主要業務為於香港、中華人民共和國（「中國」）及澳門提供物業代理服務，物業租賃、移民顧問服務及借貸服務。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

本集團宣佈截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集團錄得收益約港幣四十億八千三百萬元，較截至二零二二年十二月三十一日止年度增加31%。相比截至二零二二年十二月三十一日止年度錄得權益持有人應佔虧損約港幣五億三千四百萬元，截至二零二三年十二月三十一日止年度，權益持有人應佔虧損大幅收窄至約港幣四千二百萬元。

根據土地註冊處之數據，二零二三年香港住宅物業之註冊買賣金額較二零二二年下跌4.5%。然而，本集團仍能大幅收窄其虧損並增加其本地業務收入，此等改善主要基於：

(1)本集團於香港之穩定市場佔有率；及

(2)集團致力於精簡香港業務，同時亦能維持本地前線之競爭力。

因應中國內地業務之極為困難的營商環境，本集團已於二零二三年最後一季晉升新銷售管理團隊及推出一系列新措施（包括重新定位其業務模式及縮減內地之業務規模），並於二零二三年最後一季將其內地業務之虧損大幅收窄。

通關後樓市「小陽春」

二零二三年中港兩地恢復通關，本港樓市年初首數月開局表現暢旺，樓價亦隨之上揚。惟積累的需求被吸納後，因加息陰霾持續籠罩，及本地經濟復甦速度較預期慢，樓市開始放緩。事實上，市場原先憧憬二零二三年會有數次減息，惟美國卻四度加息。與此同時，不少潛在買家受到銀行高定期存款息率吸引，失去入市投資物業意欲。

此外，經濟前景亦不甚樂觀。縱使在面臨重重挑戰下，香港零售業於二零二三年上半年出現強勁反彈。

惟通關後，大量香港人到海外進行「報復式旅遊」，甚至愈來愈多香港人選擇日常「北上」消費，對本地消費亦帶來衝擊。此外，疫情後內地旅客傾向低預算旅遊體驗而非購物，整體消費力亦已大不如前。

小陽春後樓價下挫

二零二三年初樓價所錄升幅迅速蒸發，受到發展商先求量的定價策略拖累，樓價在二零二三年下跌近6%。二零二三年下半年，大部分新盤定價甚至低於區內二手住宅物業。

精簡成本及數碼革新

二零二三年，利率上升及其他宏觀經濟和地緣政治等不穩定因素為香港樓市發展帶來阻力。本集團專注於執行優化措施以提升營運和市場地位。

鑑於市場環境極差，二零二三年住宅物業成交金額下降約4.5%，集團的業務面對重大挑戰。一方面，集團需要保持良好的服務品質和前線穩健的戰鬥力；另一方面，我們致力優化規模，實施降低成本的措施。

為應對困難，集團以戰略舉措實施成本控制。集團已縮減分行網絡規模，並透過磋商爭取有利的租賃條款，同時優化前線員工的人數。此等精簡措施使我們在保持優質客戶服務的同時實現重大的成本節省。

更重要的是，由於我們審慎而精準地實施了精簡措施，集團的本地前線營運實力並未受到影響，二零二三年前線生產力反而有所增長，成績令人鼓舞。

集團一直以來重視線上平台，並視其為長期發展策略的重要部分。我們的線上平台一直廣受客戶歡迎，手機應用程式的活躍用戶數目超越所有同行。自二零一七年以來，美聯物業的網頁及手機應用程式一共獲得超過四十項殊榮，於行內名列前茅，彰顯集團線上平台的出色表現。在二零二三年，集團的線上平台更獲得國際殊榮，從過百家國際知名品牌中脫穎而出，榮獲營銷界的至高殊榮─「Mob-Ex Awards2023」的品牌總冠軍獎項。

集團不斷推陳出新，強化線上平台的功能，皆因線上平台已成為客戶在置業搜尋旅程中不可或缺的一部份。儘管香港樓市在二零二三年的復甦比預期緩慢，但美聯物業的網站及手機應用程式內的查詢量較二零二二年增加超過8%，可見客戶對物業的興趣持續，甚至日益增加。

加強管理

去年，集團採取加強企業的領導力和策略規劃的具體措施，包括調整董事會的組成以引入新的觀點和專業知識。董事的經驗為集團的企業管治、策略制定等多方面作出積極貢獻。在內地業務方面，集團已提拔新的銷售管理團隊，並任命新的行政總裁。新行政總裁過去數年於香港物業代理行業具備成功經驗，於優化營運、重組業務流程以及提升績效方面經驗豐富。彼獲任命前，曾擔任集團的中國內地業務顧問。在此期間積極革新求變，成績有目共睹，已充分具備領導集團內地業務的能力。

資料來源: 美聯集團 (01200) 全年業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

撤辣後市場活動漸復甦

鑑於多重因素，本集團對樓市前景維持審慎樂觀的態度。從正面角度來看，樓市全面「撤辣」有利重啟換樓鏈，加快成交流轉。完全撤銷新住宅印花稅（NRSD）和買家印花稅（BSD）後，現時不論國籍，所有買家均繳付相同的印花稅率，即港幣一百元起至樓價的4.25%。撤銷額外印花稅（SSD）更令業主可以靈活地在兩年內轉售其物業，並無需繳付額外的稅項。此外，香港金融管理局亦提高幾類型物業的按揭成數上限，同時按揭壓力測試亦已取消。因此，在財政預算案報告之後，市場活動轉趨活躍，一二手住宅物業的成交量均大幅上升。更加令人鼓舞的是新盤貨尾單位銷售反應熱烈。惟從負面角度來看，經濟前景不明朗、地緣政治局勢緊張，以及利率居高不下均影響市場信心。同時，金融業作為香港支柱產業也面臨困境。此外，港人北上內地城市消費的趨勢持續上升，導致留港消費下降。儘管如此，我們仍然應該對香港樓市的長遠潛力保持正面。香港仍擁有眾多優勢，能加以利用，定可創造更多經濟機遇。

租賃市場勢頭強勁

雖然二零二三年整體樓市表現欠佳，但仍有不少亮點。租賃市場表現強勁，二零二三年租金升幅超過7%。一般而言，買賣市場疲弱會導致租盤量上升，從而抑制租金升幅，故相信去年租金上升，乃是由於潛在住屋需求增強所致。

「搶人才」計劃反應熱烈是政府的成就之一。在二零二三年有超過十二萬名申請人通過各項人才計劃獲批來港。與此同時，移民離港人數或已見頂。例如，二零二三年首三季，英國政府向港人發放了30,700份英國國民（海外）護照簽證，按比例計算較之前兩年大幅減少。二零二三年遷入人口已較遷出為多，反映香港人口的下降趨勢可能已被扭轉。

部分新來港人士或會於現有租約完結後考慮購入物業。事實上，即使在撤銷徵收重稅之前，內地買家的住屋需求已經非常旺盛。二零二三年首九個月，內地買家或新來港人士購買的一二手住宅物業總值均有上升，而本地買家購買的住宅物業總值則有所下跌。本集團預計內地買家於二零二四年將繼續支撐市場。

資料來源: 美聯集團 (01200) 全年業績公告