主要在中華人民共和國（「中國」）從事物業發展、物業投資、物業管理、酒店及餐飲業務、戲院、百貨店及文化中心業務，水路客貨運業務及健康業務等。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

二零二三年，受通脹上升、主要經濟體收緊貨幣政策、地區安全形勢及地緣政治風險等影響，全球經濟復蘇乏力。面對複雜嚴峻的世界宏觀局勢，中國加緊構建新發展格局，深入實施創新驅動戰略，加快培育穩增長新動能。在穩經濟一攬子政策刺激下，中國全年經濟主要預期目標總體達成，全年GDP取得5.2%增長。但在國內週期性和結構性矛盾疊加的背景下，部分領域仍面臨挑戰。

樓市方面，中央層面房地產政策調節優化、穩中有鬆，部署城中村改造、保障性住房等「三大工程」。在「房地產市場供求關係發生重大變化」定調下，各級政府部門不斷優化樓市政策力促房地產市場平穩運行。但居民收入預期弱、房價調整預期仍在等因素依然制約著市場修復節奏，新房市場壓力態勢未改，重點城市二手房市場在以價換量下優於新房。目前，我國房地產呈現逐漸企穩態勢。

盤活核心資產探索發展新路徑

本年度，面對房地產行業的變局與嚴峻挑戰，佳兆業積極應對、強化管控、降本增效，全方位整合資源，持續盤活核心資產，走出一條「民營房企＋AMC＋地產國企」的發展新路徑，經營基本面企穩修復。

在資產盤活方面，佳兆業引入央國企合作，提振了市場信心，推進了項目建設。深圳天宸項目引入國企福田安城投，並與長城資產、安居建業、福田投控、建安集團等央國企深度合作；深圳鳳鳴水岸引入央企中化注資，為項目提供資金支持，力保項目高效運營；廣州南沙悅伴灣項目與中國信達深圳分公司、深圳華建以及平安信託展開合作盤活，項目重獲新生。

二零二三年，本集團緊抓市場消費回暖窗口，充分發揮「城市公共服務商」核心優勢，旗下地產、商業、文體、酒店等業態多措併舉，提前謀劃，緊跟不斷升級的消費需求，豐富消費新場景、新業態、新模式，以實際行動響應國家促消費號召，服務居民消費需求，推動企業經營持續恢復向好。

保民生、保交付、保品質

二零二三年，本集團連同其合營企業及聯營公司錄得合約銷售約人民幣17,836百萬元。佳兆業密切關注市場政策，緊貼市場趨勢，結合項目情況因盤施策，推出創新營銷「組合拳」，加快項目去化。部分在售項目在市場較低迷情況下依然受到客戶熱烈追捧，其中，東莞碧海雲天項目榮登本年度東莞市樓盤住宅網簽面積&網簽套數TOP 1，河南洛陽中心項目榮登本年度洛陽商品住宅銷售金

佳兆業始終堅持把「保民生、保交付、保品質」作為首要經營任務，多措併舉兌現保交付承諾，履行企業責任，穩固客戶信心。本年度，佳兆業分別在深圳、廣州、上海、杭州、南京、惠州、武漢、長沙、洛陽等多個城市，累計交付61個項目共計4.6萬套房源，超過本集團二零二二年全年總交付量的兩倍。

二零二三年，本集團交付的廣州悅江府、長沙城市廣場、廣州鳳鳴山等多個項目獲得國家星級綠色建築認證，總建築面積約198萬平方米。佳兆業堅持綠色設計理念，致力於通過控制建築物能耗，在為客戶提供舒適的工作和居住環境的同時，降低城市發展對生態環境的負面影響，取得可持續的社會效益。

土地儲備

深化一及重點二城市的佈局是集團一直以來的發展戰略。截至二零二三年十二月三十一日，本集團連同其合營企業及聯營公司於全國50個城市合共擁有195個房地產項目，而本集團連同其合營企業及聯營公司的總土地儲備近23.83百萬平方米；其中大灣區土地儲備約13.84百萬平方米，佔本集團整體土地儲備近58%。大灣區城市中，深圳及廣州作為本集團多年來深耕的重點市場，土地儲備佔比達大灣區市場的43%。

城市更新

二零二三年以來，城中村改造備受中央關注。二零二三年七月，國務院常務會議審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。《意見》指出，在超大特大城市，要加大對城中村改造的政策支持，積極創新改造模式，落實政府主體責任。《意見》對於當前的城市更新市場具有指導意義，為接下來城市建設、住房發展以及企業投資指引了新的方向，同時也意味著城中村改造將成為本年度超大特大城市的重要任務。

聚焦大灣區來看，深圳城市更新體系面臨顛覆性變化，市場化更新模式告一段落，政府主導開啟新一輪更新之路；廣州推出做地政策，按做地與收儲相分離原則，將土地整理各項前期具體工作交由做地主體，待形成淨地後向土地儲備機構申請交儲。同時，政策規定做地主體僅限政府認定的國有企業，該政策進一步強化了政府對土地一級市場的統籌管理；東莞全面改革「單一主體掛牌」模式，轉向「公開招引實施主體」模式，取消前期服務商，前期工作強化政府統籌。市場主體可通過公開競價方式確認為項目實施主體，並於限期內完成改造單元的土地整理。總體而言，在政府主導的原則下，央企和國企越來越成為城市更新市場的「主力玩家」。未來，拓展與國央企合作將成為本集團開展城市更新投資和轉化的重要路徑。

本年度，佳兆業直面經營壓力，加快推進重大城市更新項目建設，提升城市品質，兌現業主對新家園的美好期盼。二零二三年十二月，深圳市福田區東山小區改造項目一期－佳兆業佳園（天宸）順利完成回遷房集中交付。東山小區的拆除重建，對於解決老一輩工程兵的民生問題，優化福田中心區城市環境、提升城市品質具有重大意義。

截至二零二三年十二月三十一日，本集團連同其合營企業及聯營公司在粵港澳大灣區有一百多個城市更新項目尚未納入土地儲備，佔地面積約三千八百萬平方米。本集團計劃將城市更新儲備補充為優質貨源，同時輸出全流程更新服務模式，賦能產業升級，踐行高質量、可持續發展。

融資

二零二三年全年，政策力度前穩後鬆，以7月定調「房地產市場供求關係發生重大變化」為分水嶺，政策逐漸轉向「托舉併用」。一方面，各政府部門頻繁優化樓市政策力促房地產市場平穩運行，下半年隨著續期「金融16條」、「三個不低於」、「一視同仁支持合理融資」等保主體措施相繼出台，融資環境持續改善，金融政策覆蓋面有所提升。另一方面，整體行業面融資面仍然疲軟，行業分化繼續加劇，民營房企須把握近期政策窗口期，爭取利好實質落地以改善融資狀況。

面對此景，本集團主動有為，穩步推進債務管理工作，成為二零二三年首家復牌房企。境內債務方面，本集團積極洽談融資展期及降本降息，融資成本較二零二二年底持續下降，並有多個核心資產提速盤活。憑藉大灣區土儲及城市更新領域核心優勢，本集團將持續探索創新化債模式，推動境內外債務重組。

境外債務管理方面，本集團至今一直積極與其財務及法律顧問緊密合作，評估當前財務和經營狀況，以期制定尊重所有利益相關方權益的全面解決方案。過去一年，本公司及其顧問與債權人小組及其顧問持續進行溝通及建設性接洽，以推動制定雙方同意的本集團債務重組方案。本集團將繼續保持與債權人的溝通，進行積極和建設性對話，以在切實可行情況下盡快落實全面的重組方案，並繼續適時公佈關於重組進度的最新消息。

資料來源: 佳兆業集團 (01638) 全年業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

展望未來，全球經濟仍面臨一定壓力。中央金融工作會議提出要「更加注重做好跨週期和逆週期調節，充實貨幣政策工具箱」，預計貨幣政策和財政政策將進一步發力，穩定經濟發展。中國通脹壓力小，政策潛力巨大，未來隨著各項穩增長措施落地見效，經濟有望呈現進一步回升向好態勢。

從行業整體來看，二零二四年房地產市場仍面臨一定壓力。若經濟提升、置業意願改善，疊加城中村改造等因素，房地產銷售規模或可實現小幅增長；全國新開工、投資短期仍面臨下行壓力。預計「三大工程」將是政策發力主要點，有望對二零二四年穩投資起到重要作用，同時也會對銷售恢復、穩定預期起到積極作用。

未來，全球發展仍面臨諸多不確定因素挑戰。對中國而言，二零二四年既是新中國成立75週年，也是「十四五」規劃的關鍵一年。隨著國家對民營經濟、房地產健康發展支持政策不斷落地，我們對中國經濟光明前景充滿信心。我們將主動作為，積極推進經營風險化解，加快回歸良性健康發展軌道，並發揮城市公共服務商綜合優勢，捕捉市場機遇，實現高質量、可持續發展。

資料來源: 佳兆業集團 (01638) 全年業績公告