即時報價: | 0.047 | -0.012 (-20.3%) |
基本數據
(百萬港幣) | 12/2020 | 12/2021 | 12/2022 |
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營業額 | 24 | 58 | 30 |
毛利 | 52 | 30 | |
EBITDA | 6.9 | 62 | 57 |
EBIT | 4.6 | 60 | 56 |
股東應佔溢利 | -6.6 | 6.8 | 3.3 |
每股盈利 | -0.01 | 0.01 | 0.00 |
每股股息 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
每股資產淨值 | 1.27 | 1.31 | 1.22 |
集團主要於中國大陸從事物業投資及發展,並擁有兩項物業權益,一項位於重慶市及另一項位於廣州市。
業務回顧 - 截至2023年06月30日六個月止
本公司為一間投資控股公司。其附屬公司主要於中國大陸從事物業發展、投資及管理業務,並擁有兩項主要物業權益,一項位於重慶市及另一項位於廣州市。
重慶港渝廣場
本集團於重慶之物業權益位於重慶市渝中區朝天門。朝天門擁有超過五百年歷史,位於渝中區東北部,地處長江及嘉寧江三角洲,為重慶往返三峽最重要的客貨運輸港口。港渝廣場位於朝天門的朝東路及陝西六巷交界處,距三峽碼頭約15分鐘步行路程,距重慶最主要的購物區解放碑約20分鐘步行路程,距新近建成的重慶最宏偉的商業地標重慶來福仕廣場約5分鐘步行路程,而距重慶最著名的觀光點之一朝天門廣場約10分鐘步行路程。
港渝廣場為一幢15層高的商業樓宇,總建築面積約為49,400平方米,其中本集團擁有地庫之部份、第1至4層、第8、11及14層,總建築面積約為24,400平方米。該物業已於二零一六年進行全面翻新,目前為多層購物中心,主要經營男裝及鞋類批發及零售。每層大約有50至70間商舖,每間商舖面積介乎20至60平方米。大多數商舖均出租予自來的第三方,租期約一年,可根據當時的市場租金自動續租。該購物中心(本集團擁有之樓層)幾乎已全部使用,商舖流轉率維持在較低水平。
於朝天門數十年來一直為重慶周邊城市及三峽地區之主要服裝經銷點之一,港渝廣場為該地區最受歡迎的男裝及鞋類批發點之一。
緊接著內地於二零二三年三月初實施「全面復常」政策以來,港渝廣場自此恢復正常營業,惟重慶的批發及零售市場依然淡靜。為刺激消費,運營商加大營銷力度,為租戶和顧客舉辦瘋狂促銷和抽獎活動。預計下半年租金收入將面臨下行壓力。
廣州重建項目
本集團於廣州之物業權益位於廣州市越秀區。該重建場地原稱廣州大都市鞋城,位於越秀區解放南路以東、大新路以南、一德路以北及謝恩里以西,距廣州交易會(曾為中國大陸於一九七八年實施改革開放政策前唯一的出口窗口)舊館約3分鐘步行路程,而距廣州的地標珠江河畔約5分鐘步行路程。
大都市鞋城(於二零一九年八月停業前)為一棟2層的非永久性建築,建築面積約14,700平方米,約有五百多間店舖。大都市鞋城於該地區擁有逾百年的鞋類批發業務歷史,被視為廣州最受歡迎的鞋類精品展示及批發中心。
大都市鞋城於二零一九年八月終止營運以進行重建。越秀區人民政府(「越秀區人民政府」)表示,彼等將盡最大努力支持本集團的重建計劃。
截至目前,除一幢樓宇尚未完成拆遷及少數鄰近的商舖繼續照常營業外,重建地盤已租賃予第三方作持牌停車場之用。
待小業主交出佔用的最後一幢7層高樓宇後,該重建項目擬開發為一座22層多功能甲級商業綜合樓,包括雙子塔及3層地庫,用於批發及展廳設施、辦公及服務公寓用途,並配有停車場及裝卸區等配套設施,總建築面積約234,000平方米。亦計劃將新大樓的地庫透過地鐵連接兩個地鐵站,即一德路站及海珠廣場站。
於二零二一年初,國務院再次推出新的城市政策指令,鼓勵一線城市將商業區重新規劃為住宅區,目的是減少因電子商貿而導致的商業物業供過於求,並增加市場上的住宅物業供應。因此,本集團已就該項新政策進行初步可行性研究,部分重建項目如可由服務式公寓改為住宅物業用途,則新發展項目的投資回報率將大幅提高。本集團相信,一旦全國房地產開發市場的整合步入正軌,重新規劃的政策將很快提上日程。
二零二一年末出現的房地產市場危機為全國樓市響起了警鐘,有關影響仍未得到緩解,無可避免對本期間的廣州房地產市場氣氛造成衝擊。儘管如此,廣州正大(定義見下文)的重建計劃仍按計劃進行,因為在規劃階段所需的資金非常有限。
根據最新的施工時間表(假設於二零二四年第一季動工),預計該重建項目將耗時約四年,分兩期完成,其中第一期將於二零二六年年底完成,而第二期將於二零二八年第一季完成。待獲得相關監管部門的檢查及安全許可後,預計新的商業綜合體最早將於二零二七年初開業並為本集團帶來租金收入。
該重建項目將以預算成本約為人民幣17億元(18.36億港元)建造,其中本集團及關連人士將分別承擔總成本的25%及75%(按迄今為止本集團持有開發項目25%權益的基準承擔)。下文「重大收購事項之近況簡報」一節已披露股權控股(包括關連人士)的進一步詳情。預期建築成本將透過銀行借貸(以本集團物業資產作抵押)、項目融資、股權融資及潛在投資者之新資金撥付。在若干情況下,潛在承包商及建築材料供應商將為重建項目墊付營運資金,此為中國大陸業內之普遍做法。
儘管廣州之重建項目於未來數年將不再為本集團貢獻重大收益,但預計其將繼續自剩餘尚未拆除之若干單位及臨時停車場產生租金收入,直至建築工程開工。
務請股東閱覽於本公司截至二零二二年十二月三十一日止年度的年報(「二零二二年年報」中「其他資料」所披露的「廣州正大的集團架構」、「對廣州正大發出之所謂「清算呈請」」、「管理層聲明」、「索償駁回裁定」及「重大訴訟之背景資料」等章節。該等章程涉及廣州正大房地產開發有限公司(「廣州正大」)及正大房地產開發有限公司(「香港正大」)的背景資料及若干法律事務,廣州正大為重建用地之項目公司,並由香港正大全資擁有,而兩間公司均為本集團附屬公司。
持作銷售物業
本集團擁有約190個住宅單位,每個單位面積介乎20平方米至70平方米,總建築面積約11,000平方米。該等住宅單位於二十世紀九十年代後期建造,目的是臨時安置交出於越秀區開發場地的居住單位進行拆遷的業主,但至今仍空置或可作現貨銷售。由於去年第三季度廣州爆發以Omicron變體主導的COVID-19疫情,故物業銷售活動於二零二二年暫時擱置。儘管今年第一季度全國各地的商業及社交活動已回復正常,惟今年上半年廣州的二手房地產市場依然淡靜。
該等物業指位於廣州白雲區及芳村區的五組住宅單元,交通便利,鑒於該等單位均已落成二十多年,因此在推出市場銷售前須進行翻新。待首次置業者回復對物業投資的信心,預計該等單位將受到歡迎。
資料來源: 中華國際 (01064) 中期業績公告
業務展望 - 截至2023年06月30日六個月止
緊接著內地及香港於二零二三年三月初實施「全面復常」政策以來,中港兩地之間自由出入境及海外出差的限制經已全部解除。COVID-19似乎已不再構成公共衛生威脅,而內地及香港的大多數商業及社交活動均逐漸恢復正常。最新經濟指標確認兩地經濟均呈現持續而強勁反彈勢頭。
國務院改組後,中央政府新領導班子全力以赴為二零二三年實現「5%左右」的經濟增長目標,但內地經濟仍要極力跨過重重難關與及潛在障礙方能達標。曠日持久的俄烏戰爭帶來的動盪局勢、與華府及其盟友的緊張關係仍然縈繞不去、矽谷銀行倒閉及瑞士信貸易主後可能引發歐美金融危機以及西方國家創紀錄的高通脹率等因素,均拖慢國家今年的經濟增長步伐。另一方面,全球貨幣市場普遍認為美國聯儲局加息將在今年第四季度見頂;這種預期可能會降低強美元的趨勢,同時亦會使人民幣匯率穩定下來。
受到日益混亂不安的外部環境所困繞,以及為應對上述挑戰,國家新任總理李強於二零二三年三月在兩會上表示,實質復甦將是經濟議程上的首要任務,並進一步向企業家保證,政府會透過「保持開放」持續支持私營企業。李強總理亦強調要打好四套組合拳,即宏觀政策、擴大需求、改革創新及防範化解風險,謹慎調節全國經濟活動及迅速應對潛在危機。
國務院於二零二三年八月發出《關於進一步優化外商投資環境和加大吸引外商投資力度的意見》(「廿四條」)政策文件,要求(i)更好統籌國內國際兩個大局;(ii)充分發揮中國超大規模市場優勢;(iii)更加有效吸引和利用外商投資;及(iv)推進高水平對外開放。政府在廿四條中表示將從六大方面著手,即(i)提高利用外資質量;(ii)保障外商投資企業國民待遇;(iii)持續加強外商投資保護;(iv)提高投資運營便利化水平;(v)加大財稅支持力度;及(vi)完善外商投資促進方式。因應政府會不時獲採納並修改策略,董事會對今年中國經濟的穩定繁榮持謹慎樂觀態度。
由於房地產行業已被認定為「國家經濟支柱」,一般認為政府將會不斷出台有利政策及放寬指引,以緩解全國房地產市場的信心危機。其中一項最新推出的政策「認房不認貸」可在一定程度上提升房地產市場的流動性。預計在得到資本供應充裕前,內地房地產開發市場難以回復昔日繁榮景象,恢復市場與投資者及最終用戶的信心仍需要時間。從中期來看,在中央政府的監管下完成整頓後,內地房地產開發市場將可重新走上高速發展的軌道。
國家主席習近平於二零二三年三月在兩會上發表重要講話強調,「推進強國建設,離不開香港、澳門長期繁榮穩定」及「紮實推進「一國兩制」實踐」。董事會全力支持以習近平為首的黨中央建設具有中國社會主義特色的現代化強國,以及「全力支持香港特區政府依法施政」。
香港特區領導班子已表示香港已經「由亂入治」。董事會祝願香港前景行穩致遠。
展望未來,二零二三年仍會是艱難的一年,但董事會對內地及香港在今年第四季度的經濟反彈持樂觀態度。
與此同時,本集團將積極探索其他收入來源及廣州新業務項目,以彌補自二零一九年以來因關閉批發商場而損失的收入。
資料來源: 中華國際 (01064) 中期業績公告