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00101 恒隆地產
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基本數據

(百萬港幣) 12/201412/201512/2016
營業額17,0308,94813,059
毛利13,0086,5488,919
EBITDA14,1136,4748,279
EBIT14,0646,4238,226
股東應佔溢利11,7045,0926,195
每股盈利2.611.131.38
每股股息0.760.750.75
每股資產淨值29.5028.6828.14

主要業務為投資物業以供收租、發展物業以供出售及租賃,以及停車場管理與物業管理。

業務回顧 - 截至2016年12月31日止年度

物業租賃

香港及內地於2016年經歷了市場調控及消費者需求轉變的情況。即使在香港和內地一線城市的主要購物區,商舖倒閉、店舖空置及主要品牌延期開業的情況仍然屢見不鮮。

2016年香港的全年經濟增長(即本地生產總值)預測為1.5%。零售銷售額已持續下跌近兩年。2016年首11個月亦按年下跌8.6%。內地旅客轉往海外消費,導致來港消費的內地旅客的數目於2016年首11個月按年減少7.8%。

內地方面,2016年的全年經濟增長為6.7%,較往年為低。零售業方面,調整過度擴張業務的舉措持續進行,導致商場延期開幕,及新建購物中心的空置率高企。

面對此等挑戰,我們繼續集中力度重整租戶組合以優化商場的定位及增加租金收入,同時提升我們的設施及服務標準,以豐富顧客的購物體驗和增加對商場的忠誠度;另外,亦開展更具創意及效益的推廣活動,以及實施若干降低營業成本的舉措等。

於內地,由營業稅過渡至增值稅制度的最終階段於2016年5月1日生效,並適用於多種行業包括房地產業。我們已採取適當的措施落實新的稅制。

截至2016年12月31日止年度,物業租賃業務平穩發展,總收入達港幣77.37億元,倘撇除2016年人民幣貶值6%的影響,則上升3%。香港物業組合的租金收入錄得5%的增長,主要受惠於資產優化工程及重整租戶組合帶來的裨益。內地的投資物業的租金收入以人民幣計值錄得1%的溫和增長,主要由於大連及瀋陽的新落成物業的租金收入貢獻。內地佔總租金收入的比率為52%。

總營業溢利持平,達港幣57.10億元。整體租賃邊際利潤率為74%。

內地

內地整體物業組合的租金收入增長1%至人民幣34.16億元,主要由新落成的大連的恒隆廣場及瀋陽的市府恒隆廣場辦公樓的租金收入增加所帶動。營業溢利減少1%至人民幣21.49億元,租賃邊際利潤率下降2個基點至63%,主要由於新的物業於營業初期的利潤較低所致。

‧購物商場

內地整體購物商場組合的租金收入持平,達人民幣26.33億元。新開業的大連的恒隆廣場的租金收入,大部分抵銷了上海的恒隆廣場因資產優化工程及上海以外部分購物商場下調租金引致收入減少的影響。

上海的恒隆廣場購物商場的租金收入減少5%至人民幣6.78億元,主要由於關閉地庫進行資產優化工程。倘不包括優化工程的影響,商場的租金收入同比上升6%。上海的恒隆廣場自2001年起營業。此重大的資產優化計劃經精心籌劃,在經濟周期下行期間進行,將對租金收入及溢利的影響減至最低。作為商場優化工程的最後階段,整個地庫於2016年3月關閉進行翻新,佔商場可租賃面積逾13%。地庫的優化工程已大致完成,部分租戶亦已展開其店舖的裝修工程。全新的地庫已近乎悉數租出,並將於2017年年初重新開業。2016年年底,上海的恒隆廣場租出率因優化工程而減少4個基點至93%。

受惠於租金調升,上海的港匯恒隆廣場購物商場的租金收入錄得溫和增長1%至人民幣9.74億元。這個購物商場已於2016年第四季展開大型優化工程,約28%的可租賃面積將分階段在2017年關閉以進行翻新。部分租戶因而以短期形式續約,亦有小部分租戶因優化工程即將展開而未有續約。因此,港匯恒隆廣場的購物商場租出率較去年底下跌1個基點至96%。雖然資產優化工程對租金收入有短暫影響,但卻有助我們提升長遠的競爭力及盈利能力。

上海以外的六座購物商場的租金收入上升1%至人民幣9.81億元。在充滿挑戰的環境下,瀋陽的皇城恒隆廣場的表現穩健,按年錄得4%的收入增長。2016年年底,該購物商場的租出率上升3個基點至93%。

在優化租戶組合期間,濟南的恒隆廣場及天津的恒隆廣場的租金收入分別減少3%及1%。2016年年底,濟南的恒隆廣場的租出率上升3個基點至91%。租出率上升印證了我們逐步優化租戶組合的策略,包括引入濟南首間Apple零售店,並於2016年5月在恒隆廣場盛大開業。Apple亦選擇於天津的恒隆廣場開設內地首間由世界著名建築師NormanFoster設計的旗艦店,該店於2016年3月開業。2016年年底,天津的恒隆廣場的租出率下跌4個基點至82%。

瀋陽的市府恒隆廣場及無錫的恒隆廣場這兩座購物商場在零售市道不景氣的情況下受到較大的沖擊。這兩座購物商場擁有較多高端租戶,均受到終止租約及租金下調的影響。兩座購物商場的總租金收入較去年減少18%。瀋陽的市府恒隆廣場的租出率下降3個基點至84%;無錫的恒隆廣場受惠於下半年議訂的新租約,其年底時的租出率上升8個基點至80%。儘管如此,隨著其甲級辦公樓越來越受歡迎,以及在重整租戶組合方面的不懈努力,預期這兩座購物商場的表現會逐步改善。

大連的恒隆廣場於2016年9月9日隆重開業。2016年年底的租出率上升至66%。其租戶組合多元化,包括Apple零售店、蔻馳(Coach)、莫斯奇諾(Moschino)、百麗宮戲院、Ole精品超市,及時尚服裝零售店,如H&M及優衣庫(UNIQLO)。

‧辦公樓

內地的辦公樓組合的租金收入錄得7%的增長至人民幣7.83億元,主要受惠於無錫及瀋陽新落成的辦公樓的租金收入貢獻。

上海的恒隆廣場兩座辦公樓的租金收入持平,達人民幣6.27億元。租出率因轉租期間下滑3個基點至95%。上海的恒隆廣場辦公樓一座的優化工程於年內已大致完成。辦公樓二座的優化工程亦於2016年第四季展開。整個優化工程將分期於2018年完成。預期餘下的優化工程對上海的恒隆廣場的收入並無不利影響。

無錫的恒隆廣場及瀋陽的市府恒隆廣場的兩座甲級辦公樓的總租金收入上升58%至人民幣1.56億元。我們於年內把握機遇,以優質的大型企業及金融機構取代若干金融及資訊科技業務的點對點﹙P2P﹚租戶。列舉其中幾個例子,瑞銀集團(UBS)承租兩層無錫的恒隆廣場辦公樓,及中國銀行進駐六層瀋陽的市府恒隆廣場辦公樓。此外,將瀋陽的市府恒隆廣場辦公樓的頂層19個樓層改建成有315間客房及套房的康萊德酒店進展順利。兩座辦公樓的租賃查詢持續強勁。我們有信心這兩座辦公樓將來會在其市場獨佔鰲頭。

香港

雖然香港經濟增長放緩及零售銷售額下跌,香港租賃物業組合的租金收入及營業溢利分別上升5%及7%,至港幣37.42億元及港幣31.96億元。整體租賃邊際利潤率為85%。

‧商舖

香港的商舖組合因多項資產優化工程完成而持續受惠,租金收入錄得9%的增長至港幣22.55億元。2016年底整體租出率為96%。

銅鑼灣商舖組合的租金收入上升12%。我們的物業位於銅鑼灣的核心區域,分布於四條充滿活力的街道,分別為記利佐治街、百德新街、加寧街及京士頓街,展示一系列引人入勝的時裝、餐飲及生活時尚品牌。於2016年5月,adidas佔地14,500平方呎的旗艦店在恒隆中心開業,為體育愛好者提供購物及訓練兼備的獨特體驗。連同於2015年10月開業的H&M四層旗艦店,恒隆中心現已成為潮流達人的聚腳點。多個著名品牌如Maje、Sandro、MO&Co.、Reebok Classic及Fjallraven等,亦於年內進駐Fashion Walk。享負盛名的紐約時尚法式蛋糕店Lady M的香港旗艦店於2016年6月開業,進一步提升Fashion Walk食街的人氣。

受惠於家樂坊的資產優化工程竣工帶動租金調升,旺角商舖組合的租金收入按年增長21%。2016年1月,佔地54,000平方呎的H&M全新概念旗艦店在家樂坊開業,連同於2015年12月開業的星巴克全港最大單層面積全新概念店,家樂坊已成為旺角區內的潮流集中地。由於內地旅客數目減少,令雅蘭中心的珠寶及鐘錶租戶的表現受到影響,該類租戶的銷售額按年平均下跌約27%。相反,雅蘭中心的餐飲租戶在目前市道下表現穩健,其銷售額上升16%。

香港東區的康怡廣場的租金收入上升6%,主要由租金調升所致。其主要租戶AEON STYLE於2016年第二季進行大型改裝工程,並於7月重新開業。年內,更多優質租戶進駐這個購物商場,進一步提升其吸引力。

位於九龍東的淘大商場的租金收入增加5%。年內,我們投放更多資源優化商場的租戶分區及組合,包括建立雲集各式潮流品牌的運動區域及美容區域。

我們位於中環的商舖在疲弱的零售市道下錄得溫和的租金增長。年底時整體租出率為87%。

我們將繼續致力提升不同物業的質素。山頂廣場的資產優化工程將於2017年第一季展開。整個優化工程歷時約三年,將分階段於2019年完成。銅鑼灣Fashion Walk亦將於2017年進一步優化其位於加寧街的租戶組合。預計優化工程會對這兩個物業的租金收入帶來短暫影響。然而,優化工程完成後,將帶動長期租金增長,並增加山頂作為香港主要景點的吸引力。

‧辦公樓

香港辦公樓組合的租金收入錄得2%的平穩增長至港幣11.99億元,主要由租金調升所帶動。銅鑼灣的恒隆中心於年內翻新升降機大堂及停車位,其租金收入增長5%。中環辦公樓組合的租金收入亦增長2%。旺角辦公樓組合的租金收入則按年下跌1%。辦公樓組合的整體租出率減少4個基點至91%,主要由於最近部分租約到期和轉租期間的影響。

‧住宅及服務式寓所

住宅及服務式寓所的租金收入,因租出率下降而減少8%至港幣2.88億元。企業持續收緊房屋津貼,導致對豪華寓所御?的需求仍然疲弱。因應內地訪港旅客減少,酒店加大折扣率,康蘭居服務式寓所因而面對更激烈的競爭環境。

物業銷售

受惠於2016年內售出更多住宅單位,物業銷售收入躍升345%至港幣53.22億元。物業銷售溢利因而增加280%至港幣32.09億元。整體邊際利潤率為60%。售出的住宅單位包括436個浪澄灣單位(2015年︰36個)、兩間藍塘道23-39半獨立式大宅(2015年︰無)、一個君臨天下複式單位(2015年︰10個標準單位)及最後兩個君逸山單位(2015年︰無)。

於2016年12月31日,可供銷售的住宅物業的賬面總值為港幣23.52億元。這些物業包括16間藍塘道23-39半獨立式大宅、236個浪澄灣單位及一個君臨天下複式單位。

資料來源: 恒隆地產 (00101) 二零一六年年報

業務展望 - 截至2016年12月31日止年度

全球金融及經濟前景因英國公投脫離歐盟、特朗普勝出美國總統大選及美國聯邦儲備局步入加息周期而增加不明朗因素,普遍預期市場波動會隨之增加。我們會密切留意事態的發展。

鑑於經濟增長放緩及零售市道消費疲弱,預期內地及香港將繼續面對挑戰。

2017年,我們將集中力度推動香港的租金收入增長,提升在上海以外的物業的租出率,增加上海及整個辦公樓組合的租金收入。我們亦會擴大商場的零售類別,翼與我們現時較高端及高質素的定位相互配合,達致增加客流及零售銷售額。我們亦將繼續著眼改善成本效益,以保持及提升租賃邊際利潤率。

預期我們在香港的零售租賃物業可持續受惠於在經濟下行前已議訂的租約,維持穩健的表現。在香港,我們相對地較不受高端消費品銷情的影響,因此即使香港整體市況下行,我們整體租戶組合的零售銷售額於2016年仍錄得溫和增幅。辦公樓及工業╱辦公樓的表現相對穩定,縱使轉租的情況較多,預期辦公樓的租金收入於2017年仍然有溫和增長。表現較為遜色的住宅及服務式寓所,將可藉著於2016年第四季採用更進取的租賃策略,於2017年取得收入增長。

我們在上海的物業將透過不斷提升租戶組合及定位,鞏固市場地位。2016年,上海的恒隆廣場購物商場完成了大型優化工程,租金收入因而受到預計之內的影響。隨著工程竣工及新租戶進駐,預期其租金收入於2017年將重拾增長步伐。繼上海的恒隆廣場之後,港匯恒隆廣場購物商場的優化工程亦將於2017年至2019年期間進行。

上海以外的城市,在2016年出現更多商舖倒閉及延期開業的情況。瀋陽的市府恒隆廣場及無錫的恒隆廣場的購物商場尤其受到影響。預期這兩個購物商場的表現可受惠於其辦公樓持續上升的租出率。2017年我們將集中力度提高租出率。大連的恒隆廣場在現行官僚制度的考驗下,於2015年12月試業,其表現於2016年取得進展。商場於去年9月正式開業後,客流及零售銷售額逐步上升。預計2017年的租賃情況可加速推進。

憑藉我們的財務實力,我們將繼續落實在香港和上海的多項資產優化計劃。預期優化工程期間的租金收入難免受到短暫影響。內地的發展中項目亦將繼續按計劃推進。

我們將繼續密切留意香港的住宅物業市場,伺機出售部分住宅單位,並於適當的時候購入土地,增加土地儲備。

資料來源: 恒隆地產 (00101) 二零一六年年報

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