即時報價: | 1.320 | -0.180 (-12.0%) |
基本數據
(百萬港幣) | 12/2021 | 12/2022 | 12/2023 |
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營業額 | 461 | 353 | 364 |
毛利 | 279 | 164 | 174 |
EBITDA | 416 | 94 | |
EBIT | 405 | 82 | 175 |
股東應佔溢利 | 425 | 28 | 28 |
每股盈利 | 1.09 | 0.07 | 0.07 |
每股股息 | 0.09 | 0.09 | 0.06 |
每股資產淨值 | 11.04 | 11.04 | 11.03 |
集團主要從事資產管理、物業發展及物業投資業務。
業務回顧 - 截至2023年06月30日六個月止
於截至二零二三年六月三十日止六個月(「期間」)內,根據本集團與萬科置業(香港)有限公司(「萬科香港」)及其若干附屬公司(包括萬科企業股份有限公司(「萬科」)的其他附屬公司)(「萬科香港訂約各方」)於二零二二年訂立的管理服務框架協議,本集團繼續向萬科香港訂約各方提供資產管理服務(「管理服務」)。有關管理服務的詳情,請參閱本公司日期為二零二二年十月二十六日的公告及日期為二零二二年十一月二十三日的通函。
於期間內,本集團之收入主要來自:(i)出租麗晶中心單位及泊車位;(ii)為發展Park Row提供所需資金之投資工具之利息;及(iii)提供資產管理服務。期間收入約為港幣181,800,000元(截至二零二二年六月三十日止六個月:港幣184,500,000元),較二零二二年同期下降1%。下降乃主要由於下列各項的淨影響:(i)期間內收回投資工具之本金導致投資工具之利息收入減少;(ii)來自本集團位於英國倫敦的投資物業Ryder Cour(t「Ryder Court」)之收入因該物業於二零二二年一月出售而減少(誠如本公司日期為二零二二年一月二十一日及二零二二年一月二十八日的公告以及日期為二零二二年二月二十五日的通函所披露);及(iii)來自管理服務之收入增加。
於二零二三年六月三十日,本集團於麗晶中心之投資公允價值約為港幣2,046,800,000元(二零二二年十二月三十一日:港幣1,994,300,000元)。本集團投資物業之估值方法並無變動。抵銷麗晶中心的部分出售約港幣21,800,000元後,期間公允價值收益約為港幣74,300,000元(截至二零二二年六月三十日止六個月:零)。
資產管理
本集團為萬科香港訂約各方於香港、英國(「英國」)及美國之項目向萬科香港訂約各方提供管理服務。作為回報,本集團收取(i)就萬科香港訂約各方於英國及美國相關項目投資資本總額每年按1.25%計算;及(ii)就萬科香港訂約各方於香港相關項目投資資本總額每年按1.8%計算之管理服務費。於期間內,本集團提供資產管理服務之收入約為港幣109,600,000元(截至二零二二年六月三十日止六個月:港幣103,600,000元)。
期間內,提供資產管理服務之分部盈利增加至約港幣31,700,000元(截至二零二二年六月三十日止六個月:港幣18,300,000元),主要由於期間內萬科香港訂約各方於香港相關項目投資資本總額費率由每年1.25%增加至1.8%。
物業投資
於期間內,本集團之投資物業包括位於香港新界葵涌和宜合道63號及打磚坪街70號之麗晶中心若干部分。本集團擁有總建築面積約649,000平方呎,相當於麗晶中心總建築面積63%。
於期間內,本集團已重續麗晶中心之租約,續租租金均有平穩調升。於二零二三年六月三十日,麗晶中心之出租率維持於95%(二零二二年六月三十日:95%),而於二零二三年六月三十日之平均租金為每平方呎港幣9.5元(二零二二年六月三十日:每平方呎港幣9.4元)。除每月租金外,租戶須負責向業主繳交物業管理費,其收入亦入賬列作本集團收入一部分。期間出租麗晶中心單位及泊車位所得收入總額約為港幣48,800,000元(截至二零二二年六月三十日止六個月:港幣49,500,000元)。
扣除物業管理費、停車場管理費用、代理佣金及其他營運費用後但未計及本集團投資物業公允價值變動前之期間分部盈利約為港幣24,800,000元(截至二零二二年六月三十日止六個月:港幣54,800,000元),減幅為55%。有關減幅主要由於截至二零二二年六月三十日止六個月錄得出售Ryder Court之收益約港幣30,400,000元所致,但於期間內並無錄得此等收益。
物業發展
本集團之物業發展項目包括(i)發展西鐵荃灣西站六區物業發展項目(「TW6項目」,又稱「柏傲灣」)之投資;(ii) Mission之投資;(iii)參與為發展Park Row提供所需資金之投資工具;(iv)發展春秧街物業;(v)發展連方I;及(vi)發展顯和里物業之投資。
本集團其中一項物業發展項目是於本集團擁有20%權益之聯營公司UltimateVantage Limited(「Ultimate Vantage」)之投資。Ultimate Vantage乃於二零一三年一月專為發展TW6項目而成立之公司。截至本公告日期,全部單位已售出,所得款項總額約為港幣101億元。柏傲灣所有已售出單位亦已交付予買家。
本集團擁有20%權益之聯營公司金隆有限公司(「金隆」)由本集團與UltimateVantage之合營夥伴(「TW6夥伴」)於二零一六年十一月成立,以按市場條款向TW6項目買家提供第一及第二按揭融資。金隆業務之資金由本集團與TW6夥伴按個別基準及各自於金隆之股權比例,以計息股東貸款之形式提供。
本集團於Ultimate Vantage及金隆(統稱「TW6聯營公司」)之投資總額包括本集團應佔TW6聯營公司之資產淨值及應收金隆款項,於二零二三年六月三十日約為港幣176,500,000元(二零二二年十二月三十一日:港幣180,100,000元)。期間內本集團之投資總額減少主要由於償還部分應收金隆款項約港幣3,600,000元(來自柏傲灣買家向金隆償還按揭)。截至二零二二年六月三十日止六個月,本集團應佔TW6聯營公司盈利約港幣29,200,000元主要由於撥回過往年度超額計提之建設成本所致。
本集團另一物業發展項目為本集團擁有45%權益之聯營公司657–667 Mission StreetVenture LLC及其附屬公司(統稱「Mission Street集團」)之投資。Mission Street集團擁有總建築面積約155,000平方呎之Mission。
於期間內,本集團應佔Mission Street集團虧損約港幣109,200,000元(截至二零二二年六月三十日止六個月:港幣8,900,000元)。應佔虧損增加主要由於於期間內因各項本地市場因素引致Mission的公允價值減少。
本集團另一物業發展項目為參與發展Park Row提供所需資金之投資工具49%實際權益。期間內,投資工具所得收入約為港幣23,300,000元(截至二零二二年六月三十日止六個月:港幣27,900,000元)。投資工具之利息減少主要由於於期間內收回投資工具之本金所致。
本集團持有春秧街物業及連方I之全部權益。於期間內計劃,春秧街物業及連方I正在分別重建為酒店相關物業及住宅物業,並均按照發展計劃發展。
本集團亦擁有顯和里物業之50%實際權益。於期間內,顯和里物業正在重建為住宅物業並按照發展計劃發展。
期間內,分部虧損約為港幣117,900,000元(截至二零二二年六月三十日止六個月:港幣48,800,000元),主要由於期間內應佔因各項本地市場因素引致的Mission公允價值減少。
資料來源: 萬科海外 (01036) 中期業績公告
業務展望 - 截至2023年06月30日六個月止
二零二三年預期為「反彈」之年,全球經濟有望增長,但由於通脹持續高企、利率上升、貨幣緊縮、政治局勢緊張及金融脆弱性等因素,目前仍充滿不確定性和挑戰。在香港,儘管中國今年年初重新開放口岸帶來了積極勢頭,但整體經濟活動仍低於疫情前水平。
於回顧期間,我們並無看到房地產市場中的市場活動顯著增加。雖然市場氣氛相當樂觀,新出售的房地產競爭加劇,但利率不斷上升及進一步上升之預期令房地產市場承壓,因此,潛在房地產買家變得更加審慎,甚至會推遲購買決定。綜上所述,我們合理預期下半年房地產價格將面臨壓力。儘管面對挑戰,本集團將繼續於市場尋求商機以多元化發展及擴大業務。
為於如此不明朗並承受巨大通脹壓力的宏觀經濟環境中運營,我們必須更加專心致志、審慎堅定。儘管此等不明朗因素已為本集團經營所在市場帶來一定程度之影響,但本集團現時財政穩健,憑藉其適當之成本管理方法,本集團已作好準備,應付上述不明朗因素可能帶來之任何經濟影響。此外,本集團亦相信不明朗因素會創造機遇,本集團將繼續探索本地及海外的新投資機遇,包括其他房地產市場具有良好發展及投資潛力之商機,對新商機抱持開放態度,以發展及擴大本集團業務,為本公司及本公司的股東整體創造價值。
本集團將以優化股東回報為目的繼續探索提升其規模及盈利能力之機遇,並對香港房地產市場之長遠前景持樂觀態度。預期本集團於香港之投資物業(即麗晶中心)之出租率及平均租金將於二零二三年下半年維持穩定。此外,預期本集團之資產管理業務將於二零二三年下半年產生穩定收入及盈利。邁步前行,本集團堅信,我們能夠戰勝逆境,克服給房地產市場帶來的新挑戰。
資料來源: 萬科海外 (01036) 中期業績公告