主要於中華人民共和國（「中國」）從事物業開發、物業投資、項目管理及其他物業開發相關服務。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

二零二三年環球經濟受全球經濟復甦乏力、通脹高企、地緣衝突等以及複雜嚴峻的外部國際環境影響下，不穩定的情況未有明顯改善且其不確定性風險仍然存在，全球經濟增長顯著放緩。

於回顧年度，中央及各級政府先後出台了包括發行萬億特別國債、放鬆限購、支持包括城中村改造在內的「三大工程」等政策，穩預期、提信心、促進房地產市場平穩健康發展的態勢凸顯；住建、金融部門堅持「穩中求進、以進促穩、先立後破」的工作為主基調，包括推出房地產融資協調機制、貸款利率下調、因城施策、一城一策、精准施策等多方面有利房地產市場相關措施。綜合以上，核心城市政策持續優化，房地產市場逐步築底企穩。

二零二四年初，廣州出台放鬆限購政策，再次成為一線城市當中首個放開中心城區限購的城市，有望帶動大灣區、一線城市、區域核心城市放鬆限購，具備極強的風向標效應。本公司城市更新組仍持續以「城市更新專家」的專業態度為本集團落實做好集中於廣州地區城市更新項目專案工作，確保本集團未來土地供應來源專注於廣州地區，並強化本集團未來發展特色和競爭優勢。

本集團與其戰略合作夥伴共同發展合作之優質廣州地區城市更新項目已正邁進成熟階段，因此，本集團將持續推進與其戰略合作夥伴之合作步伐，以使鞏固作為「城市更新專家」的行業地位。

本集團亦將秉承匠人精神，專注提升產品品質，從細節出發，並為買家提供優質物業。

物業發展及銷售

於二零二三財政年度，本集團繼續著眼於物業需求可能增長的中國一線及主要二線城市。本集團於二零二三財政年度實現合約銷售額約3,850,499,000港元及已售合約建築面積（「建築面積」）約92,902平方米（「平方米」），較二零二二財政年度分別增加約75.92%及約34.93%。

土地儲備

本集團之策略為維持充足的土地儲備和設計準確的城市佈局，以確保足以支撐本集團於未來至少三至五年之自身發展需求。本集團已從多個渠道積極拓展土地儲備，包括參與政府公開掛牌、城市更新項目及收購其他物業發展項目。於二零二三年十二月三十一日，本集團於中國的土地儲備合共約為775,533平方米，包括可供出售總建築面積、已預售但未交付之總建築面積以及可供出租總建築面積。本集團將繼續於本集團擁有土地投資的中國城市內探索新的投資及發展機遇，並物色中國具備增長潛力及最佳投資價值的其他城市。

項目管理服務

本集團一直憑藉其在項目管理及城市更新方面的專業知識，於中國就物業發展項目及城市更新項目提供項目管理服務，特別是由廣州市政府發起的「三舊」改造工作制度下的項目（「三舊」改造工作制度為通過農村集體經濟聯合社改造村民集體擁有的農村土地制度）。「三舊」改造工作制度下的項目須遵守特定的中國法律、法規和政策，其中包括(1)規範該等項目的多種物業改造模式（各稱為「改造模式」）；及(2)就作更新該等項目下的農地而言，限制轉移其土地使用權的所有權。

在此經營模式下，本集團一直為每一位客戶提供項目管理服務，該等客戶已與各農村集體經濟聯合社就「三舊」改造工作制度下的農村土地改造簽訂合作協議。根據該等合作協議中，相關農村集體經濟聯合社已同意為項目提供農村土地（「項目土地」）以供改造，而相關客戶已取得進行項目改造的合約權利及責任（包括資金責任）以及管理權。根據「三舊」改造工作制度，本集團客戶可作為承包改造方，以承包方式或公開掛牌出售方式取得相關項目土地的土地使用權（視乎相關農村集體經濟聯合社採取的改造模式）。

本集團並非與農村集體經濟聯合社簽訂合作協議的一方。本集團是與各客戶訂立項目管理協議，據此本集團已取得相關管理權並承擔責任（包括資金責任），以進行項目改造。就「三舊」改造工作的項目開展提供有關項目管理服務的業務時，本集團負責編制改造及安置補償方案，取得村民對有關方案的批准，協助農村集體經濟聯合社管理土地權屬問題，取得政府批准、證書及許可證，以進行物業發展工程（包括安置物業的發展），為項目的營運和發展提供資金以及其他項目管理服務。作為本集團項目管理服務及貢獻的回報：

(a)倘本集團客戶的附屬公司（「項目公司」）直接或間接取得項目土地的土地使用權及在中國法律、法規及政策允許轉移項目公司股權的情況下，本集團有權享有(i)行使其優先購買權以收購項目公司的股權；或(ii)將項目土地的股權出售予第三方而產生的收入；

(b)在監管原因或政府政策不允許轉讓項目公司（其直接或間接持有項目土地的土地使用權）股權的情況下，本集團有權收取因銷售項目項下的可銷售物業而產生的收入；及

(c)倘項目公司並未直接或間接收購項目土地的土地使用權，本集團有權收取一筆金額相當於(i)本集團根據其合約出資責任產生和貢獻的資金總額加上(ii)按該等資金協定百分比計算的固定回報率的收入，而其為本集團應收的最低代價，作為為其提供項目管理服務的保證投資回報。

於二零二三財政年度，本集團錄得項目管理服務分部收入約1,279,681,000港元，而二零二二財政年度則錄得約1,705,171,000港元。該經營分部產生之收入減少主要歸因於本集團於二零二三財政年度訂立之項目管理協議數目減少所致。本集團將繼續憑藉其於項目管理及城市更新方面的專業知識，進一步發展其項目管理服務業務以擴大收入來源。

物業投資及酒店營運

於二零二三年十二月三十一日，本集團擁有(1)位於中國廣東省廣州市天河區天河路518號地中海國際酒店（「地中海酒店」）之建築面積約18,184平方米（二零二二年十二月三十一日：18,184平方米）之若干樓層；(2)建築面積約60,891平方米（二零二二年十二月三十一日：60,891平方米）之珠控國際中心；(3)位於「花城御景花園」之商業綜合大樓建築面積約15,918平方米（二零二二年十二月三十一日：15,918平方米）之若干樓層；(4)一間位於中國廣東省梅州市梅縣區城東鎮潮塘村建築面積約7,389平方米（二零二二年十二月三十一日：7,389平方米）之酒店；及(5)建築面積約12,022平方米（二零二二年十二月三十一日：12,911平方米）的位於中國廣東省之若干商業物業作為投資物業。於二零二三財政年度，地中海酒店、珠控國際中心、位於梅州市的酒店及若干商業物業已部分租出，租金收入總額約為145,964,000港元，與二零二二財政年度約172,450,000港元相比減少約15.4%。本集團現有投資物業擬持作中長期投資用途。本集團將繼續尋求具有增值潛力的高質素物業，以供投資，構建日後將為本集團產生穩定現金流量之投資組合。

於二零二三年十二月三十一日，本集團營運兩間酒店，分別是(1)位於中國廣東省廣州市從化的廣州雲嶺湖酒店（「廣州雲嶺湖酒店」）（由本集團建設並於二零二一年十二月開始營運）；及(2)位於中國廣東省梅州市豐順縣的廣東鹿湖溫泉假日酒店（「鹿湖酒店」）（本集團自二零二一年十二月起營運）。於二零二三財政年度，本集團營運該等酒店產生的收入總額約為76,848,000港元（二零二二財政年度：71,185,000港元）。

資料來源: 珠光控股 (01176) 全年業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

展望二零二四環球經濟仍然面臨多重挑戰和不穩定。通脹和地緣衝突等多重因素對全球經濟的影響將持續。鑑於全球經濟不明朗，中國房地產行業於二零二四年仍然面臨巨大的挑戰。

從宏觀環境角度看，隨著萬億國債等政府政策持續釋放紅利，中國經濟有望好轉並進入新的發展週期，作為國民經濟重要支柱的房地產行業，在放開限購政策及金融鬆綁下，形勢日漸明朗。

在新的市場形勢下，本集團之待售貨量仍將集中在廣州地區之準現房項目，未來本集團將繼續加大廣州地區的推售力度。廣州地區仍將為本集團二零二四的重點銷售區域。就獲取土地而言，本集團將持續推進與其戰略合作夥伴之合作步伐以支撐其未來發展需求的策略。

本集團將持續並圍繞「優化結構，強化能力提品質」的策略，努力克服當前中國房地產因市場調整所帶來的嚴峻挑戰。

資料來源: 珠光控股 (01176) 全年業績公告