

新創建的建築業務主要通過協興集團（香港其中一家領先的項目承建商）、惠保集團（香港歷史最悠久的地基承建商）和港興集團（香港最主要的混凝土供應商之一）（統稱「NWS Construction Group」）於香港從事建築施工及相關業務。新創建的建築業務亦擁有惠記11.5%的權益。回顧期內，NWS Construction Group的分部業績同期與去年按比例相比上升9%。NWS Construction Group於回

業務展望 - 截至2023年12月31日六個月止

在中央政府的支持下，香港具備作為國際金融、航運、貿易及創科中心的獨特優勢，加上香港政府積極推出一系列措施吸納外來人才及重點企業，相信可為本地增長注入新動力，推動經濟發展。

香港物業發展方面於2023年12月31日，預計未來三至四年的一手私人住宅供應量約11萬伙，相信一手住宅將會成為市場主流。於2024財政年度下半年，本集團將繼續分階段推出多個住宅項目，共提供超過2,500個單位。本集團亦將繼續推售甲級寫字樓項目，包括南商金融創新中心剩餘單位，以及長沙灣永康街、瓊林街等項目。

香港物業投資方面，預計寫字樓市場在未來仍然充滿挑戰，但本集團近年對非傳統商業區的策略性部署漸入收成期。位於長沙灣的寫字樓物業具備完善的基建設施，與大灣區緊密連接，將更具優勢及增強其對租戶的吸引力，成為本港其中一個主要商業區的角色。

零售方面，香港政府進一步推動盛事經濟發展，相信未來將有更多國際級大型盛事落戶香港，振興旅遊業及本地經濟。在本地需求復蘇及旅客訪港的帶動下，集團旗下的K11 MUSEA人文購物藝術館及K11 Art Mall購物藝術館將繼續受惠於獨有的「文化商圈」模式，為顧客營造獨一無二的創新體驗。K11 MUSEA將善用與星光大道及維港碼頭區的協同效應，推出各類文化和市場推廣活動，增加高端品牌的總樓面及引進更多快閃店，以刺激人流和租戶銷售額。

K11 Art Mall購物藝術館未來將積極引入新人氣品牌，繼續推動現有租戶銷售增長，提升租戶組合。此外，本集團會員積分計劃「KLUB 11」新會員登記及最高消費群組黑卡會員活躍人數持續上升，未來將加強與業務夥伴和商場租戶合作，刺激顧客消費及吸引回頭客。

隨啟德體育園主場館外牆面板完成安裝，建造工程進入最後階段，由本集團負責租務代理及營運的「啟德零售館」，最快於2024年下旬落成。啟德零售館將雲集超過200家店舖，目前商舖出租率已接近70%，三大亮點包括頂尖運動學院進駐、運動遊樂競技等嶄新體驗，加上獲多個潮流運動品牌進駐及由逾70間人氣食肆組成的九龍東最強「美食海灣」，將為本港市民及旅客帶來香港獨有的「運動遊樂」購物休閒體驗。

啟德零售館總樓面面積接近70萬平方呎，主建築共三座，每座最多有五層，由700米長的體育大道與園區相連接，啟用後將成為全港最大運動體驗及購物遊樂新地標。

座落於香港國際機場和港珠澳大橋附近的大型地標項目「11 SKIES」，以其380萬平方呎的總樓面面積成為大灣區的新地標，將與擴建後的二號客運大樓無縫連接，而位於「11 SKIES」基座的航天城交通總匯已用，相信能為顧客帶來更多便利。其中，三座甲級辦公大樓部分區域已落成用，主要租戶包括金融及財富管理、健康醫療服務以及計劃拓展大灣區業務的企業，租務查詢亦有上升。

「11 SKIES」將打造全港最大規模的室內娛樂空間，樓面面積達57萬平方呎，擁有八大項世界級娛樂設施，預計將於今年年中開始分階段試運，為遊客及居民提供非凡的娛樂體驗；目前已公佈的娛樂設施包括，大中華區首個及大灣區唯一的KidZania趣志家兒童職業體驗樂園；韓國沉浸式多媒體藝術博物館ARTE MUSEUM；全港首個飛行影院Timeless Flight Hong Kong「飛越天際」，及全球首個柏靈頓熊主題室內親子遊樂體驗館Paddington Play Adventures「柏靈頓歷險樂園」，讓全齡段客群均能享受趣味盎然、充滿探索及冒險的體驗。

從宏觀環境來看，隨著萬億國債等政策持續釋放紅利，中國經濟有望全面好轉並進入新的發展週期，作為國民經濟重要支柱的房地產行業，在放開限購政策及金融鬆綁下，形勢日漸明朗。縱觀市場，房地產行業及上下游關聯產業依然是一個年銷售規模超人民幣10萬億的巨大市場，我們始終對國家經濟發展充滿信心，相信未來依然是前景廣闊。

在新的市場形勢下，本集團堅持高品質發展戰略行穩致遠經營模式，積極整合內外部資源，以“長期主義”發展觀深耕城市。同時，本集團堅持物業發展與物業投資齊頭並進，開發優質住宅產品，投資運營城市高價值的綜合體和商業項目，為整個業務發展提供穩定增長動力，同時更好地發揮本集團的多元業態優勢。

本集團多個重量級項目將於中國內地主要城市登場，其中，位於廣州白鵝潭核心商業區的地標住宅項目廣州"新世界天馥"，以及杭州"新世界城市藝術中心"一期商業部分將接連上市。寧波The Park by K11 Select於2024年第三季度將成為寧波最新的商業中心。

2024年，本集團將全面拉開深耕深圳市場的序幕。我們在深圳的前瞻佈局漸入收穫期，前海周大福金融大廈已於2023年底全面啟用，商業陸續進駐；總面積近23萬平方米的K11內地首個旗艦項目K11 ECOAST將於年底迎來開業；龍崗188工業區城市更新項目也將於年內入市。除了龍崗188工業區項目，本集團在深圳還同步佈局了多個城市更新項目，包括西麗新圍工業區和光明光僑食品廠改造項目。

K11作為全球率先融合「藝術·人文·自然」的原創品牌，體現本集團對革新、創新和文化的不懈追求。「K11ECOAST」作為K11內地首個旗艦項目，雄踞於深圳南山太子灣片區，涵蓋K11購物藝術中心、K11 HACC多用途藝術展覽空間、K11 ATELIER辦公樓及Promenade海濱長廊等。K11 ECOAST擬於2024年底開業，屆時將成為大灣區海濱文化零售新地標及迴圈經濟先行者，推進大灣區文化零售新里程。

預計至2026財政年度時，K11的足跡將遍佈大中華地區的12個重點城市，合共38個項目，總樓面面積達297萬平方米。隨著全國各地的K11項目逐漸落成和開幕，加上個別項目的改造及升級陸續完成，本集團的經常性租金收入將持續提升，為業務表現提供增長動力。

本集團將繼續通過出售非核心資產及業務，持續優化資產組合及專注發展核心業務，提升企業效益並為股東創造更多價值。本集團財務穩健，於2023年12月31日，可動用資金合共約520億港元，其中現金及銀行存款約390億港元，可動用的銀行貸款約130億港元。本集團積極審慎管理現金流，提高成本效益，分散資金來源渠道，平衡風險，並減低營運成本，造就回顧期內持續經營業務的資本支出及行政及其他營運費用分別減少約21%及16%，在可預見的將來並沒有供股計劃。

未來，本集團會繼續加強與持份者聯繫，並將環境、社會和管治因素納入經營策略及營運中，務求為所有持份者及社會創造長遠價值。

資料來源: 新世界發展 (00017) 中期業績公告