主要業務為投資物業以供收租、發展物業以供出售及租賃，以及停車場管理與物業管理。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

物業租賃

截至2023年12月31日止年度，整體租賃收入上升3%至港幣103.16億元。內地物業組合的租賃收入按人民幣計值上升8%；按港幣計值，計及人民幣兌港幣較去年貶值的影響後，則上升3%。我們的香港物業組合錄得2%的租賃收入增長。

內地方面，市場於年初反彈，上半年我們整體租戶的銷售額和租賃收入分別提升42%和13%，隨著市場持續重回正軌，全年租戶銷售額和租賃收入按人民幣計值則分別較去年上升23%和8%。我們憑藉有效的市場營銷攻勢，成功搶佔2023年第一季度經濟復甦帶來的商機。我們全年持續推出一系列推廣活動和創新的市場營銷計劃，並透過我們的會員計劃「恒隆會」鞏固自身市場地位，加強與忠實顧客的聯繫和吸納新會員。

隨著香港與內地恢復通關，香港的營商環境漸趨回穩，但來自周邊城市和地區的競爭日漸增加。面對不斷演變的市況，我們持續採取積極措施優化租戶組合，並進一步推廣「hello恒隆商場獎賞計劃」，以刺激客流量和提升顧客忠誠度。憑藉多管齊下的努力，我們錄得2%的整體租賃收入升幅，租戶銷售額亦錄得14%的按年增長。

物業租賃─內地組合

整體租賃收入和營業溢利分別上升8%和9%。按港幣計值，因受人民幣貶值影響，升幅則分別收窄至3%和4%。受惠於消費意欲和租戶銷售額好轉，我們旗下的商場擺脫2022年疫情下多項業務中斷和停業措施帶來的影響，收入上升8%。我們的高級辦公樓組合維持穩健的增長基礎，收入提升5%，升幅主要由上海恒隆廣場辦公樓租金上漲，以及近年在昆明和武漢落成的辦公樓租出率上升所帶動。隨著旅遊限制鬆綁，我們的酒店營運顯著復甦，收入按年錄得90%的可觀升幅。

商場

我們的商場組合收入增長8%，當中高端商場的收入上升9%，次高端商場的收入則與2022年持平。除面對激烈市場競爭的瀋陽市府恒隆廣場外，我們其餘的高端商場均錄得不同程度的升幅，由上海港匯恒隆廣場的6%至成為市內奢侈品旗艦商場的大連恒隆廣場的19%不等。隨著租出率改善，我們的次高端商場收入持續提升。

報告年內，高端商場的收入上升9%。瀋陽市府恒隆廣場的收入因市場競爭激烈而下跌1%，其餘的高端商場則按年錄得6%至19%的收入增長。次高端商場的租出率逐步回升，收入維持於去年的水平。濟南恒隆廣場的首階段資產優化計劃完成後，多家美妝品牌及首度落戶濟南的商戶於2022年下半年相繼開業，商場收入增長4%。

‧ 高端商場

我們的旗艦商場上海恒隆廣場延續去年的亮眼表現，收入和租戶銷售額按年分別錄得10%和24%的穩健增長。商場透過積極的會員計劃和細緻服務，加深與顧客之間的聯繫，並為其提供無與倫比的購物體驗。我們於11月舉行口碑載道的年度活動「HOME TO LUXURY」盛裝派對，成功帶動租戶銷售額，並提升顧客忠誠度。與此同時，我們推出了各項別開生面的市場營銷活動，其中包括4月的「Game of Wonder」，充分把握消費意欲回暖帶來的商機，同時加強商場的高端地位。商場於年底維持悉數租出。為了在此優越地段提供更豐富的購物選擇，我們最近獲得當地政府批准，利用現有的園景區域興建一座總樓面面積約3,000平方米的零售建築。該發展項目將為顧客提供更臻全面的購物體驗，進一步鞏固我們在市內的領導位置。

我們同樣位於上海的上海港匯恒隆廣場，相對其姊妹商場上海恒隆廣場，提供更豐富的時尚生活種類選擇，收入按年增長6%，租戶銷售額亦上升30%。商場於10月舉辦「Gateway to Inspiration——靈感炙熱」周年活動，成功確立其地區時尚生活及零售體驗地標的定位。我們亦配合音樂劇《劇院魅影》在5月的中文版首演，在商場舉辦矚目的獨家宣傳活動，不但在社交媒體上引起廣泛關注，更帶來了絡繹不絕的客流。商場於年底的租出率維持於99%的高位。

面對激烈的市場競爭，瀋陽市府恒隆廣場的收入下跌1%。商場持續與瀋陽康萊德酒店和瀋陽皇城恒隆廣場合辦多項市場營銷活動，以發揮協同效應及提升顧客體驗。為慶祝周年慶，商場請來世界知名的太陽馬戲呈獻令人眼界大開的表演，吸引了大量客流和廣泛傳媒報道。截至2023年12月，商場租出率下降6個百分點至81%。

作為市內傲視同群的高端零售商場，無錫恒隆廣場今年業績再創新高，收入和租戶銷售額分別提升12%和19%。年內，多家一線高端品牌於商場開業，進一步彰顯商場在奢侈品市場的領導地位。我們於9月舉辦為期3天的「Take Center Stage」年度活動，配合以特定客群為對象的推廣活動，連續第三年帶動消費及客流量大幅攀升。截至2023年12月，商場租出率保持於98%的高位。

大連恒隆廣場自轉型成為地區高端零售地標後，收入和租戶銷售額按年分別上升19%和29%。商場推出了一系列成效卓著的市場營銷活動，例如於4月舉行「Shining Olympia」觸目慶典活動，令消費意欲和客流量進一步提升。截至2023年12月，商場租出率增加1個百分點至90%。
昆明恒隆廣場的收入和租戶銷售額分別上升7%和8%，商場推出了各項成效顯著的市場營銷活動，包括於11月舉行的「Spring Into Life」周年慶典，旨在把握旅客人數回升帶來的商機，並與顧客建立更緊密關係。商場在開業第四年的基本租金水平持續增長，租出率亦持續高企，於年底維持於98%的水平。

武漢恒隆廣場是我們在內地華中地區首個大型商業發展項目。為進一步增強業務競爭力，商場自2023年初開始持續優化其租戶組合。儘管租出率於年底下降4個百分點至82%，但整體呈復甦走勢，收入和租戶銷售額亦分別上升8%和20%。商場推出了一系列具針對性的市場營銷活動，例如於3月邀請太陽馬戲到訪武漢呈獻首場演出，以慶祝開業兩周年，並於9月舉辦「Be My Heartland」主題慶典，成功提升租戶銷售額並加強顧客忠誠度。

‧ 次高端商場

由於疫情的影響導致今年初租出率偏低，導致瀋陽皇城恒隆廣場的收入減少2%。報告年內，我們致力打造更豐富的品牌組合以擴闊目標客群，並提供更多元化的餐飲食肆選擇以迎合不同食客的口味。有鑒於地方政府致力發揮中街地區的歷史文化特色，並將其改造成社區營造據點，我們籌辦了形形色色的周末活動和音樂表演，吸引瀋陽和其他地區的顧客。與2022年12月底相比，租戶銷售額急增44%，租出率亦回升9個百分點至90%。

濟南恒隆廣場的收入和租戶銷售額分別增加4%和25%。隨著商場完成首階段資產優化計劃，多家美妝商戶及品牌於2022年下半年開設市內獨家門店。資產優化計劃餘下的階段預期於2024年底至2025年初期間竣工，將為商場注入全新活力，屆時商場將更進一步加強對顧客的吸引力和長遠盈利能力。截至2023年12月底，租出率上升3個百分點至93%。

2022年疫情令天津恒隆廣場的租出率受壓，租出率低迷的情況延續至今年初，導致商場收入下跌5%。我們透過密集的推廣和市場營銷攻勢，並引入室內遊樂區及其他娛樂設施，成功令下半年的收入較上半年好轉。報告年內，租戶銷售額大幅增加41%，截至2023年12月底的租出率亦躍升10個百分點至90%。

辦公樓

辦公樓組合持續為我們帶來可靠的增長和收入來源，佔我們內地總租賃收入的19%。辦公樓總收入按年上升5%至人民幣11.61億元，主要受惠於上海恒隆廣場的穩健表現及較新的昆明和武漢辦公樓的業務增長。

上海恒隆廣場的兩座甲級辦公樓位處上海市的傳統核心商業區，於年內憑藉實力雄厚的租戶組合、專業的物業管理服務及優越地段，持續錄得令人滿意的租賃表現，相關收入上升5%。辦公樓現正引入創新的數碼工具，以提供更臻完善的租戶體驗和更優質的服務。年底租出率維持於96%的高位。

截至2023年12月，瀋陽市府恒隆廣場的辦公樓收入下跌3%，租出率亦下降2個百分點至89%。由於辦公樓供應不斷增加和需求疲弱，當地市況依然充滿挑戰。

無錫恒隆廣場兩座甲級辦公樓的總收入下跌2%，主要原因是今年初的租出率持續自2022年底的低位徘徊。我們於年內透過提供優質的服務配套，令單位租金水平得以維持平穩。截至2023年12月，租出率保持於85%。

昆明恒隆廣場辦公樓憑藉出類拔萃的設施及服務，錄得11%的收入增長，租出率維持於88%的穩健水平。

武漢恒隆廣場的辦公樓收入上升15%。受惠於卓越的物業質素、高端的建築規格和四通八達的交通網絡，租出率攀升3個百分點至76%。2023年3月，由我們營運的多功能辦公空間「恒聚」正式開幕，為甲級辦公樓的租戶提供用途多樣的空間和設施，同時提升辦公樓的市場定位和競爭力。「恒聚」吸引了不少舉足輕重的企業進駐，包括多家名列《財富》世界500強的製藥廠和入選為中國500強企業的保險公司等。

酒店

受惠於旅遊限制放寬和海外旅遊恢復，旅遊業於今年初回溫，帶動酒店收入按年增長90%。隨著商務及休閒旅客人數回升，住宿和餐飲業務均表現理想，客房收入錄得1.1倍的增長，餐飲收入亦錄得68%的增長。

香港

香港市況自恢復通關後漸見起色，各行各業均開始適應疫情後的新常態。本地經濟於2023年穩健復甦，於零售市場的復甦尤為明顯。
為響應「開心香港」和「香港夜繽紛」等由香港政府主辦的活動，我們於2023年積極籌辦一系列的營銷推廣活動，並推出「hello dollar」獎賞計劃，成功帶動銷售氣氛和本地消費的增長步伐，並進一步提升顧客的購物體驗。
香港物業組合的收入和營業溢利分別上升2%至港幣33.49億元和3%至港幣26.92億元，租賃邊際利潤率為80%。

零售

我們在香港的零售物業組合收入增長4%至港幣20.07億元。為提供更完善和多元化的品牌選擇，我們持續不懈地改善品牌組合，整體租出率輕微下跌至95%。

零售租賃市況維持穩健，以遊客生意為主的市場需求亦持續改善。在「hello恒隆商場獎賞計劃」推廣活動和香港政府新一輪消費券計劃的推動下，租戶銷售總額和銷售租金分別上升14%和17%，升幅主要分布於餐飲、珠寶鐘錶和美妝及個人護理行業。

我們位於主要商業及旅遊區組合的零售物業錄得6%的顯著增長。受惠於訪港旅客人數回升，我們在旺角、銅鑼灣和山頂的零售物業表現向好。整體租出率維持於95%的高位。

我們旗下的社區購物商場組合的表現持續強勁，整體收入較去年增加2%。截至結算日，港島東康怡廣場的租出率持續高企於98%，而九龍東淘大商場在優化租戶組合後，租出率升至89%。

辦公樓

儘管經濟不明朗令辦公樓需求下滑，加上供應上升（主要因為港島尤其是中環的辦公樓供過於求和空置率較高）導致租賃市場疲弱，我們的辦公樓收入仍然錄得1%的增長。我們積極採取應對措施，將租出率維持於89%的較高水平。

面對充滿挑戰的市場環境，我們的香港島辦公樓組合收入仍然上升1%，平均租出率則增至84%。最新落成的項目228電氣道由2023年5月開始貢獻收入，已出租的單位已分階段交付予租戶。撇除228電氣道的收入，整體收入仍按年增長1%。

由於雅蘭中心和家樂坊採取半零售定位，而格蘭中心的定位主要為醫療行業的租戶，表現因此相對強韌，九龍辦公樓組合的收入上升1%，租出率亦增至95%。

住宅及服務式寓所

我們的住宅及服務式寓所業務收入按年下降7%，主要原因是位於半山區的御.自2023年9月起展開翻新工程，導致租賃收入減少。撇除御.收入下跌的影響，整體收入受惠於港島東康蘭居的租出率和房租上升，按年上升8%。

物業銷售

報告年內並無錄得任何物業銷售收入。2022年，位於藍塘道的1間大宅完成法定轉讓，為我們進賬港幣3.16億元的銷售收入。物業銷售業務於年內錄得港幣5,200萬元的營業虧損，主要來自九龍灣皓日（The Aperture）的銷售開支，以及昆明君悅居、無錫「恒隆府」和武漢「恒隆府」的營銷開支。

截至2023年12月31日止，皓日（The Aperture）自2021年起以港幣11.08億元售出合共126個住宅單位。有關收入預計於2024年上半年完成銷售交易後入賬。

我們繼續把握機會出售非核心投資物業，以回收資金。報告年內，我們售出11個持有用作投資物業的停車位。出售所產生的淨收益總額為港幣1,100萬元，並確認為其他收入淨額。

物業重估

截至2023年12月31日，我們的投資物業及發展中投資物業總值為港幣1,926.56億元，內地物業組合和香港物業組合的價值分別為港幣1,304.77億元及港幣621.79億元。以上物業一概由獨立估值師第一太平戴維斯進行截至2023年12月31日止的估值。

我們錄得港幣900萬元的物業重估虧損（2022年：港幣3.45億元虧損）。

內地物業組合錄得港幣2.95億元的重估收益（2022年：港幣1.17億元虧損），佔物業組合價值不足1%。

香港物業組合錄得港幣3.04億元的重估虧損（2022年：港幣2.28億元虧損），較2022年12月31日的估值下跌不足1%。

計及稅項及非控股權益後，錄得淨重估虧損港幣1.67億元（2022年：港幣3.63億元淨重估虧損）。

物業發展及資本承擔

供出租及待售的物業發展項目總值分別為港幣236.10億元和港幣98.66億元，當中包括位於武漢、無錫、昆明、杭州及瀋陽的內地項目，以及香港的重建項目。於報告日，我們對投資物業的發展項目資本承擔總額為港幣150億元。

內地

武漢「恒隆府」為我們內地高端服務式寓所品牌的首個項目，位置緊鄰武漢恒隆廣場，項目包括3座寓所大樓，合共提供492個單位。3座大樓均於2023年10月底前獲發完工證明書，第三座大樓已展開銷售活動。

昆明君悅居及昆明君悅酒店為昆明恒隆廣場餘下發展項目的重要部分，前者位於酒店之上，提供254間寓所，當中包括3間優越頂層別墅，後者則提供331間客房及套房。昆明君悅居於2023年10月開始發售，預計於2024年起分階段落成。昆明君悅酒店則計劃於2024年中開業。

高樓寓所大樓組成，合共提供573個單位，後者則為一家時尚精品酒店，包括1幢7層高的新建大樓及1幢樓高3層的文物建築，合共提供105間酒店客房。項目於12月封頂，目前工程進度理想，預計於2025年起分階段

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

踏入2024年，我們業務所在的市場仍然充滿變數和挑戰，內地地緣政治風險持續，導致經濟增長放緩及人民幣前景看淡，而香港則努力重整國際競爭力和吸引力，因此我們對來年維持審慎態度。與此同時，外圍高息環境預料仍會維持一段時間。面對不利因素，我們將發揮旗下業務的獨特定位和利用會員平台，加強與租戶之間的連繫及維持收入增長。

內地方面，我們持續加強租賃物業組合和推出多項策略性市場營銷活動，並於各物業推廣「恒隆會」會員計劃，為業務帶來增益。憑藉上海恒隆廣場及上海港匯恒隆廣場的成功經驗，我們在其他城市的高端商場之發展將越趨成熟，帶動未來增長。次高端商場的租出率和客流量亦預期提升，為增長注入動力。辦公樓組合將於2024年底加添新項目杭州恒隆廣場，繼續提供穩定收入來源。昆明君悅酒店將於2024年中開業，成為我們繼瀋陽康萊德酒店後另一個酒店項目，以捕捉疫情後商務及休閒旅遊復甦帶來的商機。

香港方面，由於整體租賃市場自2018年起持續受壓，全面復甦需時，預期2024年的市況依然嚴峻。我們將繼續集中運用「hello恒隆商場獎賞計劃」來提升購物體驗和加強與顧客的連繫，並透過資產優化計劃和資金回收舉措，發掘機會強化香港物業組合。

物業銷售方面，我們將因應市場情況繼續推進內地高端服務式寓所品牌「恒隆府」（包括武漢「恒隆府」、昆明君悅居及無錫「恒隆府」）的銷售工作。武漢「恒隆府」和香港皓日（The Aperture）首批單位預期於2024年上半年交付，預售收入將於屆時入賬。

資料來源: 恒隆地產 (00101) 全年業績公告