主要業務為物業發展、物業投資及與物業相關之業務。

業務回顧 - 截至2023年09月30日六個月止

我們的業務主要分為兩個分類：建造及出售物業之物業發展分類，以及持有物業以賺取租金收入之物業投資分類。在持續不利之市場環境下，本公司仍從該兩個業務分類中取得成果。

(1)物業發展

於截至二零二三年九月三十日止六個月，物業發展分類收入為港幣386,000,000元（二零二二年：港幣394,000,000元），而除稅前溢利為港幣194,000,000元（二零二二年：港幣173,000,000元）。盈利來自持續銷售我們廣州南海項目之物業單位及車位。

(i)物業發展－中國大陸

本集團位於中國大陸之物業發展項目包括(i)本集團全資擁有位於廣州南海之項目雅瑤綠洲；(ii)本集團全資擁有位於廣州越秀區北京南路之項目港匯臺及漢國大廈；及(iii)本集團擁有20%權益位於深圳南山區之僑城坊。

雅瑤綠洲位於南海大瀝鎮，於二零二零年十二月在疫情期間大致落成並可供出售。於最近取得盈利期間，該項目為我們主要盈利來源，貢獻收入港幣386,000,000元（二零二二年：港幣394,000,000元），包括銷售物業單位之收入港幣315,000,000元及銷售車位之收入港幣71,000,000元，而相應除稅前溢利為港幣194,000,000元（二零二二年：港幣173,000,000元）。

由於行政上的時間安排，我們未經確認之已訂約銷售額為港幣119,000,000元，預計於今年下半年入賬。此項目基本已售罄，存貨僅餘少量單位。因此，我們預計該項目未來不會作出重大貢獻。

港匯臺位於廣州越秀區北京南路45-107號。該項目為一個綜合用途發展項目，包括一幢可供出售144個單位之住宅大廈，以及一幢將主要作為投資物業持有以賺取租金收入名為「漢國大廈」之辦公大樓。該項目之建築工程正順利進行中，目標於二零二四年完成。住宅大廈已於二零二三年八月獲批預售同意書。首批住宅單位已於二零二三年十月推出預售，反應理想。

本集團擁有20%權益之僑城坊位於深圳南山區僑香路北側。此綜合用途商業發展項目包括可供出租之一幢辦公室大樓及一個購物商場，以及一幢可供出售之住宅公寓大樓。截至二零二三年九月三十日止六個月，該項目已確認之收入為港幣188,000,000元（二零二二年：港幣229,000,000元），而本集團就其於僑城坊之權益應佔之溢利淨額（包括投資物業之公平值變動）為港幣15,000,000元（二零二二年：港幣17,000,000元）。於二零二三年九月三十日，已訂約但未入賬之銷售額為港幣53,000,000元。

(ii)物業發展－香港

於二零二三年一月，本集團透過與爪哇控股有限公司成立之合營企業，按代價港幣393,000,000元收購一幅位於淺水灣南灣道之發展地盤之50%權益。該項目將興建全海景之豪華住宅項目。規劃、設計及施工許可工作正如期進行中。

(2)物業投資

隨著年初疫情限制措施解除，中國經濟面臨近年最差的租賃市場，其中空置率及商業違約率均創下歷史新高。基於我們的專業管理，加上以市場為主導之物業位處優越位置，我們的表現理想，業績更取得溫和增長。此外，我們把握有利之市場機遇，進軍日本之物業投資市場。

於截至二零二三年九月三十日止六個月，投資相關收入為港幣226,000,000元（二零二二年：港幣212,000,000元），而除稅前溢利為港幣164,000,000元（二零二二年：港幣138,000,000元）。其中包括公平市值增加港幣22,000,000元（二零二二年：港幣5,000,000元）。

(i)物業投資－中國大陸

本公司之中國大陸投資物業組合包括六個主要項目，總樓面面積約為446,000平方米。該等項目包括(i)漢國城市商業中心，為位於深圳福田區一幢商業∕辦公室大廈；(ii)城市天地廣場∕寶軒酒店（深圳），為位於深圳羅湖區一座包括商舖及酒店房間之商業平台；(iii)寶軒公寓，為位於深圳羅湖區城市天地廣場之上之服務式住宅單位；(iv)港大廈，為位於廣州越秀區一幢商業∕辦公室大廈；(v)重慶漢國中心，為位於重慶北部新區之雙子塔辦公大樓及(vi)重慶金山商業中心，為位於重慶北部新區一幢寫字樓及一幢酒店連辦公室綜合大樓。該組合之平均出租率達75%（二零二二年：74%）。

儘管經營環境困難及租務市場競爭激烈，位於深圳之漢國城市商業中心之租金收入貢獻仍較上年度有所改善，平均出租率提升至70%之健康水平（二零二二年：63%）。

(ii)物業投資－香港

我們的香港投資組合涵蓋寫字樓、酒店物業及數據中心等物業，總樓面面積約為474,000平方呎：(i)漢國佐敦中心，為位於尖沙咀山林道一幢商業∕辦公室大廈；(ii)寶軒，為位於干諾道中一座酒店連服務式住宅物業；(iii)寶軒酒店（尖沙咀），為位於尖沙咀天文臺圍之酒店物業；及(iv)Digital Realty Kin Chuen (HKG11)，為位於葵涌健全街之數據中心。

寶軒酒店（中環）之翻新工程正進行中。該項目包括將寶軒酒店（中環）重塑為一座豪華時尚之服務式公寓及酒店。我們旨在為該等有形資產獲取領先能源與環境設計(LEED)認證。於完工後，該物業將融合綠色建築與可持續發展之特色，包括建築物外牆採用建築光伏一體化「BIPV」技術，成為香港最大的利用可持續太陽能發電之大廈。翻新工程正進展順利，預計可於二零二四年中旬完工。

我們的數據中心已按長期租約全數出租，而另外兩項物業繼續保持穩定之出租率。於回顧期間，上述物業組合之平均出租率約為95%（二零二二年：86%）。

(iii)物業投資－收購日本之酒店物業

為掌握投資機會及促進本集團增長，本集團與獨立第三方成立一間合營公司，以投資位於日本之酒店物業組合。截至二零二三年九月三十日，本集團已收購三間位於大阪及東京之酒店物業之權益，總現金代價約為港幣192,000,000元。該等收購之資金來自內部資源及銀行按揭貸款。該等物業持作投資物業，以賺取經常性租金收入。

(iv)物業投資－估值

本集團之投資物業組合按公平值基準計量，於二零二三年九月三十日之市值為港幣14,989,000,000元（於二零二三年三月三十一日：港幣15,148,000,000元），包括中國大陸之物業組合港幣9,599,000,000元、香港之物業組合港幣5,227,000,000元及日本之物業組合港幣163,000,000元。若計及期內投資物業增加與人民幣波動所引致之匯兌差額，則錄得公平值增加（經扣除遞延稅項）港幣14,000,000元（二零二二年：港幣11,000,000元）。本集團之香港物業組合錄得輕微重估收益，而中國大陸之物業組合則錄得輕微重估虧損。

(3)物業、停車場管理及其他

我們的香港物業管理及停車場管理業務於回顧期間貢獻收入港幣30,000,000元（二零二二年：港幣23,000,000元）及除稅前分類溢利港幣4,200,000元（二零二二年：港幣7,000,000元）。我們投入資金以提升現有項目及爭取新項目，導致期內溢利淨額略為下跌。於二零二三年九月三十日，本集團管理24個停車場（二零二三年三月三十一日：25個停車場）合共約1,820個車位（二零二三年三月三十一日：2,090個車位）。

資料來源: 漢國置業 (00160) 中期業績公告

業務展望 - 截至2023年09月30日六個月止

受到高利率環境加上中國大陸經濟復甦緩慢之雙重打擊，困難的營商環境勢將延續至明年。

在中國大陸，中國房地產市場泡沫逐漸爆破引致整體市場低迷，已導致消費者信心崩潰。有別於西方經濟體，中國正面臨通縮的前景，而青年失業率高企亦帶來社會不確定性。對於當前經濟衰退是否屬週期性並於不久將來復甦，或這是否屬於需要數十年才能修復的日本式系統和結構性衰退，經濟學家存在分歧。

政府已作出反應，調低利率、放寬和徹底改變購屋限制、以財赤支持開支以及募集新債務，從而刺激經濟。意識到先前刺激措施之不足，新的激勵措施將專注於綠色可持續基礎設施，並支援中小型私人企業。中國經濟的增長路向明顯已轉變，已不再像過往倒退時期般依賴房地產價格的上漲來推動經濟增長。

香港在經歷通脹的西方經濟與出現通縮的中國經濟之間搖擺不定。本港貨幣與西方掛，但我們的日常業務營運卻與中國息息相關。本港的勞動力嚴重短缺和利率高企，而物業市場正在下滑，正面對世界兩大經濟體中最不利的因素。未售出住宅存量創出記錄新高，而甲級寫字樓空置率接近12%，達到一九八零年代中英會談期間所見到的水平。

儘管如此，仍見到樂觀跡象。中國的消費者支出儘管受壓但依然強勁。跨境貿易障礙正在解除。旅遊業正在慢慢復甦。中美關係持續回暖，而習近平主席在三藩市與拜登總統會晤。或許脫∕去全球化趨勢之最壞情況經已過去。

總體而言，我們正準備面對充滿挑戰的另一年。雖然最差的時期可能已成過去，但美好前景仍然遙遠。隨著目前兩場戰爭逐漸結束，將會展開重建工作並會產生通脹壓力，使我們仍處於利率持續高企的環境中。同時，重建工作將刺激中國製造業，進而可能提升中國的就業人數，使中國擺脫通縮週期。

本公司將透過管理及策略調整來適應高利率。我們將努力從現有投資組合中獲取更多收益並降低風險。例如，由於中國政府似乎決心限制房地產在中國的角色，我們將在香港及海外尋求增長機遇。

資料來源: 漢國置業 (00160) 中期業績公告