主要業務包括(i) 透過其擁有75%權益之上市附屬公司宏安地產於香港從事物業投資及物業發展；(ii) 透過其擁有65.79%權益之上市附屬公司位元堂從事醫藥及保健食品的製造及╱或零售；及(iii) 通過中國農產品（位元堂擁有53.37%權益之上市附屬公司）於中國從事農產品交易市場之物業管理及銷售。

業務回顧 - 截至2023年09月30日六個月止

本集團於本期間之收入減少約44.6%至約1,136,100,000港元（截至二零二二年九月三十日止六個月：約2,050,500,000港元）。收入減少乃主要由於本期間本集團交付其擁有控股權之物業發展項目的銷售減少所致。

本期間母公司權益持有人應佔溢利約為111,000,000港元，而截至二零二二年九月三十日止六個月則為母公司權益持有人應佔虧損約23,600,000港元。此乃主要由於（其中包括）(i)應佔合營企業業績有所增加、及(ii)生產及銷售醫藥及保健食品產品所產生的銷售及毛利有所增加，部分被在本期間(a)減少交付物業項目導致毛利減少以及(b)加息令融資成本較二零二二年同期增加所抵銷。

本集團錄得本期間毛利及毛利率分別約434,700,000港元及38.3%（截至二零二二年九月三十日止六個月：分別約532,200,000港元及26.0%）。毛利下降主要由於本期間交付物業項目減少所致。

其他收入及收益淨額約為94,200,000港元（截至二零二二年九月三十日止六個月：約74,600,000港元）。該增加主要由於出售物業、廠房及設備項目收益所致。

本集團於本期間錄得行政費用約253,400,000港元（截至二零二二年九月三十日止六個月：約270,500,000港元）。本期間的銷售及分銷費用約為197,300,000港元（截至二零二二年九月三十日止六個月：約203,600,000港元）。於本期間，金融資產減值虧損淨額約12,300,000港元（截至二零二二年九月三十日止六個月：約11,600,000港元）。該等費用較二零二二年同期維持穩定受控。

於本期間，融資成本約173,400,000港元（截至二零二二年九月三十日止六個月：約130,900,000港元），該增加乃主要由於利息增加所致。

於本期間，其他費用約為54,300,000港元（截至二零二二年九月三十日止六個月：約36,200,000港元）。該增加乃主要由於物業、廠房及設備的減值虧損增加所致。

於本期間，按公平值計入損益之金融資產及負債之公平值虧損淨額約10,600,000港元（截至二零二二年九月三十日止六個月：約23,600,000港元）。該減少乃主要由於按公平值計入損益之金融資產（主要為基金投資）之公平值虧損減少所致。

於本期間，所擁有投資物業公平值收益淨額約為1,900,000港元（截至二零二二年九月三十日止六個月：約18,600,000港元）。該減少乃主要由於位於中國內地之多個投資物業公平值收益淨額減少所致。

於本期間，概無發展中物業之撇減自損益中扣除（截至二零二二年九月三十日止六個月：約5,600,000港元）。於二零二二年同期的撇減乃與位於香港之一項發展中物業有關。

於本期間，概無持作出售物業之撇減自損益中扣除（截至二零二二年九月三十日止六個月：約16,300,000港元）。於二零二二年同期的撇減乃與位於香港之一項持作出售商用物業及位於中國內地之兩個農產品交易市場有關。

本期間應佔合營企業溢利約377,700,000港元（截至二零二二年九月三十日止六個月：約108,400,000港元）。該增加乃主要由於商業組合貢獻之溢利增加。

本集團之所得稅包括香港利得稅、中國企業所得稅及中國土地增值稅。於本期間，所得稅開支約18,700,000港元，而截至二零二二年九月三十日止六個月之所得稅開支則約33,500,000港元。該減少主要由於與二零二二年同期相比，於本期間，遞延稅項抵免增加及中國稅項開支減少。

截至二零二三年九月三十日，本集團資產淨值約9,250,500,000港元（二零二三年三月三十一日：約9,379,400,000港元）。其現金資源達約1,333,000,000港元（二零二三年三月三十一日：約1,749,000,000港元），包括現金及銀行結餘約1,184,900,000港元（二零二三年三月三十一日：約1,616,300,000港元）及短期投資約148,100,000港元（二零二三年三月三十一日：約132,700,000港元）。截至二零二三年九月三十日，總借貸合共約6,536,300,000港元（二零二三年三月三十一日：約6,246,600,000港元），令本集團產生約5,351,400,000港元之債務淨額（總借貸扣除現金及銀行結餘）（二零二三年三月三十一日：約4,630,300,000港元債務淨額）。

本集團定期審視其財務狀況並維持穩健現金結餘以支持業務發展和增長。本集團個別業務分類回顧於下文載列。

物業發展

物業發展分類包括來自宏安地產有限公司（「宏安地產」，本公司的非全資上市附屬公司，其股份於香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）上市（股份代號：1243），連同其附屬公司統稱為「宏安地產集團」））的香港住宅及商用物業市場銷售，以及亦指位元堂藥業控股有限公司（「位元堂」，本公司的非全資上市附屬公司，其股份於聯交所上市（股份代號：897），連同其附屬公司統稱為「位元堂集團」）之非全資上市附屬公司中國農產品交易有限公司（「中國農產品」，本公司的非全資上市附屬公司，其股份於聯交所上市（股份代號：149），連同其附屬公司統稱為「中國農產品集團」））於中華人民共和國（「中國」）的物業銷售。

於本期間，物業發展分類分別錄得收入（向外部客戶銷售）及分類溢利約375,100,000港元及約10,100,000港元（截至二零二二年九月三十日止六個月：分別約1,358,200,000港元及約130,000,000港元）。於本期間，宏安地產集團物業發展分類貢獻收入約258,400,000港元，主要由於確認「The Met. Azure薈藍」及「LADDERDundas」的銷售（截至二零二二年九月三十日止六個月：約1,250,000,000港元）。

截至二零二三年九月三十日止六個月，本集團（透過中國農產品集團）在中國的物業發展業務錄得收入約116,700,000港元（截至二零二二年九月三十日止六個月：約108,200,000港元）。中國農產品集團貢獻的收入輕微增加乃主要由於本期間交付出售物業較二零二二年同期增加所致。

宏安地產集團正積極尋找各種渠道增加土地儲備，此包括參與公開招標及舊樓收購。宏安地產集團旨在奠定堅實基礎，為未來發展項目提供穩定的土地資源。

街市及農產品交易市場

街市及農產品交易市場業務分類於截至二零二三年九月三十日止六個月錄得收入（向外部客戶銷售）輕微增加約0.4%至約332,700,000港元（截至二零二二年九月三十日止六個月：約331,300,000港元），其中收入約193,800,000港元由中國農產品集團於中國經營農產品交易市場所貢獻；約138,900,000港元由香港的街市營運所貢獻，包括香港的肉檔、蔬菜及其他零售業務帶來收入流約60,900,000港元。

本集團在街市及農產品交易市場業務建立重要地位超過二十年。於本期間，本集團在香港管理「萬有」品牌及「日日‧食良」品牌旗下約600個檔位組合，這些街市的總樓面面積超過150,000平方呎。本集團透過精心設計佈局、進行改善工程及提供優質管理服務提供更舒適及具空間感之購物環境，以滿足顧客日益殷切的需求。通過不斷改善購物經驗，本集團旨在強化與租戶和本地社區的合作關係。

於二零二三年八月，本集團收到領展物業有限公司（位於香港新界沙田西沙路頌安頌安商場地下的街市的業主）通知，彼等同意重續街市租約，租期為六年，直至二零二九年一月三十一日（包含該日）。有關詳情，請參閱本公司日期為二零二三年八月二十二日的公佈。

於本期間，屠宰業務產生收入約35,100,000港元（截至二零二二年九月三十日止六個月：約35,000,000港元）。收入維持穩定。鑒於本地飲食習慣對豬肉的需求及本集團深具規模的街市網絡，本集團相信該項業務發展風險較低。於二零二三年九月三十日，運營中的肉檔有18個。

本集團現時透過中國農產品集團於中國五個省運營11個農產品交易市場，其分別位於湖北省、河南省、廣西壯族自治區、江蘇省及遼寧省。收購該等農產品交易市場明顯擴大本集團在中國街市及農產品交易市場分類的業務。中國農產品集團已於中國該行業建立穩固地位，為本集團農產品交易市場業務在中國的未來持續發展及擴展提供穩固基礎，使本集團能夠保持增長，利用規模經濟，把握廣大客戶群所帶來的機會。

物業投資

於二零二三年九月三十日，本集團位於香港及中國的自有投資物業包括商用、工業用及住宅單位，賬面總值約為3,561,000,000港元（二零二三年三月三十一日：約3,764,000,000港元）。

於本期間，本集團獲得租金收入（向外部客戶銷售）總額約3,000,000港元（截至二零二二年九月三十日止六個月：約5,400,000港元）。

宏安地產集團於其與三名獨立第三方成立的一間合資企業集團（「天生樓合資企業」）中擁有64%權益。天生樓合資企業收購了於屯門總樓面面積為13,858平方呎的物業（「天生樓物業」）。於本公佈日期，天生樓物業已全部租出及在15間舖其中3間舖已售出。

宏安地產集團與獨立第三方合夥擁有一間合資企業（「Jumbo合資企業」）50%權益。Jumbo合資企業收購香港仔珍寶閣8層停車場平台，其提供合共509個車位（「Jumbo物業」）。預計當黃竹坑港鐵站周邊的綜合發展分階段完成後，Jumbo物業將可滿足龐大的停車位需求。Jumbo物業於本公佈日期已全部租出。

宏安地產集團亦與Kohlberg Kravis Roberts & Co. L.P（.「KKR」）合作，擁有位於馬鞍山的「銀湖‧天峰」及位於將軍澳的「The Parkside」的兩個商用物業。宏安地產集團於各項目擁有50%股權。宏安地產集團已翻新該兩項物業，並改善租戶組合及提高租金收益率。於本公佈日期，銀湖‧天峰已全部租出，而The Parkside的出租率超過97%。

於二零二三年九月三十日，位元堂集團於香港擁有11項物業，均為零售物業或工業大廈（位元堂集團就向宏安地產集團收購兩項物業而與宏安地產集團訂立兩份買賣協議，有關交易於截至二零二三年九月三十日仍待完成）。該等物業大部分用作以自營及加盟模式經營的零售店。

於本期間，位元堂集團以代價71,000,000港元完成向一名獨立第三方出售一間公司，該公司持有位於香港九龍高輝道13號寶城工業大廈11樓之物業（連同相關天台部分及一個停車位）之權益（請參閱本公司及位元堂日期為二零二三年二月六日及二零二三年六月十九日之聯合公佈），並以代價66,800,000港元完成向一名獨立第三方銷售位於香港新界沙田大圍道66、68、70及72號地下B舖及部分天井之物業（請參閱本公司及位元堂日期為二零二三年三月二十一日之聯合公佈）。

於二零二三年九月三十日，本集團仍持有8個二手住宅物業，估值約42,800,000港元。本集團將繼續尋求合適機會出售該等二手住宅物業。

醫藥及保健食品產品業務

位元堂集團為一間醫藥集團，集中於製造及零售藥品及保健食品產品。於本期間，本集團的醫藥及保健食品產品分類的進步令人鼓舞，總收入（向外部客戶銷售）約365,400,000港元（截至二零二二年九月三十日止六個月：約298,700,000港元），升幅為約22.3%。

中藥及保健食品產品

中藥及保健食品產品分類的收入顯著上升約23.8%至約329,000,000港元（截至二零二二年九月三十日止六個月：約265,700,000港元）。

「以誠意用心造藥，憑信譽繼往開來」。位元堂集團始終致力於提供優質中醫藥（「中藥」）產品及服務。由於對中醫團隊診療及服務提升的需求不斷增加，故已於二零二三年八月成立中央煎藥中心，24小時內將煎好的中藥直接送至顧客家中，以確保顧客方便享有優質醫療保健服務。此外，業務擴張包括在熱門旅遊區開設新零售店、進駐各電子商務平台以及與健康美容藥品連鎖店建立合作夥伴關係。

由於香港預計將會爆發季節性甲型流感及新冠疫情持續，故推出多種新產品應對該等挑戰。其中一種產品為蟲草皇強肺通（Cordyceps Plus），可支援呼吸系統，適合治療長期新冠症狀。意識到老年人口不斷增加，位元堂集團亦推出了一系列關節骨骼產品。於二零二三年，位元堂集團與香港理工大學展開令人興奮合作，將科學專業知識與傳統中草藥結合，致力於創新並利用科學知識增強傳統中醫藥。蟲草Cs4納米硒的發現，有助促進骨細胞及骨基質形成，強化骨質密度。

位元堂集團在香港榮獲「過去12個月最常使用的中式保健品品牌」Δ殊榮，進一步彰顯其成功之道。這份殊榮充分體現香港消費者對位元堂產品的信任與青睞。

該等成就使位元堂成為市場領導者，在提供可靠暢銷的中藥及保健食品方面享有盛譽之名。

西藥及保健食品產品

西藥及保健食品產品收入增加約10.3%至約36,400,000港元（截至二零二二年九月三十日止六個月：約33,000,000港元），儘管本期間的環境動盪，該增加乃由於位元堂集團以堅實基礎致力於增長。

位元堂集團正不斷努力在市場上實現商機。旗艦品牌「珮夫人」連續13年蟬聯香港止咳露銷量冠軍，此乃歸功於位元堂集團珍貴的銷售及營銷策略及活動。位元堂集團堅持不懈，成功為分銷「盧森堡」品牌產品於香港建立有效的貿易渠道。

位元堂集團另一個主要品牌「珮氏」，在香港驅蚊產品市場中已確立領先地位。「珮氏」驅蚊產品系列的收益於本期間達致理想增長。

此外，為遵守中國相關法規，位元堂集團已與多名本地分銷商合作加速「珮夫人」及「珮氏」品牌在中國的渠道滲透。

於疫情期間，消費者的購買行為加速從線下轉移至線上。因此，位元堂集團一直積極投放資源建立電子商貿渠道，包括透過自有網上平台以及選定的第三方電子商務平台（如HKTVmall及士多）分銷「珮夫人」及「珮氏」的產品。此外，位元堂集團正發展其跨境電子商務業務。

財資管理

本集團維持穩健之財務狀況。二零二三年九月三十日的流動性投資及現金及銀行結餘為約1,737,300,000港元，較二零二三年三月三十一日的結餘約2,274,300,000港元減少約23.6%。流動性投資及現金及銀行結餘包括約13.0%債務證券、約5.2%股本證券、約13.6%基金及其他投資，以及約68.2%現金及銀行結餘。

借貸業務

本集團從事財資管理業務，包括向第三方客戶提供借貸，該等貸款以各類抵押品作抵押，如第一按揭住宅物業、商用物業及工業物業等，所有物業均位於香港。

本集團在評估貸款申請時採取審慎態度，尤其考慮到經濟前景不明朗。本集團已設立信貸委員會以審批貸款，該委員會負責在預定的信貸額度內評估及審批貸款。

為減

業務展望 - 截至2023年09月30日六個月止

香港二零二三年四月至六月的實際本地生產總值較二零二二年同期下跌1.5%，及較二零二三年第一季度增加2.9%。此外，香港於二零二三年七月至九月的失業率下跌至2.8%。

另一方面，美國息率顯著上升，無可避免地對全球現金流及資產價格產生影響。在此宏觀環境下，香港的一個月銀行同業拆息由二零二三年一月初的4.2%上升至二零二三年九月底的5%，香港的全年通脹率由二零二三年一月的2.4%稍跌至二零二三年九月的2%。

息率上升及通脹持續為企業帶來挑戰。息率較高使借貸成本增加，從而抑壓投資及消費者開支。

然而，勞動市場正在改善，經濟活動亦逐漸正常。此乃經濟正在復甦的正面跡象。

就宏安地產集團而言，在最新《施政報告》中，行政長官提出放寬樓市「辣招」，包括新住宅之買家印花稅及新住宅印花稅將減半。物業原本在三年後轉售無需徵收特別印花稅，現已縮短至兩年。此外，合資格外來人才在港購置住宅物業將實行印花稅暫緩機制。所有該等措施均對物業市場帶來利好影響。

街市營運過去數十年一直是產生現金流及盈利的業務。儘管如此，隨著街市和運營商數量增加以及網上購物和送貨服務逐漸普及，街市營運環境的競爭壓力越來越大。於本期間，息率大幅上升及通脹導致經濟活動持續收縮，繼而損害消費水平。本集團認為經營街市的成本及風險已經上升，而本集團在營運時將採取審慎態度。

位元堂集團始終致力於提供優質中醫團隊診療服務，並專注於提供度身訂製的專業服務，滿足每位消費者的獨特需求，並提供專業中醫診療。除加強服務外，位元堂集團致力改善其客戶關係管理(CRM)系統，以與消費者建立更牢固、更密切的關係、加強客戶參與度及忠誠度，並培養具信任及長久的關係。

展望未來，國家粵港澳大灣區政策為中藥及保健食品產品帶來正面前景，為位元堂集團於大灣區實現增長及擴張良機。

就西藥產品而言，位元堂集團為其旗艦品牌「珮夫人」加強銷售，並擴大於萬寧、屈臣氏及連鎖超市等零售渠道的分銷。位元堂集團透過於中國內地為「珮夫人」止咳露覓得戰略分銷合作夥伴，並以「珮夫人」品牌推出更多治療上呼吸道感染的藥品，將「珮夫人」打造成「上呼吸道感染專家」。位元堂集團預期來年將實現強勁增長。位元堂集團亦正發展跨境電商業務，以涵蓋大灣區及亞太地區的消費者。

農業發展是中國中央政府未來數年的首要政策。於二零二三年，「二零二三年中央一號文件」由中國共產黨中央委員會及中國國務院發佈。該文件乃為推動農產品交易市場投資、擴展農產品網絡、建設物流基礎設施及農產品儲存設施，並完善區域性冷藏基礎設施。其次，「一帶一路」政策將為中國經濟整體增長的關鍵元素，並為中國的持續發展提供可持續的方式。

就新商機而言，中國農產品集團進一步採取「輕資產」策略，與各合作夥伴合作，擴大於中國的業務。其亦探索電子平台發展，以探討技術進步的機遇，從而配合中國政府推動數據經濟。此外，中國農產品集團的業務範圍進一步擴展至街市及貿易，以鞏固其於業內的領先地位。

本集團財務狀況穩健，且預期將透過其多元化業務取得持續增長，為本集團提供高度靈活性，以及為其可持續發展奠定堅實的基礎。透過維持積極有為及審慎而行的投資方針，本集團能把握機會推動其所有分類實現業務增長。整體而言，穩健的財務狀況及多元化的業務經營將促進本集團的可持續發展及長期成功。

資料來源: Wang On Group (01222) 中期業績公告