集團的主要業務包括物業發展及物業投資（出售、出租或資本增值）、提供物業管理服務及提供融資業務。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

本公司主要從事物業發展；物業投資，以進行出售、出租或資本增值；提供物業管理及安保服務；建築及裝修工程；提供融資；基金投資及基金管理；葡萄酒業務，包括經營酒窖及葡萄酒貿易；以及提供媒體製作服務。多項生活方式相關業務以「城市(Metropolitan)」品牌經營。

於截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集團之收益約為1,243.7百萬港元（截至二零二二年十二月三十一日止年度：約1,699.3百萬港元），較去年減少約455.6百萬港元。

於截至二零二三年十二月三十一日止年度本公司擁有人應佔虧損約為294.6百萬港元（截至二零二二年十二月三十一日止年度：本公司擁有人應佔溢利約329.9百萬港元），較去年減少約624.5百萬港元。虧損主要由於(i)本集團物業發展分部下的竣工項目銷量產生的收益由截至二零二二年十二月三十一日止年度約1,619.2百萬港元減少約461.2百萬港元至截至二零二三年十二月三十一日止年度約1,158.0百萬港元；(ii)撇減待售物業23.6百萬港元（截至二零二二年十二月三十一日止年度：無）及投資物業公平值變動的虧損約為65.4百萬港元（截至二零二二年十二月三十一日止年度：公平值變動的收益9.7百萬港元）；及(iii)融資成本（扣除合資格資產成本的已資本化金額後）由截至二零二二年十二月三十一日止年度約19.2百萬港元增加約74.8百萬港元至截至二零二三年十二月三十一日止年度約94.0百萬港元。

年內每股基本及攤薄虧損均約為45.92港仙，而去年同期每股基本及攤薄盈利分別約為51.43港仙及24.40港仙。本集團個別業務分部的審閱載列如下。

物業發展

於截至二零二三年十二月三十一日止年度，該業務分部確認收益約為1,158.0百萬港元（截至二零二二年十二月三十一日止年度：1,619.2百萬港元）。於二零二三年十二月三十一日，本集團擁有三項竣工項目，即(a)虹方；(b)雲之端；及(c)雨後；以及兩項待發展項目，即(d)觀塘地盤項目及(e)Big Triangle項目（由本集團一間聯營公司持有）。本集團於截至二零二三年十二月三十一日止年度及於二零二三年十二月三十一日的物業發展項目整體概要及最新情況如下：

香港項目：

(a)虹方：於截至二零二三年十二月三十一日止年度，銷售竣工單位及就持作待售物業確認暫時租金收入分別為約10.9百萬港元及11.4百萬港元（截至二零二二年十二月三十一日止年度：分別為約56.2百萬港元及14.1百萬港元）。

(b)雲之端：鑒於二零一八年第四季度的行政長官施政報告公告的工廈活化新計劃，本集團重新發展新樓宇。雲之端已於二零二二年竣工，且已自二零二二年第二季度起確認收益。於截至二零二三年十二月三十一日止年度，收益約150.7百萬港元已於完成及交付該項目的49個物業及停車場單位時確認（截至二零二二年十二月三十一日止年度：402.9港元）。

(c)雨後項目：本集團正將雨後重新發展成為附設部分臨街商舖的住宅綜合體。該項目定位為豪華時尚共享公寓住宅綜合體，面向追求高品質及設計感的生活方式的年輕住戶。該項目提供335個住宅單位、5間地鋪及65個停車位。預售許可已於二零二三年二月發出。上蓋建築工程已於二零二三年第一季度完成，並分別於二零二三年四月及二零二三年十月獲授入伙紙及合約完成證明書。於二零二三年下半年已完成竣工及收益確認。截至二零二三年十二月三十一日止年度，收益約996.3百萬港元已於完成及交付該項目的168個住宅單位時確認（截至二零二二年十二月三十一日止年度：無）。

(d)觀塘地盤項目：該地盤總面積約為12,600平方尺，分為工業╱辦公室用地。該臨海項目可以180度欣賞維多利亞港全景，俯瞰香港島的壯麗景色。

韓國首爾項目：

(e) Big Triangle項目：該地盤位於韓國首爾聖水洞區，該項目於二零二二年度由本集團設立的一間聯營公司及兩名獨立第三方重新發展為高端知名大廈及零售綜合體。本集團於二零二二年收購該項目作為於一間聯營公司的投資。收購該項目的土地及設計工程自二零二二年第三季度開始，並於二零二三年第一季度完成。該項目的拆卸工程已於二零二三年第二季度完工，而建設工程則預計將於二零二六年第一季度完工。

物業投資

本集團從事物業投資，以進行出售、出租或資本增值。部分出租收益來自提供「城市(Metropolitan)」品牌的服務式公寓；共用工作空間及倉儲。

於截至二零二三年十二月三十一日止年度內此業務分部確認的收益約為45.6百萬港元（截至二零二二年十二月三十一日止年度：約46.3百萬港元），較去年同期減少約0.7百萬港元。以下為物業投資業務項下的服務公寓、倉儲及工作間收益的細分：

城市公寓

城市公寓主要於香港從事經營服務式公寓之業務，其提供之套房均按月續訂，條款靈活，家俱齊全。城市公寓之目標客戶為短期海外僱員、本地居民及大學生。於截至二零二三年十二月三十一日止年度，於此業務確認的收益約為3.4百萬港元（截至二零二二年十二月三十一日止年度：約2.9百萬港元），較去年同期增加約0.5百萬港元。

城市倉儲及工作間

城市工作間從事之主要業務為向會員於多個地點提供24小時共用工作空間（包括私人房間╱共享辦公室、專屬辦公桌、流動辦公桌及虛擬辦公室），收費計劃彈性，且所有工作空間均已配備適合自由工作者、企業家、小型公司及企業的設備。城市倉儲從事之主要業務為於香港向大眾提供並營運24小時倉儲服務。於截至二零二三年十二月三十一日止年度，於此業務確認的收益約為38.6百萬港元（截至二零二二年十二月三十一日止年度：約42.8百萬港元），較去年同期減少約4.2百萬港元。

於二零二三年十二月三十一日，本集團的投資物業組合總賬面值約為776.6百萬港元（二零二二年十二月三十一日：約883.0百萬港元），其中包括位於香港的工業及商業大廈之樓層及單位以及農地725.8百萬港元（二零二二年十二月三十一日：約834.7百萬港元），及符合投資物業定義的使用權資產（「使用權資產」）50.8百萬港元（二零二二年十二月三十一日：48.3百萬港元）。

於所有投資物業中，物業投資分部分類下的總賬面值約為733.0百萬港元（二零二二年十二月三十一日：838.0百萬港元），其中包括位於香港的工業及商業大廈之樓層及單位以及農地691.8百萬港元（二零二二年十二月三十一日：800.7百萬港元）；及符合投資物業定義的使用權資產41.2百萬港元（二零二二年十二月三十一日：37.3百萬港元）。餘下投資物業分類至葡萄酒業務分部。

本集團亦會考慮是否有購買投資物業的機會，或是否有任何發展物業具備可轉換為投資物業的升值潛力，從而產生更穩定的租金收入。

提供物業管理服務

本集團正為五項竣工項目天際中心、星星中心、虹方、雲之端及雨後、上環兩幢商業大樓以及位於跑馬地的一幢住宅大樓提供物業管理及安保服務。於截至二零二三年十二月三十一日止年度，於此業務分部確認的收益約為12.8百萬港元（截至二零二二年十二月三十一日止年度：約10.4百萬港元）。本集團認為提供全方位優質物業管理及安保服務有助提升我們的品牌知名度。竣工項目的增加以及為其他物業擁有人或發展商提供服務預期將擴展此業務分部以及有助集團日後長期產生穩定收益。

提供融資

本集團正為自有發展商業及工業項目的個人及公司客戶提供信貸融資。於截至二零二三年十二月三十一日止年度，於此業務分部產生的收益約為4.0百萬港元（截至二零二二年十二月三十一日止年度：3.5百萬港元），較去年同期增加約0.5百萬港元，乃由於授予本集團物業單位買家的貸款數目增加。本集團預期，此業務分部將產生穩定收益並為提高該等物業的銷量提供支持。

建築及裝修工程

作為註冊一般建築承建商，本集團為其自有項目提供建築服務及為本集團現時所管理物業的擁有人提供裝修工程。於截至二零二三年十二月三十一日止年度，於此業務分部產生的收益約為5.7百萬港元（截至二零二二年十二月三十一日止年度：6.5百萬港元），本集團預期此業務分部通過提高工程質量及降低建築或翻新成本對其他業務分部將有協同效應。

葡萄酒業務

本集團從事向香港當地居民銷售葡萄酒，透過城市酒業提供交付服務及透過城市酒窖提供專業葡萄酒儲存租賃服務。於截至二零二三年十二月三十一日止年度，於此業務分部確認的收益約為17.0百萬港元（截至二零二二年十二月三十一日止年度：約12.8百萬港元），較去年同期增加約4.2百萬港元。收益增加乃由於第四個酒窖已於二零二三年開業。

本集團葡萄酒業務分部分類下的投資物業組合總賬面值約為43.6百萬港元（二零二二年十二月三十一日：約45.0百萬港元），其中包括位於香港的工業大廈的一個單位34.0百萬港元（二零二二年十二月三十一日：34.0百萬港元）；及符合投資物業定義的使用權資產9.6百萬港元（二零二二年十二月三十一日：11.0百萬港元）。

提供媒體製作服務

本集團透過提供營銷解決方案及諮詢服務（包括電影或廣告製作、籌劃媒體活動及音樂會以及藝人管理等）的城市文化製作運營此業務分部。於截至二零二三年十二月三十一日止年度，於此業務分部確認的收益約為0.6百萬港元（截至二零二二年十二月三十一日止年度：約0.6百萬港元）。

基金投資與管理

此外，本集團基金投資之賬面總額約為5.2百萬港元（二零二二年十二月三十一日：約6.1百萬港元）。為拓寬融資來源以及擴大物業發展業務的市場份額，本集團計劃日後設立及管理房地產基金以籌集更多資金。

資料來源: 星星集團 (01560) 全年業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

國際局勢錯綜複雜，俄烏戰爭及以巴衝突持續不斷，疊加紅海危機，均對於全球供應鏈的穩定性造成不利影響，導致通脹壓力加深及利率高企。

中國中央政府繼續紮實加強經濟發展，採取多項有效措施刺激內部需求。此外，鑑於加息週期可能完結，以及香港政府的預算措施實施多項政策刺激香港的市場經濟並放寬物業市場政策，預期房地產市場將逐漸回復正常運作。

全球經濟重心將繼續向東推移，而亞洲將繼續是全球經濟增長的重要引擎。亞洲的房地產市場多元化且充滿活力，條件亦因不同國家與城市而異。整體而言，多個亞洲國家曾經歷急速的城市化、經濟增長及中產階級崛起，使房地產需求增加。東京、首爾及新加坡等部分城市已成為主要的房地產樞紐，吸引當地及國際投資者。這些城市對於各種類型的物業（包括住宅、商業及工業物業）均有著強勁需求。

考慮到近期日圓下跌，其兌美元的匯率從二零二零年末約103日圓兌1美元跌至二零二三年末約151日圓兌1美元的數十年低位，本集團亦將會探索日本等亞洲市場的投資機會，並可能受惠於日本的零利率的貨幣政策。

儘管二零二四年可能是另一個充滿挑戰的年度，惟我們蓄勢待發，迎接我們的靈活性所帶來的利益，使業務保持靈活、維持競爭力並積極應對市場動態。我們將繼續採取審慎靈巧的策略應對不同的市場狀況。

資料來源: 星星集團 (01560) 全年業績公告