集團的主要業務為擁有及投資於酒店組合，重點投資於亞洲落成的酒店。本集團現時的酒店組合包括：香港朗廷酒店、香港康得思酒店及香港逸東酒店。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

由於信託集團的酒店已出租予GE (LHIL) Lessee Limited（「總承租人」）（為鷹君集團有限公司的間接全資附屬公司），信託集團所收取租金乃由經協定之固定租金收益（每年按比例225.0百萬港元）及浮動租金（按該等酒店（扣除全球市場推廣費前）的合計總經營毛利的70%計算）組成。除獲總承租人支付固定租金收益及浮動租金收益外，信託集團亦從位於香港逸東酒店租賃予獨立第三方的零售商店直接收取租金收益。

信託集團於2023年繼續獲得固定租金收益225.0百萬港元。由於2023年該等酒店錄得合計總經營毛利，而賺取浮動租金收益368.5百萬港元，加上來自香港逸東酒店零售商店的少量租金收益1.7百萬港元，信託集團於本年度收取的總租金收益（扣除服務費前）為595.2百萬港元，按年增長58.3%。扣除所產生的服務費81.2百萬港元後，總租金收益為514.0百萬港元，按年增長54.8%。

總服務費包括向酒店管理公司支付的：i)酒店管理費；ii)許可費；及iii)全球市場推廣費。酒店管理費由基本管理費用（按酒店總收入的1.5%計算）及獎勵費用（按有關酒店經調整總經營毛利的5.0%計算）組成。許可費乃按有關酒店總收入的1.0%計算，而全球市場推廣費則按有關酒店總客房收入的2.0%計算。須注意的是，於計算可分派收入時，全球市場推廣費乃以現金支付。至於酒店管理費及許可費，酒店管理人可選擇以股份合訂單位、現金或兩者並用形式支付。就截至2023年12月31日止三個年度，酒店管理人已選擇全部以股份合訂單位形式支付酒店管理費及許可費。該特別授權已於2021年5月12日舉行之特別大會上獲得大多數股份合訂單位持有人批准。

於2023年，酒店管理費增加103.8%至47.7百萬港元，許可費增加67.0%至16.2百萬港元，全球市場推廣費增加60.2%至17.3百萬港元，反映該等酒店經營表現較2022年有所改善。應付予酒店管理公司的總服務費按年增加85.0%至81.2百萬港元。

酒店物業相關開支於2023年按年增加4.9%至19.3百萬港元，主要由於物業管理服務費增加及酒店物業的租值上升導致政府差餉增加所致。整體而言，信託集團於2023年的淨物業收益為494.7百萬港元，按年增加57.7%。

總融資成本增加70.3%至247.1百萬港元主要由於香港銀行同業拆息自2022年7月以來較過往為高。這導致銀行借款的利息開支由2022年增加142.1%，上升至2023年的312.5百萬港元。然而，鑒於2023年平均掉期利率低於浮動利率，我們從掉期實現淨利息收益77.6百萬港元，以部分抵銷香港銀行同業拆息上升的影響。

我們大部分的掉期(總名義金額為3,200.0百萬港元)已於2023年12月到期。於2023年12月31日，對沖現有浮動利率貸款的利率掉期合約的總名義金額為1,500.0百萬港元，佔我們未償還借款（未計及貸款延期費）的24.8%。信託集團將繼續保持警惕，密切關注利率走勢，並根據市場情況，考慮在適當時候將部分銀行債務透過掉期從浮動利率轉換為固定利率，從而進一步降低餘下銀行債務的利率風險承擔。

2023年的除稅後溢利淨額為1,080.3百萬港元。截至2023年12月31日止年度的除稅後溢利大幅增加的關鍵因素為投資物業（酒店組合）公平值增加926.3百萬港元，其部分被衍生金融工具（利息掉期合約）公平值所減少的70.1百萬港元及融資成本247.1百萬港元所抵銷。酒店物業估值反映年內酒店業務明顯復蘇及回歸正常的路徑，即使該等酒店業務的表現尚未完全恢復至其疫情前水平。撇除投資物業及衍生金融工具公平值變動，於2023年錄得溢利淨額224.1百萬港元，即按年增長106.0百萬港元或89.8%。

在計算信託集團的可分派收入時，股份合訂單位持有人應佔溢利已就非現金項目作出調整。經調整項目包括投資物業公平值增加、衍生金融工具公平值變動、酒店管理費及許可費（以股份合訂單位形式支付）、貸款先付╱延期費攤銷、遞延稅項、折舊以及傢俱、裝置及設備儲備的現金注資。

經調整非現金項目後，截至2023年12月31日止年度的可分派收入總額為297.6百萬港元，按年增長56.2%。

鑒於經濟前景不明朗，我們需要保持我們業務財務狀況的穩健，董事會建議不宣派截至2023年12月31日止年度的末期分派。相比之下，2022年宣派的末期分派收入為95.3百萬港元或每股份合訂單位2.9港仙。

個別酒店

香港朗廷酒店自2023年初邊境重新開放以來，受惠於其豪華購物區的地理位置，需求強勁。這主要是由於中國大陸休閒遊客大量湧入尋求體驗於尖沙咀廣東道中心區的豪華酒店住宿所致。

於2023年上半年，隨著中國邊境全面重新開放以及取消所有隔離控制和社交距離措施，該酒店的客房業務隨即上揚，這一勢頭在2023年下半年得以延續。入住率由2022年的59.8%增加至2023年的86.9%，而2023年的平均房租則按年上升24.0%至每晚2,173港元。因此，2023年可出租客房平均收入按年增加80.1%至每晚1,887港元。

唐閣及餐飲服務業於2023年的業務表現有所改善，帶動餐飲收入較去年增加逾一倍。我們很高興與大家分享唐閣再次在《香港澳門米芝蓮指南2023》榮獲米芝蓮三星，這是唐閣連續第八年獲此殊榮。

於2023年，總收入較去年增長87.7%至576.5百萬港元。

香港康得思酒店的客房收入為2022年的1.5倍，這得益於中國大陸及其他短途市場的旅客人數增長。長途市場的客房收入亦有所改善。酒店入住率由2022年的66.4%增加至2023年的89.8%，而平均房租則按年上升14.7%至每晚1,638港元。因此，可出租客房平均收入按年增加55.2%至每晚1,471港元。

2023年全年酒店餐飲收入為去年的2.3倍。酒店的中菜館明閣及主打活動、會議及婚宴的宴會業務，佔這一增長的大部分。尤其是宴會業務的收入按年增長逾5倍。這可能是由於去年所有餐飲店及活動場地暫時關閉，導致需求受壓所致。

於2023年，總收入按年增長76.8%至654.8百萬港元。

香港逸東酒店的入住率由2022年的73.4%溫和上升至2023年的87.0%，而平均房租則亦增長21.8%至每晚1,110港元。因此，可出租客房平均收入按年增長44.4%。

該酒店與醫院管理局簽訂合約，以優惠的保證房價於2022年3月中旬至6月中旬為其員工提供住宿，而此「買斷」令2022年的入住率及平均房價穩定，因此使按年升幅相對較細。

此外，由於逸東酒店餐飲於2022年的限制較我們其他酒店為少。因此，我們的餐飲收入於2023年只錄得34.2%的適度增長。年內，逸東軒、普慶餐廳及宴會業務均見良好改善。

該酒店的整體收入較去年增加32.2%。

於2022年的社區隔離設施╱檢疫酒店業務人為地推高了我們的酒店業務以及我們的競爭組合中的某些酒店業務。因此，將我們的酒店與香港旅遊發展局酒店比較變得困難甚至無意義。

與香港朗廷酒店及香港康得思酒店的可出租客房平均收入分別增長80.1%及55.2%相比，甲級高價酒店的可出租客房平均收入增長86.6%。由於我們的酒店去年部分時間作為社區隔離設施╱檢疫酒店運營，令入住率及平均房價於2022年穩定，故增幅落後於市場。此外，於2022年，由於醫院管理局三個月的買斷，香港逸東酒店的可出租客房平均收入仍高於其他酒店。因此，於2023年，香港逸東酒店的可出租客房平均收入增加44.4%，而乙級高價酒店的可出租客房平均收入則上升55.5%。

資料來源: 朗廷－ＳＳ (01270) 全年業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

航空業受到新型冠狀病毒疫情的嚴重影響，導致航班載客量大幅削減。到目前為止，載客量仍遠低於疫情前水平。這亦對酒店業產生了連鎖反應，與疫情前相比，酒店業的過夜旅客人數急劇下降。我們預計，航空公司在恢復正常運營方面仍將面臨挑戰，因此2024年全年，載客量很可能仍將低於疫情前的水平。

環球經濟變得更不確定。酒店業面臨的其他不利因素，包括勞動力短缺、能源成本上升、差旅成本高企、企業差旅預算受壓以及地緣政治緊張局勢升級，亦將導致經營環境困難。除該等不利因素外，信託集團的年度溢利亦因高利率（為去年的兩倍多）而降低。期望利率將於2024年下半年有所下降。

然而，我們相信我們的酒店能為我們的客人及合作夥伴提供獨特的價值導向，我們具備應對不確定環境的精神與適應能力。我們將繼續對成本及生產力保持警覺，以提高我們的基本盈利能力及確保業務的韌性。

於2023年7月21日舉行的特別大會上，本信託及本公司的獨立單位持有人批准該等酒店自2024年1月1日起至總租賃協議屆滿日期（或2027年5月29日）期間之市場租金組合（包括浮動租金適用之百分比）。信託集團繼續按比例收取基本租金每年225.0百萬港元，而浮動租金適用之百分比則變更為50%。基本租金及浮動租金之劃分從不確定性中提供了一定程度的抗跌保障，同時透過浮動租金百分比持續使信託集團於該等酒店盈利能力的升幅中受益。

資料來源: 朗廷－ＳＳ (01270) 全年業績公告