主要業務包括發展、出售及管理物業、及持有投資物業。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

經濟和市場環境

二○二三年受通脹、利率高企和地緣政治等多項因素的影響，全球經濟復蘇乏力。儘管中國經濟仍面對著外部環境嚴峻，投資、消費和出口動能不足等負面因素，但宏觀經濟總體仍呈現穩中有進的態勢。全年實現國內生產總值同比增長5.2%，增速位於世界前列，主要經濟指標仍保持基本平穩。

二○二三年，房地產調控政策仍堅持「房住不炒」、「因城施策」的主基調，但因應市場的持續下行與波動及穩經濟增長的需要，政府出台了一系列支持房地產市場恢復發展的政策與措施，房地產市場的政策環境繼續保持寬鬆。

從二○二三年的銷售市場表現來看，整體房地產市場仍處於築底企穩的階段，但市場的波動性和差異性較大。整體市場表現上半年優於下半年，一季度銷售市場回升明顯，二季度開始銷售市場降溫明顯，由於買家對市場的信心和預期不足，購房行為更為謹慎，觀望情緒更趨濃厚，全年合同銷售金額和面積同比呈脈衝式下滑。同時，市場的分化日趨明顯，一線和重點二線城市由於有經濟、產業和人口等基本面的支撐，銷售表現相對較優。改善型、高端產品的市場需求較強，剛性需求則表現較弱。根據國家統計局公佈的資料，全年全國商品房銷售面積和金額同比分別下降

8.5%和6.5%，其中住宅銷售面積和金額分別下降8.2%和6.0%，房地產開發投資額同比下降9.6%，其中住宅投資下降9.3%。住宅的新開工面積下降20.9%。房地產市場的信心和預期仍有待恢復。

二○二三年的土地市場分化仍十分明顯，一線城市和主要二線城市的市場潛力和投資吸引力相對較強。由於這些市場的銷售表現相對較好，加上主要房企在戰略佈局上更加聚焦這些城市，因此這些城市核心區域的土地需求比較旺盛，競爭也十分激烈。三、四線城市受市場銷售下行，市場信心和預期較弱的影響，土地市場表現整體低迷。

二○二三年，面對嚴峻的經濟形勢和深刻調整的房地產市場，本集團緊緊圍繞「攻堅克難穩增長，精益管理提質量」的年度工作主題，積極應對市場的變化，以變應變，圓滿完成了全年的各項主要經營指標，保持了穩中有進，穩中提質的良好態勢，本集團行業的地位和影響力進一步提升，實現了公司經營業務的持續穩健發展。

經營業績基本保持平穩

二○二三年，本集團實現營業收入約為人民幣802.2億元，同比上升10.8%。毛利率約為15.3%，同比下降5.1個百分點。權益持有人應佔盈利約為人民幣31.9億元，同比下降19.4%。核心淨利潤約為人民幣34.9億元，同比下降17.5%。截至二○二三年十二月三十一日止，已售未入賬銷售金額為人民幣1,992.8億元，較年初上升11.3%。

董事會建議宣派二○二三年末期股息每股0.148港元（相當於每股人民幣0.134元）。連同中期股息，二○二三年全年派息每股0.380港元（相當於每股人民幣0.347元）。派息總額約佔核心淨利潤的40%。

合同銷售保持穩健增長

二○二三年，本集團面對市場的震盪和持續下行，在策略上保持以變應變，有效實施「一盤一策」的精準營銷策略和穩健靈活的經營策略，同時，各區域公司設立專班加大庫存的銷售和考核，數字營銷全面發力，發揮生力軍的作用，在市場極具挑戰的環境下，本集團實現了全年合同銷售額的穩健增長，增速位於行業的前茅。二○二三年，本集團錄得合同銷售（連同合營企業及聯營公司項目的銷售）金額約為人民幣1,420.3億元，同比上升13.6%，完成全年合同銷售目標人民幣1,320億元的107.6%。本集團繼續鞏固在大灣區市場領先和廣州市場份額第一的地位。本集團在其它區域的市場地位也持續提升。

本集團發展戰略佈局聚焦大灣區、華東地區、中西部地區和北方地區，深耕一線城市和重點二線城市。全年本集團在大灣區實現合同銷售金額約人民幣716.0億元，同比上升20.0%，約佔本集團合同銷售金額的50.4%，其中廣州實現合同銷售金額約人民幣613.2億元，同比上升15.3%，約佔本集團合同銷售金額的43.2%，連續三年蟬聯廣州銷售第一，市佔率達到17.2%。華東地區全年實現合同銷售金額人民幣373.8億元，同比下降13.0%。本集團戰略深耕上海取得明顯成效，全年實現合同銷售金額人民幣135.2億元。中西部地區全年實現合同銷售金額突破人民幣二百億元大關，為人民幣200.6億元，同比上升20.9%。北方地區實現合同銷售金額人民幣129.9億元，同比增長123.8%，本集團深耕北京戰略取得明顯進展，全年實現合同銷售額人民幣79.3億元，同比上升57.3倍。年內本集團TOD項目實現合同銷售金額約為人民幣273.7億元，同比上升23.9%。

精準投資實現高質量增儲

二○二三年的土地市場高度分化，本集團重點投資佈局的一線城市及重點二線城市優質地塊競爭激烈。本集團因應市場和土地出讓規則的變化及時採取有效策略，投資佈局的城市更加精準，全年新增的土地儲備品質更加優質，年度制定的投資任務有質有量達成。本集團通過「6+1」多元化增儲模式分別於北京、上海、廣州、杭州、成都、武漢、南京、鄭州、合肥、青島和西安新增28幅土地，總建築面積約為491萬平方米。其中，在北京共獲取三幅優質地塊，新增土地儲備約43萬平方米。

在上海獲取三幅優質地塊，新增土地儲備約15萬平方米，並於上海獲得了首個城市更新項目。在杭州新獲取一個TOD項目，新增TOD土地儲備48萬平方米。國企合作繼續深化推進，本集團與上海臨港集團、杭州地鐵集團、北京城建集團、青島地鐵集團等知名地方國企建立或深化了合作關係。本集團堅持穩健投資和量入為出的投資理念，持續完善TOD、「城市運營」、城市更新、國企合作、收併購、產業勾地和公開市場競拍的「6+1」特色化、多元化增儲模式。在全年的新增土儲中，通過TOD、國企合作和產業勾地等多元化增儲模式獲取的土地儲備分別佔新增土儲的10%、19%和23%。

截至十二月三十一日，本集團擁有總土地儲備約2,567萬平方米，95%分佈在一線城市和二線城市，土地儲備的質量和結構不斷優化，能夠滿足本集團未來可持續發展的需要。本集團在大灣區和廣州分別擁有土地儲備1,075萬平方米和980萬平方米，約佔本集團總土地儲備的41.9%和38.2%。截至今年年底，本集團在廣州和杭州共開發9個TOD項目，TOD項目的總土地儲備達到331萬平方米，約佔本集團總土地儲備的12.9%。

「商住並舉」戰略繼續深化推進

本集團紮實推進「商住並舉」發展戰略，不斷提升商業物業穩定收入。本集團面對商業物業市場下行帶來的挑戰，持續優化不同商業業態的運營策略和招商策略，重點提升出租率和優化客戶結構，不斷提升商業物業的運營能力。

全年本集團直接持有的商業物業實現租賃收入約人民幣4.9億元，同比上升49.7%，本集團於二○二三年十二月三十一日持有37.89%單位權益的越秀房地產投資信託基金（「越秀房產基金」）實現經營收入約人民幣20.9億元，同比上升11.4%。越秀房產基金寫字樓業態全年實現租賃收入約人民幣12.0億元，零售商場的經營穩步恢復。四季酒店、雅詩閣公寓實現收入大幅增長，專業市場也實現了出租率的上升和收入的大幅提升。

本集團於二○二三年十二月三十一日持股66.92%的越秀服務集團有限公司（「越秀服務」）也取得了良好的經營業績，全年實現營收約人民幣32.2億元，同比上升29.7%；實現股東應佔盈利約人民幣4.9億元，同比上升17.0%；越秀服務的管理規模穩步提升，合約面積達8,345萬平方米，在管面積6,521萬平方米。市場拓展首次

突破1,000萬平方米，獲取了包括全國金融系統首家T4級數據中心農信數據中心以及福州地鐵4號線、鄭州地鐵12號線的基礎物業管理業務，基礎物管服務的質量也不斷提升。社區增值服務收入達約人民幣9.3億元，同比上升43.3%。

本集團的康養業務也實現了營收的同比增長，可經營床位數7,273張。入住率也實現了較大的提升。本集團的康養業務位於行業的前列。

精益管理全面縱深推進

面對市場的持續下行，本集團向管理要效益，持續深化精益管理，加快構建客研體系，形成全週期的客研工作機制，升級迭代數字化客研工具，讀懂城市、讀懂客戶，更好地助力投資和銷售。

本集團深化推進產品的標準化建設，將產品的標準化與建築信息管理系統(BIM)有機結合。產品的標準化在重點城市深耕落地，BIM系統「雲築」一期正式上線，覆蓋圖模、品控、標準化、精裝等全週期業務場景，為精益建造提供數字化基礎平台。本集團的工程管理水平持續提升，在重點城市完成了現場標準化建造體系(SSCS)屬地化建設，高質量交付好產品行動取得扎實成效。

本集團成本精益管理進一步夯實，目標成本持續優化。作業成本核算管理和全成本管理水平進一步提升。本集團的組織變革深入推進，組織的動力與活力持續釋放。通過優化本集團總部各項職能，強化客戶導向、加強專業協同，提升產品力和大生產運營能力。優化區域平台架構，實現區域平台的升級，落實城市聚焦與深耕戰略。本集團不斷優化人才隊伍的配置，充實中層及骨幹力量和專業關鍵崗位，引進外部專業領軍人才。重點優化總部－區域－員工三個層面的績效考核機制，員工考核全面推行目標與關鍵成果法(OKR)。

ESG管理水平持續提升

本集團可持續發展管治架構和運行機制持續優化提升。在董事會ESG專業委員會架構下成立並運作了TCFD工作小組，全面推進氣候變化及綠色辦公相關工作。公司於二○二三年九月份正式推出了「越秀地產ESG管理系統」，運用數字化手段提升公司ESG管理水平。二○二三年，公司官網「可持續發展專欄」優化迭代至3.0版，推出了越秀地產官微「可持續發展專欄」，為各持份者提供更多的ESG披露渠道。公司的ESG工作持續賦能前線業務，6月完成「綠色辦公降本增效」方案發佈；7月完成《越秀地產供應商行為準則》、《越秀地產可持續採購政策》在公司招採平台頒佈，讓供應商清晰越秀地產供應商行為準則要求。本集團正在制定和推出自己的「雙碳」策略和計劃，致力於建造更多的高標準綠色建築、低能耗和裝配式建築。

本集團ESG指標的評級表現持續提升，二○二三年獲「全球房地產可持續發展基準」(GRESB)評級4星級；首次入選「中國ESG上市公司大灣區先鋒50」；首次獲得「香港公司管治與ESG卓越獎」，是二○○七年該獎舉辦以來首個獲獎的大灣區內房企業。

財務資金狀況穩健安全

本集團財務健康和流動性充裕安全。截至十二月底，本集團的現金及現金等價物及監控戶存款總額約為人民幣461.0億元，較年初上升31.3%。剔除預收賬款後的資產負債率為67.4%，淨借貸比率為57.0%，現金短債比為2.01倍，「三道紅線」指標繼續保持「綠檔」達標，財務指標健康安全。本集團繼續保持穆迪Baa3和惠譽BBB－投資級信用評級。

面對房地產市場的持續下行，本集團一方面加快物業的銷售，全力促銷售回款，本年合同回款率達到了83%，實現了經營性現金流淨流入；另一方面多元化拓展融資渠道，平均融資成本同比進一步下降，全年加權平均借貸年利率同比下降34個基點至3.82%。期末平均借貸成本進一步下降至3.63%。期內於境內成功發行公司債券合共人民幣69億元，加權平均借貸年利率約為3.37%，境內首次發行10年期公司債券，票面利率為3.63%。於上海自貿區成功發行自貿區人民幣債合共人民幣34億元，加權平均借貸年利率約為3.92%，於境外發行了首單人民幣12.1億元點心債*，票面利率為4%。本集團的融資成本在行業中處於領先地位。

期內，本集團抓住市場有利窗口圓滿完成供股籌資，供股獲1.15倍超額認購，募資淨額約83億港元，此次供股獲得了兩大股東越秀集團和廣州地鐵集團的全力支持和足額認購，充分反映了股東對本集團未來的發展充滿信心。此次供股籌集的資金將主要聚焦投資大灣區和華東地區主要城市及其他重點省會城市。同時，此次供股的完成將進一步加強本集團的資本基礎，強化本集團的核心競爭能力。有關供股的詳情請參見本公司日期為二○二三年四月二十日、二○二三年五月十四日及二○二三年六月二日的公告以及本公司日期為二○二三年五月十一日的招股章程。

資料來源: 越秀地產 (00123) 全年業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

展望二○二四年，隨著通脹的持續放緩，美國和歐洲等世界主要經濟體陸續進入降息通道，利率水平也將穩步回落，全球經濟增長將在波動中復蘇向好。中國政府將加大對宏觀經濟穩增長的支持力度，主要經濟指標將逐步改善，經濟將繼續保持穩中求進。預計政府對房地產行業的調控政策將圍繞「因城施策」、「精準施策」、「一城一策」持續寬鬆，各城市因地制宜自主調整房地產政策，支持居民的剛需和改善型需求，旨在加快行業的去庫存和市場的健康發展，預計房地產市場的信心將逐步恢復，房地產市場也將築底企穩。

完成年度各項經營目標

二○二四年本集團將圍繞「攻堅克難穩增長，精益管理優業績」為工作主題，聚焦去庫存、優投資、提能力、精組織、控風險，全力以赴完成二○二四年的年度銷售及各項經營目標。

在銷售策略方面，繼續因應市場的變化，實施「一盤一策」的精準營銷策略，加快銷售和回款；深化數字營銷，繼續提升自有銷售渠道的比例，確保全年銷售目標和現金回款目標的達成；在產品策略方面，構建與完善全週期產品運營體系，以「好產品」為理念，紮實推進客研體系的建設，穩步推進產品標準化和設計施工一體化建設，持續提升產品力，產品設計更加契合滿足客戶的要求；在經營策略方面，本集團將持續提高運營效率、降本增效，提升優化成本管理體系。持續優化組織架構，優化完善短、中、長效激勵機制。

堅持穩健精準的投資策略

二○二四年，本集團將繼續堅持「精準投資」和「以銷定投」的穩健投資策略，強化投研體系，支撐精準投資，聚焦核心城市、核心地段持續深耕。優化資源配置，重點投向一線城市和優質的二線城市。嚴把投資質量關，保持高水平的投資標準，投資項目上以效益為先，優中選優。

本集團將持續鞏固和優化「6+1」多元化增儲平台，多元化增加優質土地儲備，奠定持續穩健發展的基礎。本集團將持續增加優質TOD項目，強化城市更新業務，力爭城市更新業務在多城市實現突破，聚焦發展好現有的城市更新項目，做到盡快供地和銷售。持續加強產業勾地等土地資源獲取能力，加強同深耕城市政府、國企的戰略合作，同時，也密切關注市場優質項目的收併購機會。

持續推進「商住並舉」戰略

本集團繼續堅持「商住並舉」發展戰略，穩步增加商業物業對財務業績的支持和貢獻。繼續提升商業項目的招商和運營能力，打造本集團業績增長的新增長極。重點提升各業態的出租率和優化租戶的結構和質量。

本集團將繼續穩健發展物業管理與服務業務，精準深耕拓規模，聚焦優勢業態和戰略適配業態，不斷提高業主的滿意度。重點做好社區的增值服務業務，實現經營業務的新突破。

康養業務方面要不斷提升經營能力，拓展銷售渠道，提升整體的入住率和服務品牌，積極探索新業務的增長點和提升業務板塊之間的協同效應。

全面深化推進精益管理

本集團將全面推進「好產品、好服務、好品牌和好團隊」的「四好」企業的建設，加快構建以「產品力、服務力」為目標的系統開發能力和服務運營能力，支撐公司好品牌的市場地位。

本集團將繼續強化對客戶的研究能力，讀懂城市，讀懂客戶；加快產品系列的開發和產品的標準化建設；加強對優質供方的管理，建設高質量的供應鏈體系；重視高效開發運營模式的應用，做好生產環節各項成本的管理，持續優化財務成本；進一步落實精益管理的各項專項活動，打造精簡高效組織，建設價值創造型總部和區域扁平化敏捷組織，達成「總部要精幹、區域重賦能、項目強執行」的組織管控目標；加強內外複合型人才和領軍人才的培養，改革激勵機制創活力，優化內部的市場化機制，突出企業文化的引領作用。

堅持穩健安全的財務政策

本集團將繼續保持「三道紅線」「綠檔」達標和穆迪和惠譽的投資級信用評級。同時，持續完善經營、財務風險監控體系，做好動態的風險預警和防範。

本集團將加強對資金的流動性風險管理，加強銷售回款管理，保持經營性現金流淨流入。根據業務的規模合理匹配有息負債的規模，繼續降低融資成本，保持境內外融資的暢通和渠道的多元化。加強境內外資金的統籌管理，提高資金的運用效率，並持續優化負債結構包括境內外債務結構和債務期限結構。

資料來源: 越秀地產 (00123) 全年業績公告